投资优选 还看房产
近几个月，民众对经济形势的预期陷入前所未有的低谷，美元不断走强外加土耳其里拉崩盘等经济事件，分分钟在冲击着中国中产阶级脆弱的神经。无论为了个人资产与财富的保值，还是为了追求好的居住环境、实现消费升级，或老百姓出于养老、度假、躲避一线城市限贷限购、利用资金刚刚投资等种种目的，诸多理由都让大家把投资置业的眼光投向了旅游地产。
破局限购 文旅当道
似乎也刚好响应国家“住房不炒”以及“绿水青山就是金山银山”的整体思路，祖国各个大好河山都如雨后春笋般冒出了不少旅居地产项目，主打的概念有山景、海景、养老、亲子等等，面对这时下正热的文旅地产投资浪潮，大多数消费者却不知道如何选择，大老远的投资置业，能不能像理想中那样，将来享受到另外一种别样的生活方式，这其中又有哪些需要值得考察和注意的？
带着这样的种种问题，今天“爱旅居”要做的，就是听圈内人揭秘文旅地产中房产商不会告诉你的那些门道，让大家避免在外地置业的大潮中盲目跟风。
靠天吃饭 选好地段
地段价值是房地产最核心的价值，也是各大房企角力的关键点。对于依托特殊资源的文旅地产而言，在坐拥自然资源、青山绿水的大前提下，能称得上好地段的大致分两类：一类为地处一线大城市近郊，离尘不离城的文旅地产。车程1-2小时，符合国际化5+2生活趋势。这种文旅地产对先天的自然资源要求相对较低，但贵在有大城市庞大的客群外溢为基础，无论楼市如何调控波动，进可攻、退可守，特别是价格洼地又恰逢一些有特色的旅游亮点，便胜却人间无数，想不畅销都难。
另一类是知名旅游区域内的文旅地产，多在依山傍水、绿水青山的远郊。这类项目自身就具备流量属性，依托自身旅游IP热度而人气充足，是目前非常受欢迎的11+1候鸟式度假、养老地产。不论是之前被全国地产投资客热捧的海南三亚，还是时下承接了海南热度的云南、厦门以及各具特色的四川、青岛、武夷山，北戴河等地，旅游及旅居地产的发展均显示出了非常高的伴生性，所以选择高知名度传统旅游景区的文旅项目更理想。
但需要值得注意的一点是，在知名的国家或省市级风景区内，房地产的开发需满足特定要求，如果设计违规开发建设，对于未来的投资置业会有风险，所以置业时一定谨慎选择证件齐全、合规合法的景区内地产项目。
昆明滇池5A级风景区内住宅项目
七彩云南·古滇名城
02
地利人和 丰富内涵
人非鸟兽，具有丰富的精神需求和社会属性，这也决定了我们所追求的理想居所，除了得天独厚的气候条件、山水资源外，更需要是人杰地灵，有着丰富历史文化或人文资源，才能赋予地产项目天时地利之外“人和”要素。
文旅地产本就是凌驾在“遮风避雨“这一刚性需求之上的消费升级需求，是人们躲避大城市工作压力，追求更好的自然环境与身心合一的途径，自然不能只靠“老天爷”赏饭吃，还要更多的靠“老祖宗”和“我们自己”。
所谓靠“老祖宗”，就是说除了山水外，一片土地上的历史文化积淀，很多时候也会影响居住的氛围与体验。拥有独特的历史人文资源，是城市、地域乃至项目发展的核心竞争力，将这些区域性特有的资源通过互联网、产品链化或战略规划等方式相互连接起来，便形成文旅资源，这也是为何国内一些佛教文化小镇、道教养生小镇出现的背景与原因，同时很多依托古城古寨、长寿村落的文旅康养项目也层出不穷。
而说到要靠“我们自己”就更不难理解，除了自然和历史成因，现代人赋予土地的一些商业社会价值，如博鳌论坛、昆明世博会、杭州G20峰会等。借助会展产业链，也可带动周边的基础设施建设、形成以独特的会展会址为核心的会展旅游线路，如果周边区域商业配套建设完善，便能迅速提升区域价值能级，对项目形成长期利好。
目前，我们很欣喜的看到，很多文旅项目，依托自身天时地利因素，推出一些有特色的当地民俗文化节或以传统旅游元素嫁接时下流行的时尚、音乐等内容，举办丰富多彩的主题旅游活动等，吸引了不少客户前去参与乃至投资置业。
古滇彝族火把节
厦门湾 夏日奇遇海湾节
03
运营配套 必不可少
很多房产销售的时候会说，我们卖的不是一套房子，而是一种生活方式。但殊不知，运营打造一种生活方式，可比单纯的盖一套房子难度大许多，且不似说起来的那么轻松。我们市场注意到，不少以高杠杆、快周转为目标的开发商选择了“大地产小旅游”的营销模式，在销售阶段重金打造了看似美轮美奂的样板区，同时为快速回笼资金实现销售去化，重金邀请明星站台吆喝，举办丰富的促销活动等，但殊不知，等正式交付房产时，样板区和明星、活动也早就不复存在，业主拿到手的，只是一套孤零零的，配套不全，交通不便的房子而已。这也是不少客户置业文旅地产时的担心所在，怕未来社区都是旅居业主，人气不足，配套不变，生活起来都成问题，更妄谈投资升值了。
在这里，笔者常跟身边人提到，做文旅地产的开发和运营，是需要一些情怀的，如果离开了理想，只谈销售，过于短视，往往难以打造一个合格的旅居地产项目。而放眼望去，国内但凡精品文旅地产，必是以旅游先行，先期投入巨资，改造区域、完善配套，提升项目人气和认知度，即便在没有地产项目的业主入住时，项目周边依托文化旅游业，也往往已经形成了具备一定规模的生态圈。这种模式用时久、见效慢，需要企业投入大量的人力物力财力、在几十亿甚至上百亿的资金重压下，多数放企难免知难而退，但一旦成功，不光地产项目资金回笼本身的利润，甲方往往会收获一个依托于整个社区及文旅产业的长期聚宝盆。
对比目前已运营的文旅地产项目，全面运营能力也是最受诟病的短板。长远角度看，项目的价值一定与旅游运营成效密切相关，以高品质的配套带动项目升值，将长期运营视为文旅地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。通过住宿、观景、购物、休闲、特色体验五大功能的综合搭配，构建大配套体系，形成文旅地产产业聚合力，是每个文旅产业运营商不得不鉴定去走的那扇正确的“窄门”。
作为外行看热闹的投资者，大家在考察文旅地产时可以用一个最简单的办法（敲黑板划重点）：如果在这个文旅项目周围，已经形成了具备一定规模，有着良好旅游体验的配套设施，即便脱离了房地产项目的开发销售，也有着不错的人气和服务，那这个地方往往投资起来不会错。
古滇名城温泉山庄及七彩云南欢乐世界实景图片
林林总总说了很多，总结一下就是：合格的文旅地产不仅要兼备自然资源，文化资源，开发商的运营能力、项目配套也是重要考虑因素。希望大家在选择投资文旅地产时，实地走访，综合考量，选择适合自己的，靠谱的项目。
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