旺季到了，房租降了？
|一二线城市住房租金水平如果继续下滑，将带动下半年住房销售市场转冷。
来源|中国证券报（xhszzb）
作者|王舒嫄
图片来源：新华社 记者 陈飞摄
即将进入7月盛夏，30度高温天气依旧温暖不了北京的租房市场，租金依然“跌跌不休”。
社科院发布最新数据显示，5月核心城市租金继续下跌，房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均出现下跌。
而6月以来，传统的租房旺季面临“不旺”的窘境。贝壳研究院数据显示，6月前三周（1-21日），包括北京在内的全国重点18城平均租金水平从41.7元/平米降到了40元/平米。
北京租金的降幅更大，坐标北京，近期正在换房的中证君对租金的下降感受颇深，往年真不是这个价……
中国社科院财经战略研究院邹琳华认为，租房市场状况是商品房市场的重要基本面，一二线城市住房租金水平如果继续下滑，将带动下半年住房销售市场转冷。
低迷的租金
中介：“这套很不错，80平米的朝南正规一室一厅，距离国贸步行只要15分钟。”
记者：“房子很满意，但就是租金一个月12000有点太贵了，租不起啊。”
中介：“早就不是你看的这个价了，现在业主报9800，还能再谈。”
记者：“这套我看已经挂出来很久了，怎么还没租出去，是不是有什么别的问题？”
中介：“哎，市场不好，现在都租得比较慢，基本上要挂出来一两个月才能成交，有的业主一开始心理价位也比较高，挂牌价格太高了，这套就下调过两次价。”
记者：“价格还是有点太高了，算了吧……”
中介：“没事，咱再看。楼下还有一套同户型8000的，就是家具不全，需要自己配点，要不要看看？”
记者：“走起！”
以上是记者最近在北京换房的真实经历。其实不仅是北京，一线城市以及不少热点二线城市租金都在降！社科院报告数据显示，5月，一线城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%。
二线城市中，除厦门环比上涨1.84%外，其他各城市均有一定幅度的下降。降速较快的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞，租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。
社科院纬房租金核心指数
图片来源：社科院
邹琳华表示，租金水平是城市经济的重要晴雨表。虽然即将进入传统的租房市场旺季，但租金反而下滑，表明一二线城市就业及收入状况或不及预期。这其中，既有疫情的直接影响，也有经济结构被动调整的因素。
贝壳研究院指出，北京租赁市场成交量短期内迅速下降，短期价格稳中有降，中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。
长租公寓逆境求生
租房市场的低迷对作为“二房东”的长租公寓也带来重创。疫情的暴发让众多长租公寓公司损失惨重，频频爆雷，出现了“资金链断裂”“房东、租客两头吃”“负责人失联”等一系列传闻。
近日，有媒体同行表示不少长租公寓已暂停收房，并要求部分现有房源的房东降价。
“随着疫情逐渐受控，各地开始复工复产，但住房租赁市场仍处于低迷状态，尚未完全恢复。对长租公寓而言，疫情不仅使得企业现金流出现困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来。”易居企业集团CEO丁祖昱说。
丁祖昱表示，未来租金仍将在一定时间内处于低位。在长租公寓行业规模增长停滞、企业分化加剧的环境下，疫情加剧了行业洗牌，未来头部企业的强运营能力将进一步凸显。
坚挺的房价
然而“魔幻”的是，虽然租金起不来，房价却没下去，房价与租金走势进一步背离。
24日，易居研究院发布百城房价报告显示，1-5月，全国百城新建商品住宅成交均价为15499元/平方米，同比上涨11.2%。
由于近期新增供应的楼盘较多，降价促销、积极蓄客是主流操作，因此，住宅价格涨幅有所收窄。但就一线城市和杭州、成都等部分热点二线城市而言，房价仍在“躁动”。1-5月，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46548元/平方米，同比上涨7.9%，涨幅较1-4月有所扩大。
图片来源：易居研究院
长期预期与短期的空间需求背离
邹琳华指出，房价反映的是长期预期，租金反映的是短期的空间需求，所以二者有时出现背离也很正常。
“租金下跌反映的是短期空间需求的下降，这里的原因很多，主要是疫情的影响，以及经济增速下滑。”邹琳华说，“房价上涨，主要是受货币环境宽松的影响。但房价归根到底是要租金作为支撑的，如果租房市场持续不景气，房价最终会走低。”
中泰研究所首席策略陈龙也表示，虽然疫情短期抑制了居民的购买需求，甚至加剧经济下行的压力，从而影响了未来租金的预期，但是宽松的货币环境对短期的房价形成支撑，尤其是区位优势明显的地区房价下滑压力与动机更弱，甚至出现不跌反升的现象。
“以深圳为例，自2017年以后，深圳房价与租金的关系从弱正相关性转为明显负相关性，即相关系数从0.29转为-0.72。这也就解释了一线城市房价投资属性更强，对利率更加敏感。受疫情的影响，经济普遍下行，租金下滑趋势明显，但利率下行支撑了房价。”陈龙说。
至于租房市场何时才能修复，邹琳华认为，还是要看就业增长状况，目前不好下定论。按以往的经验，每到毕业季，租金都会季节性上涨。但因为疫情打乱了毕业周期，目前还有待观察。
房价方面，易居研究院表示，从全国范围来看，未来房价涨幅出现明显反弹的可能性不大。今年2-3月，各大房企销售数据非常低迷。从半年业绩压力角度看，6月份依然会降价促销，这也会带动全国百城房价涨幅曲线继续下行。个别城市近期房价有炒作，需要积极管控交易秩序，以促进房价和预期的稳定。
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