原创： 大创哥 豆芽财经（www.douyatax.com） 2019-1-9
2019年1月1日起实施的个人所得税专项附加扣除政策，要求纳税人填报出租方的姓名、身份证号码或者单位名称、纳税人识别号码。这项政策引起了出租方的警觉，有的出租企业和中介要求纳税人不得填报相关信息，有的出租人要求涨租金。
出租房屋的税负真的那么高么？网络上有不少关于房屋出租的纳税分析、测算，水平良莠不齐。房屋出租的税务处理还是比较复杂的，不同的出租人，比如自然人、个体户、企业，不同的房屋性质，比如自有住房、商住房、经营性用房等，租金规模、支付方式、合同约定方式等等，都会影响其税务处理。
这次，大创哥只说咱们工薪阶层最关心的：
自然人出租自有住房如何纳税？
举例：
张三、李四、王五、陈六均在市区有自有住房，均用于出租，租金分别是120000元/月、30010/月，29990元/月和5906元/月。租金均为含税价。结合具体税收政策，四人税负情况如下：
注：各税种具体测算可参见后附的政策依据
从上表，主要有以下启发：
一是，李四比王五多收20元租金，但税费多交461元，因为3万元以下免征增值税。
二是，四人税负率基本稳定在11-13%左右，综合税负率并不是很高。
三是，如果您的租金支出5906元，而您综合所得的边际税率45%，那么您申报承租方信息可以抵减的个税金额（=1500*45%，即675元），与出租方需要补交的税额相等（假设出租房之前没有主动纳税）。我们可以预计出租房补交的税款将会转嫁给承租方，也即是承租方少缴的675元个税会变成房租。如此看来，承租方没有实惠，但是帮助国家向出租方多征收675元。
在大城市生活的家庭，租金支出超过6000元/月的很多，而工资薪金能达到45%边际税率的极少。如果您的租金支出高于5906元/月，而您的边际税率没达到45%，那么为了避免出租方转嫁成本，放弃租金专项附加扣除是个理智选择。
当然，大创哥不是鼓励出租方偷漏税，更不是个鼓吹自扫门前雪的精致利己主义者，仅仅是觉得如果大腕们可以冠冕堂皇的不交、少交几亿、几十亿税款，而工薪阶层却要为了几百块而相互博弈。
就税谈税。
具体政策规定附后：
一、增值税
根据国家税务总局公告2016年第16号：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额征收增值税。
根据国家税务总局公告2016年第53号，采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可免征增值税。
二、附加税费
（一）城镇维护建设税，按增值税额的7%；
（二）教育费附加，按增值税额的3%，月销售额不超过10万元，免征（见财税〔2016〕12号）；
（三）地方教育附加，按增值税额的2%，月销售额不超过10万元，免征（见财税〔2016〕12号）
三、房产税
根据财税[2008]24号，对个人出租住房，不区分用途按4％的税率征收房产税。
四、印花税
根据财税[2008]24号，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。
五、城镇土地使用税
根据财税[2008]24号，免征。
六、个人所得税
（一）根据个人所得税法，每次收入四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额；
（二）根据财税[2008]24号，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
豆芽财经，www.douyatax.com。欢迎关注公众号：douyatax
