长租公寓真的"凉"了？已有16家倒闭，行业未来路在何方？龙头万科试新招儿
上半年，受疫情影响，住房租赁市场受到较大冲击，特别是长租公寓企业经历了“至暗时刻”。
来自研究机构的数据显示，上半年，集中式长租公寓拓店速度趋于停滞，无房企新进入该领域；有16家中小企业资金断裂或跑路，“高收低出”模式是主因；融资多以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资困难，行业强者恒强的态势进一步凸显。
7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（简称中房学）发布《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》，指出“高收低出”模式不可持续，并给出4项风险提示。
值得注意的是，7月6日，万科在北京的一个长租公寓项目对外开放，这是全国首个集体土地租赁住房项目，开启了长租公寓的新模式。
接受券商中国记者采访的业内人士指出，2020年是长租公寓行业真正的分水岭，剧烈洗牌的开始，同时也是一个租金下降周期的开始。集体土地长租投资和经营，未来是公寓REITs的正确路径。
上半年，受疫情影响，住房租赁市场受到较大冲击，长租公寓企业经历了“至暗时刻”，出租率下降，客户违约率提升，中小企业遭遇资金困境。
贝壳研究院的数据显示，今年上半年，TOP10品牌长租公寓新开店数量共93家，新开店率仅为8.2%，而2019年全年的新开店数量为474家，新开店率超过70%。集中式长租公寓扩张速度趋于停滞，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。
对于集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞的原因，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影响导致空置率上升及业务推进放缓。
“从2017年和2018年行业热情高涨，到2019年热情明显下降，行业逐渐回归审慎理性的预期，企业也不再盲目进入这个领域。”黄卉说，去年一共有44家大规模的开发商进入了长租公寓领域，而今年上半年已经没有开发商再新进入这一领域了。
值得注意的是，上半年多家中小长租公寓陷入经营困境。贝壳研究院根据公开信息统计，今年上半年，高达16家中小企业倒闭，其中11家是因“高收低出”的模式，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。
黄卉指出，“高收低出”模式存在潜在的经营风险，在受到疫情影响的外部冲击下，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓企业的抗风险能力更弱。
7月7日，中房学发布了《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》。
中房学指出，近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）的经营模式。这种模式不可持续，极易出现资金链断裂，会给房东和租客带来重大经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。
中房学提醒社会大众以及广大房地产中介机构及其人员，在房屋出租、承租以及提供租赁中介服务过程中，务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身。并给出四条风险提示，一是谨慎选择住房租赁企业；二是警惕不正常租金的诱惑；三是不宜一次性预付长期租金；四是拒绝非正常高佣金的诱惑。
尽管受疫情冲击，长租公寓出租率下降，但仍要给正常业主支付房租，企业现金流普遍吃紧，就连头部长租公寓企业自如、蛋壳等也存在与业主协商降价的情况。疫情考验了企业的运营能力和资金筹措能力。
不过，从上半年长租公寓企业的融资情况看，多以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资困难。
贝壳研究院的数据显示，上半年，住房租赁领域已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，融资主体均为开发商。从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业，融资轮次多、单次融资金额大是基本特征。此外，目前还有拟发行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程当中，尚未发行，其中137.6亿的融资项目已经审批通过。
“长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去，目前中小企业获得投资较为困难。”黄卉说，公司债券利率较低，目前已经成为房地产企业住房租赁领域融资的首要渠道。长租公寓行业分化加剧，集中度不断提高，强者恒强的态势也进一步明显，对于尾部的中小长租公寓企业生存是一个考验。
近几年，长租公寓行业经历了从“狂奔”到“刹车”的过程。
“从2013年开始萌芽，到2014年资本试水，2015年资本疯狂介入，2016年开发商高调进入，2017年各地疯抢租赁房源， 2018年行业进入最高点，再到2019年青客上市，同时风口急转直下，全年57家长租企业爆雷。在过去的5年内，高价拿房、抢夺规模、不断融资，成为了各家大品牌公寓的标配。”房东东公寓学院创办人全雳回顾说，其实在2019年末，长租市场总体已经显示出疲态，无论从投拓端还是租赁端。2020年的突发疫情只是催化剂，因为任何过度的行业，都会被打回原形。
如何看待自如、蛋壳等头部长租公寓也遇到资金困难，到底哪种盈利模式才能让长租公寓走得更远？
对此，全雳接受券商中国记者采访时表示，自如、蛋壳、青客都是规模不经济的典型代表，分散式长租公寓看似赚了一个多余房价的毛利，但是最大的短板是租约周期太短，可腾挪利润空间太小，而且租客的变动又太大，非标、异步、碎片化是分散合租的典型特征。而且这个模式最大的陷阱是短期产生了巨大的现金流，经营者常常把它当做收入，而忽视了其中大量的负债，随后放了杠杆。二房东模式中，只有长租约时——至少10年以上，才有杠杆的空间。分散合租，平均租约不会超过5年，这就使得后期运营很被动。
“如果说长租公寓的核心长期看是运营，那么短期看是底租和现金流的周转率，特别对于包租型的长租公寓，所有收入和溢价差都是来自于租金，如果租金下降，空置率上升，不仅盈利更加没有，还有可能影响正常经营，乃至跑路倒闭！”全雳说。
全雳认为，2020年是长租公寓行业真正的分水岭，剧烈洗牌的开始，同时也是一个租金下降周期的开始，北上广深真正告别10多年的租金上涨，进入租金缓慢的下降通道。
7月6日，万科的泊寓|院儿（北京成寿寺社区）正式开放，这是全国首个集体土地租赁住房项目，开启了长租公寓的新模式。
与以往开发商拿地建设投资不同，利用集体土地建设租赁住房的优势是，节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。
据了解，该项目是北京成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业参与租赁住房的负担，通过设计运营实现多方长期可持续的收益。
该项目是万科参与的北京市租赁住房供地中最优质的地块之一，位于南三环方庄桥西南角，处于方庄商圈，交通便捷，距离14号线方庄站800m，去国贸仅需6站20分钟。而租金均价3600元/月/套起，约为周边同品质一居室租金的70％-80％。目前，首批入市的235套公寓已于开业前的5月下旬全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。
对于万科试水的新模式，全雳接受券商中国记者采访时表示，集体土地长租投资和经营，未来是公寓REITs很正确的路径。一般来说，最贵的是土地成本，集体土地绕过了高昂的土地成本，合作经营40年，大致在12-15年可以收回全部投资。
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