太原土拍流产之后首房网之所见

      太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会爆出大冷门，地处南内环西街，太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍！这场拍卖会的拍卖结果，惊呆了全城地产界人士和到场媒体记者。 拍卖会之所以备受关注是因为地块所处区域绝佳，地块周边已交付的商品房项目，十二院城、万科蓝山、恒大雅苑等，名盘二手房售价已超过1.2万元/平方米。起始价最低地块价格达11.71亿元，起始价最高地块价格达19.63亿元，楼面价达到每平方米4500元至4900元之间。

        这8块地的优势非常明显，据各种媒体分析看起来有以下原因。：第一，这8块地拍卖时机上有些不合时宜，全国都在限购，金融政策收紧，最近楼市调控基调由“坚决遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，而这次拍卖的8块地起拍楼面价非常高，开发商拿到地之后，销售价格会受到各种审批控制，房企不愿此时撞枪口。如果这8块地在上半年拍卖，效果会好过现在。 第二，这8个地块未达净地出让的要求，地上还有待拆除清理的建筑物，不确定因素增加了房企开发时间成本、金融成本。 第三，这8块地集中在一起，地块数量和总面积都比较大，其中有的土地没被房企看中，既会影响其它地块的出让，也会影响其它房企的成交意向。 归根结底还是在限购、限贷的调控背景下，太原楼市前景不明，土地价格高过房企对市场售价的预期值。 事实上，首房网从来没有在太原投资房产的意向，因为这个城市各项指标不符合我们的投资标准。

      支撑房地产运营的基础逻辑就是预期。 开发商拿地，赌的是随行就市，地价高房价就贵的销售预期；购房者买房，赌的是房价必然上涨，买入即是低价的看涨预期。 限涨令下，一切预期均被击碎。 两年前，南京土拍。京奥港以2.2万的楼面价拿下区域地王，周边精装房价2.1万。如今，区域限价2.5万，精装改毛坯、停工又复工、复工又收购。 两年前，苏州土拍。仁恒以3.8万的楼面价拿下姑苏地王，之后，区域限价4万。 而在限价状态下催生的是老百姓摇号抢房。

      市场上一个明显的变化是，观望的情绪越来越浓厚。  前几天上海利率降至9折的新闻让众多人看不懂，在限贷限价限购限售越来越趋于严格的时刻，这个利率变动好像是反其道而行。 很快ZF迫于压力召开紧急会议，全面9折已经被叫停了。 本月初，财经杂志报道了深圳未来商品房只占住房供应四成的新闻，很多人对此非常振奋，对深圳的长线坚定看好。 同样是财经杂志的消息，“深圳楼市：投资客销声匿迹，高温下中介截客差点落泪，但价格仍坚挺”。这则新闻，正是深圳新政之后，市场瞬间的反应。

      上个月首房网考察了沈阳，在沈阳驻扎了一个月，但是最终没有出手，因为我们一直在等限购限价政策靴子落地。 住建部召开的全面贯彻中央政治局会议上关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神，就去了沈阳，而沈阳在开会的前一天突发限购。  在沈阳的会议上，关于房地产的现状，有三个词来表述：稳地价、稳房价、稳预期。大家看好了，是稳而不是降！我们决定暂时缓团购沈阳，等待开发商在限令之下给我们更好的政策，更好的价格。

      一直以来，首房网对于楼市都是充满信心的， 主要有四个方面：一是中国经济的基本情况，二是房地产周期深入人心，三是城市化进程还远未达标，四是货币超发。但是 首房网既不是傻多，也不是傻空! 我们是局部性看多，结构性做多! 我们是操盘手，我们就是百里挑一找好货，找到好货，无畏牛熊! 国家正式启动房地产调控以来，中央大方针 “房子是用来住的，不是用来炒的！”这也预示着房地产已经过了风来了猪都会飞的时期。时间会验证一切，我们必将看到海水退潮时谁在裸泳。

        大家也发现了我们今年野猪难产，因为我们选筹非常谨慎，不着急，不跟风，就不会出错；我们只做确定性投资，我们的野猪一定是三年翻倍；我们坚信熊市里有牛股，牛市里有熋股。现在中央政府和地方政府正在进行博弈，一方说大话表决心，一方嗷嗷待哺需要卖地救急，我们现在需要做的事，耐心观望三个月，等待地方政府，向中央施压。我们不相信他们能饿一辈子肚子。这三个月是观察期，等待期，真正聪明的投资人，不会在这三个月中着急出手，也不会因为ZF那一句"遏制房价上涨”，而彻底灰心意冷，他们会枕戈待旦，等待黑暗过去，相信周期还会再来。机会永远属于有准备的人!

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图片发自App