大型商业综合体的大量兴建为沈阳这座城市的商业带来繁荣的同时，也让沈阳的商业地产饱受争议。尤其近两年，随着外界对沈阳商业地产的过度解读，“过剩”、“饱和”、“高库存”等负面之词始终挥之不去。然而，随着城市化进程的加快以及消费者习惯的变化，作为城市商业载体的一部分，沈阳社区商业却因满足“最后一公里”的消费需求，而迎来了属于它的发展空间。
日前，365淘房网邀请RET睿意德沈阳公司市场与客户发展部总监赵杰女士，就沈阳社区商业的发展之路等相关话题，与她一同进行探讨。
一直以来，沈阳商业综合体空置率高、营业率低、商业地产供大于求等传言甚嚣尘上，从RET睿意德的相关数据来看，沈阳的商业地产整体趋势究竟如何？
赵杰：据RET睿意德数据统计，截至2016年底，沈阳集中式商业存量已经近乎800万平。与此同时，从2011年开始，沈阳集中式商业新增供应量逐渐放缓，2016年甚至出现“零”增量。这意味着，沈阳商业地产已经由“增量”开发步入到“存量”激活的时代。
未来，随着新增商业项目入市量的减少，存量项目的商业价值重塑将成为沈阳商业地产发展的一大趋势。具体表现为：老旧商业项目通过硬件设施改造、业态调整等方式，以全新面貌呈现在受众面前。而在消费升级的引导下，商业运营者也将重新思考人与商业的关系。并运用互联网思维与创新技术手段，透过海量数据的监测与分析，解构消费者的身份标签。从消费者的立场出发，重构人与商业的情感枢纽。
近年来，城市商业格局正逐步从“单一中心”向“多中心”转变，这种发展态势，对沈阳商业地产的发展会产生怎样的影响？如此，能否为社区商业的发展提供机遇？
赵杰：沈阳商业格局的变化及发展与城市“一主三副”的发展战略紧密相关。随着城市骨架的不断拉大，沈阳的商业格局不再以“中街”、“太原街”两大城市核心传统商圈为主，而是顺应城市布局，呈多中心化发展。在这种趋势的推动下，沈阳的新兴商圈逐渐形成，如：以兴隆大奥莱、万达广场为中心的浑南奥体商圈，以宜家家居、星摩尔为中心的铁西北一路商圈，激发了沈阳整体商业市场的活力。与此同时，多中心的发展格局，促使绝大多数宜居板块内的小型商业集群迅猛发展，催生和带动了社区商业的发展。
社区商业的兴起是未来沈阳商业发展的趋势之一，相比城市中心的商业综合体，社区商业的形式多样，如：主题商业、商业街等，不仅操作灵活，更有解决人们“最后一公里”消费需求的天然优势。此外，沈阳城市外围的大量新建住宅区也为社区商业的发展提供了一定的土壤，一定程度上弥补了周边商业配套的不足。而未来，全业态、主题化的社区商业完全能成为吸引消费者频繁造访的社交聚集地，引导及塑造区域内人口的生活方式。
据了解，目前沈阳的社区商业仍多以“临街底商”的形式对外出售，但即便如此，也与此前单纯的售卖方式不同。如今，绝大多数在售的“临街底商”的包装都更为完善，概念、噱头也丰富多样，这种“概念性”的营销，是否有利于未来社区商业的发展？
赵杰：“概念性”营销是商业营销手段的一种升级，也是市场精细化作用下的结果。一般而言，无论是带有“商业运营方案”的内容营销，还是商业建筑产品本身的价值卖点，实质都是站在投资者的角度，为其塑造一个更具发展价值的商业前景，吸引其前来投资。在提升商业整体形象的同时，促进商业的招商，吸引品牌商户以及自用商户，如此一来也更有利于后期商业氛围的养成。
然而，任何商业的成功都离不开悉心的运营。社区商业如果想最大化的实现商业价值，仅仅停留在“概念”营销层面是远远不够的。商业的运营考验的是开发商对于未来长远的谋划，无论是品牌的选取、业态的规划还是后期的经营，都关系商业未来的发展走向。因此，社区商业在开发前期就需针对社区居民的消费特征、需求特征、业态布局进行商业产品的设计。否则在后期运营上将会心力不足，影响商业体验。
通常，“临街底商”在新兴住宅社区内会发展的更为“如鱼得水”。然而，沈阳不仅新兴住宅区的“临街底商”发展迅速，许多老城区内新增项目的“临街底商”也十分热销，您如何看待这种“老区新街”的热销？这一现象对区域产生哪些影响？
赵杰：对于商业而言，地段是决定其未来发展走向以及成功与否的天然基因。地处城市核心区的商业具有天然的地段优势，对投资者来讲商业培育期更短，投资回报率也更高。此外，相比新兴住宅区，“老区”内的住宅已经发展成熟，区域内人口相对稳定，可为社区商业的发展提供最基本的客流要素。与此同时，在经过多番商业市场的洗礼，投资者已经逐渐回归理性，考虑到以上种种原因，自然更倾向于地处城市核心的“老区”。
而对于“老区新街”的热销，首先，从区域商业供应量来讲有所增加，能够弥补区域内商业不足的劣势，满足居住人口对于商业的消费需求；其次，也为区域的商业更新换代提供一定的升级空间，良好的硬件设施能够吸引更多的新业态、更好的品牌，从而提升区域整体的商业形象。然而，商业的价值塑造最终仍体现在运营上，如何统一规划、布局业态，如何让商户形成规模效应又同时兼具品质……这些都应当一一思考。