因“限购”定金可退吗？

作者：刘尚轲

2016年4月15日，在上海工作三年的孙某某在某中介公司看中了石某名下的一处房屋，后经中介公司联系双方协商，三方签订了一份《房地产买卖合同》，约定孙某某以420万元的价格购买该房屋，并在合同里约定，若卖方在收取本合同约定的定金后，不履行本合同的，应双倍返还买方已收取定金；若买方不履行本合同，则无权要求卖方退还定金，该定金归卖方所有。孙某某并于当日支付了石某50万元定金。

协议签署之后，在办理房屋登记过户手续过程中，孙某某才了解到，上海市于2016年3月25日发布实施了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中政策要求“非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，而根据该意见孙某某并不符合该购房新政中的购房资格，后因无法进行房屋过户登记，孙某某要求退定金，双方协商无果，于是，孙某某起诉到法院，请求判令石某返还50万元定金及其它损失。

一审法院认为，双方未能继续履行合同，是因孙某某在购房时是否限购存在不确定因素，合同解除不能归责于某一方，故判决双方合同解除，石某返还孙某某定金50万元，对此石某不服后上诉。

在二审过程中，孙某某讲因为自己是第一次购房，签约时候比较仓促，也没有详细了解新的限购新政对自己的影响，另外他也曾与石某私下约定过，如果贷款审核不通过或购房资格有影响，石某就把钱退给他，对此石某否认，孙某某也未能提供相关证据；二审法院认为孙某某本身未谨慎审查的情况下即与石某签约，后因自身“限购”导致合同无法履行，其关于首次购房、签约仓促的相关主张均不能成为其免责的理由，应承担违约责任，无权要求石某返还定金，遂依法改判驳回孙某某返还定金的诉请。

因房地产“火爆”，各地政府频频出台房市调控政策，购房者应对当地的政策做清楚的认识和把握。合同签订前应对相关情况做准确的了解，如因某些原因购房者不确定自己是否具备购房资格，贷款能否顺利审批，那么务必在签订居间合同前与卖方充分协商并作出明确的约定。

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作者单位：江苏昆成律师事务所

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