深圳最严调控，本不该这么严

将炒房玩儿到瞠目结舌，均价一年涨1万元，也只有深圳了。说了不炒，就是不炒。所以，深圳最严楼市调控出炉了：

● “3年落户+3年社保”，打击户籍炒房，这是长沙“反炒房”的3倍升级；

● 离婚炒房再也没有漏洞了；

● 增值税“2改5”叠加评估价回归市场价，这让炒房账面收益顷刻归零。

这次调控，影响太大了。下半年，深圳楼市交易量预计下降30%左右，房价下跌5%-10%。同时这意味着全国楼市政策迎来拐点，从上半年偏宽松的“纾困”，转向下半年偏紧的“一城一策”。深圳城市地位升级，不能收紧落户，收紧购房就是常态了。

这次深圳调控，还有一个目的，就是都市圈框架下把需求赶到外围，下半年湾区楼市表现会好于深圳。

01

经历传言、揣测，深圳史上最强调控终于落停。所谓史上最强，就是打破一线城市“落户即可买房”的惯例。

此前，传闻的新政版本中，也有提高户籍购房门槛的条款，但大家一直以为是长沙的版本，即“1年落户+1年社保”。毕竟，深圳是个移民城市、创业型城市，来了就是深圳人，“落户即可购房”的传统一直被遵从。

没成想，“3年落户+3年社保”，直接在长沙的基础上，翻了3倍。真的太狠了，直接将户籍的优势，降维到了和非户籍差不多的地步。

再比如，将取消不到1年的豪宅税又恢复了，大跌眼镜。毕竟，政策不能如此频繁变化、左右摇摆，让大家无所适从。

作为先行示范区，在城市治理上、行业管理上，政策应该是成熟的。网上还有一则帖子，说“讨厌深圳的政策，每次都是卡脖子。开始1年社保，刚缴满1年就升级为3年了，刚缴满3年又升级为5年了。好不容易入深户了，深户满3年才行”。

这次调控是被倒逼的，如果不调控，“房住不炒”这个顶层设计褪色不少，怎么也说不过去了。

去年8月深圳成为先行示范区后，深圳楼市就一枝独秀、一骑绝尘了。房价从去年6月份的5.5万左右，上涨到今年的6.6万，涨幅20%左右，相当于每平涨了1万元，长沙现在房价也才1万元。近几个月，深圳房价涨幅已排全国第一了。

图：70城房价中深圳二手房价格同环比涨幅

数据来源：国家统计局

而且，深圳炒房的手法，将投机玩到了极致，比如业主集体护盘、暴力拉升。不是市场认为我的房子该卖多少，而是我认为我的房子应该卖多少；又比如，“深房理”事件中，“借名额-看房-过桥贷-买房-经营贷-卖房”，外地人炒房链条玩得贼溜，让人惊掉下巴。

再比如，新房“非倒挂、不开盘”，开发商、中介集体做高二手房价，创造“一二手房倒挂”，为新盘热销开路，这已是业内惯例了。深圳有钱人，很看重房票，名额用完，“假离婚”、“假结婚”开道，每有打新，手拉手离婚的就多了。能赚几十万，为啥不离呢？

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所有这些，其他热点城市或有一二，但深圳是最夸张的，也是最癫狂的。所以，还是那句话，深圳楼市的现状，已触碰到了“房住不炒”的红线，不下猛药、天理难容。8月先行示范区后，楼市已蓄势反弹，3个月后的“双11”，深圳取消了豪宅税，是这一轮暴涨的导火索。

其实，深圳落户门槛低，众人皆知。在取消豪宅税的同时，如果能祭出一个长沙版的“反炒房”措施（“1年落户+1年社保”），就不至于在高位上下如此猛药。其实，6月份，深圳冰山活跃指数已开始下降了。

所以，这次调控后，深圳楼市大起大落已难避免。作为特区和创新性城市，深圳过往在城市治理上，有很多所谓的“深圳经验”，很多城市主政者赴深圳取经。但这一次，深圳显然缺乏前瞻性、缺乏通盘考虑。去年三季度“经济有小恙”，彻底乱了阵脚，对楼市妥协过了火。

看看长沙，城市地位、产业结构、行政资源、发展基础等，都不如深圳。但是，他们能做到“让炒房客有去无回”，房价收入比在大城市垫底，还能做到经济增长快，产业转型好、民生幸福感强。所以，为何高调宣传赴长沙学习，原因显而易见，深圳不能拿任何理由来弱化调控。

03

所以，从长沙回来以后，深圳再次祭出强力调控。除了限购下猛药以外，税收成本也大幅度提高，增加交易摩擦，在高速运转的楼市车轮下撒沙子。大家关注多的，就是恢复豪宅税，但我认为，豪宅税的影响不算大，影响大的是增值税“2改5”与计税参考价向市场价靠拢。

首先，750万的豪宅税标准，比之前的标准翻了2倍多。

按照之前的标准，深圳房价最贵的南山和福田，豪宅税起征总价为490万和470万，其他区域大多在300万左右。根据测算，原来的标准下，60%的房子被认定为豪宅。750万的标准下，交易的房子只有30%的是豪宅，受影响的，主要是西部南山、宝安中心区、福田学位房，也是近期涨幅较大的区域。

这与很多人的感觉不同。深圳并非到处都是动辄800万，甚至千万总价的房子。按照最新的数据，6月份全市套均成交总价，只有南山区超过了700万，多数区域成交均价分布在300-500万之间。将豪宅标准定在750万之下，还是希望多数房子是非豪宅，鼓励大家换房消费。

其实，真正影响大的，就是增值税“2改5”与计税参考价向市场价靠拢。持有不满5年，全额征收增值税，意味着2016年以后交易的房子，现在要卖的话，都要征收5%的增值税。影响更大的是，与豪宅标准一样，二手房税基（房屋基准价）自打2016年以来就没有调过。

所以，近几年买房的，特别是去年以来疯狂进入楼市的一大票投资客，你表面看起来蛮可观的浮盈（纸面财富），都将因翻倍的税收成本，而在你强撸间灰飞烟灭。即便未来房价不跌，看这“反炒房”的架势，涨幅也不大，考虑到深圳的持房成本在9%左右，实际收益可能是亏的。

当然，此次新政只是说，二手房的评估价要向市场价靠拢，但评估价如何定，还待后续市政府开会商定。我觉得，评估价暂时还不会完全向市场价靠拢，能在现有的水平上提升40%-50%，这是大概率的。楼市正在高速疾行，轮子下沙子撒的太狠了，容易翻车。

04

还是忍不住总结强调一下，这次调控真的影响太大了。

可以确认的一点是，全国楼市政策迎来拐点。此前，宁波、杭州、东莞的调控，只是收紧的迹象。深圳楼市向来具有标杆意义，这次调控意味着楼市大范围收紧的趋势确立。不久前央行、银保监表态，针对疫情的货币宽松要退出；刚获得的消息，二季度经济增长3.2%。楼市政策收紧，情理之中。

深圳城市地位今非昔比，收紧户籍购房是长期趋势。京沪还坚持“落户即可买房”，因为京沪落户门槛高。门槛高，在于京沪的户籍背后有优质的公共资源。深圳落户门槛低，一是因为深圳一直以来就是个移民城市，创业型城市，二是深圳的公共服务相对不足。未来，先行示范区落地，城市地位、户籍含金量提升。不能收紧落户，只能收紧购房了。

在此背景下，楼市交易量会明显下行，下半年环比上半年下降30%也是完全可能的，房价会有5%-10%的下跌。做出这样判断，是比照2018-2019年京沪楼市的走势，这次深圳的政策，比京沪还要严格。不到一年，深圳房价上涨15%-20%，已成众矢之的，房价回调乃众望所归。西部涨得离谱的区域（宝安中心区、光明、南山等），会有明显下跌。过去几个月高位上买房的，要站岗了。未来一年，二手房交易将迅速下降，业主被迫持有，默默承担跌价损失。

另外，深圳新房交易会明显增加，也是这次调控的目的。官方解读政策时，称今年下半年深圳新房供给很多，预计有5万套（以往一年都没有5万套）。出于城市更新、政府财政、经济稳定、基建和公共服务投资等考虑，政府鼓励新房交易，加上税费成本低，新房交易会明显增加。

再谈谈深圳调控对外围惠州、东莞、广州的影响。5月底，深圳楼市暖风已吹到了东莞，上半年东莞临深房价同比上涨9%，松山湖片区房价上涨14%。湾区另一龙头城市，广州6月新房价格上涨8%。如果深圳不调控，深圳辐射东莞和惠州，广州辐射佛山和珠江西岸（珠海、中山、江门）。

最后，也是非常重要的一点，深圳外围楼市可以仰天长啸了。怎么讲呢？深圳调控强化，短期对湾区楼市是利空。但是，“一城一策”、稳字当头下，深圳政策与湾区其他城市，没有任何关系。

从不久前东莞的调控姿态看，还是想鼓励楼市保持一定的活跃度。因此，从纾解深圳购房需求、加快都市圈建设的角度看，此次深圳新政也是鼓励到外围买房。当深圳的购房门槛被拔高时，需求就会外溢。特别是，外围楼市一直比较稳定，调控政策总体呈扶持态度，加上深圳都市圈框架下，交通等基建相继落地，下半年外围楼市表现会好于深圳。

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