大动作！房企全面回笼资金，地方政府严重赤字，房地产的“雷”还要多久才来

导读

能让庞氏骗局轰然倒下的，往往不是骗局本身，而是更大的庞氏骗局……

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房企全面回笼资金

近期，房企又传来大动作。碧桂园和绿地都开始全面回笼资金。据澎湃报道，连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园正在改变扩张策略，为缓解融资政策收紧带来的压力，三四线全覆盖在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。其试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流。

日前绿城也被曝正要求员工“全面”加速资金回笼，要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度；“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售；严格控制付款。

尽管碧桂园后续出来辟谣、绿地表示手中有500亿现金流不怕，然而，房企回笼资金的矩阵正在形成。之于背后原因，还是精明的开发商们看到了政策和监管带来的不确定性。

前几天，通州K2十里春风降价销售，早买的业主围堵售楼处要求退款的事闹得沸沸扬扬。这个楼盘在短短10个多月里从近4万将到2万多，售价遭腰斩。而背后的事实是，接近3000套的房源，现只卖出200多套，不降价打折根本没人买。开发商恍然发现前几年的繁荣不过镜花水月，房地产击鼓传花的游戏也有玩不下去的一天。

因降价销售而闹事，这是一个开端，更是一个缩影。北京房价及环京确实出现了小幅下降。在人们感叹帝都房价大降时，开发商却面临宁愿降价销售也不选择补偿，饿肚子的开发商资金回笼需求已远超过息事宁人，在这个现金为王的时代，部分房地产的处境可想而知。

处在舆论之巅，难免高处不胜寒，近期房企连忙改口风，许家印的恒大入主老贾的FF，万科宣称要“抛弃房地产”，碧桂园种地不够过瘾，还去做了机器人。首当其冲的原因就是站在地产一线的大佬们已提前嗅到了“变革”的气息，鉴于当下的国家调控和未来走势，恐慌气息已经在蔓延，地产大佬们开始为自己谋后路了。不过还有一点比较隐晦，明明很在意很在意房地产寡头的蛋糕，却要装作有意无意要转型，这背后也不排除有声东击西的嫌疑，转移当下中国人的注意力，好牟足了劲来最后一把冲刺，像极了猫主子盯上猎物时看起来三心二意的伺机而动。

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地方赤字与土地财政

安信证券首席经济学家高善文表示，中国杠杆表面上是金融问题，本质上是财政问题。

都知道地方债务庞大无比，但是地方到底有多缺钱呢？数据显示，全中国的地方政府，只有少数的几个省和地区的财政是有盈余的（北上广浙江江苏天津福建），其他全部是严重赤字。

（来源：窗口说）

这里就不得不提地方政府赖以为生的土地财政。上半年地方政府卖地依旧火热，上海易居房地产研究院7月3日发布的《2018上半年40城土地市场报告》显示，该报告显示，上半年40个典型城市土地出让金为10453亿元，与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%，再创历史新高。2018年上半年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6亿元。

值得一提的是，目前的土地拍卖制度本身对推高房价有助推作用。随着可出让土地越来越少，在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。还有补充手段旧城改造，旧城改造成本更高更加复杂，滚动城市开发房价必然再一轮高涨。同时随着拿地价格的水涨船高，开发商利润空间不断被压缩，在未来或将趋近触顶，届时开发商重复上演“羊毛出在羊身上”的戏码，房价会越来越高。

中国经济结构性失衡的一大体现则是，房地产和实体经济失衡。根据17年数据，全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个。而这一数据的所占比例还在上升。同时当地产占用金融融资量占比也很大，这就导致，房地产绑架了过多的金融资源，或者可以说金融资源自愿与房地产“私奔”，源头活水被过度引流，很少获得金融资源的实体经济发展受限，然而脱实向虚毕竟不可持续。

今年以来，各大城市的人才抢夺战如火如荼，送房的送户口的比比皆是。不过，除了地区经济发展的需要，难道没有其他私心了吗？有的。业内流传这样一句话：房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。房子的价值归根结底是地皮的价值，地方政府财政大计就是卖地，要卖地就需要房企的接洽，更需要源源不断人口的流入接盘。毕竟我们知道，地方政府对土地财政的依赖很深，是房地产开发游戏的最大获益者。人口流入可增加房地产需求，另外部分城市的房价可能存在上涨过快、缺乏支撑的风险，亟需人口流入作支撑。

低门槛抢人——户籍人口增加（买房）——房价微涨——政府限价——新房和二手房价格倒挂——炒房团进入——房价大涨预期增强——无房可售——加剧上涨预期——更多人买房——房价暴涨。最后债务变成了资产，由这些人来买单。

在各大城市的人才抢夺战中，地方政府更应该打击随之而来的住房投机行为。不要最后收不住引火烧身。

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房地产的“雷”还要多久才来

从年初到现在，地产股上半年市值蒸发已超万亿。资本市场对地产股，已经开始用脚投票了，从今年初到现在，万科市值跌去1700亿；招商蛇口、保利地产跌去逾500亿；港股中国恒大、碧桂园、融创也跌去数百亿市值。今日内资地产股走势持续疲弱，碧桂园大跌超7%，佳兆业集团、中国恒大跌幅超5%，融创中国、雅居乐、龙光地产跌幅超4%。

地产股暴跌不是最有看点的，暴跌后恒大碧桂园龙湖等房企纷纷大手笔回购股票，迅速回血。除了保护中小股东利益、拉升股价外，还有力挽狂澜提振市场信息的作用。

而现实却是，房价在涨，人们购买力却在下降。

中国人民大学经济学院副院长陈彦斌日前表示，由于中国居民收入占GDP比重偏低，所以家庭债务/GDP的测算杠杆率方式会低估中国家庭部门债务问题的严重性。以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。再来看一项数据，根据统计，“目前房地产市值430万亿，是GDP的5倍，银行存款的16.5倍。这个体量太大，风险太大，哪怕只有5%的人抛盘，中国外储就会一夜耗完，中国经济也将随之崩溃，起码倒退二十年。”

更关键的是，眼下楼市调控进入深水区，如今的房地产模式不可持续。

深水区的改革远远不止控制数量和增量的简单问题。房地产棋局的背后有货币政策、地方财政政策、还有现下敏感的个税政策。房地产亟待深层改革，长效综合机制呼之欲出。

最近P2P爆雷、股灾、债券违约，理财的雷一个接一个，猝不及防。有人在这时候就感叹了，还是房子最可靠。而眼下的所有事实都摆明了，房子也不会永远值得信赖。世界上没有什么是永远可靠的，房子也一样。

微博近日有名言曰：能让庞氏骗局轰然倒下的，往往不是骗局本身，而是更大的庞氏骗局……

好在监管正在全面加码，房住不炒基调稳实，发改委正考虑禁止企业发行364天期限的美元债，七部委30城打击乱象、三四线房价死穴棚改贷被收紧，楼市调控将延续“因城施策”基调，各大城市监管更加升级。

捂紧钱包，开心就笑，不开心就等会儿再笑。

*文中观点不构成投资建议。