#L190616楼市穿越与未来锚点

     我们之前写过楼市投资价值《 #L190604 》一文反响不错，但都是举例之历史长河，读者其实更加关心的是“楼市未来雪坡还有多长”。这个问题最近太敏感，据说这两天已经开始封杀金融、财经类的大号了，所以咱们尽量用灰色幽默方式娓娓道来，能看懂即可。

      一、进入主题，现在你已经变成一个超级战士从 2060 年穿越回来，你已经知道当时的房价是 100 万 / 平方米， ok 你仔细想一想现在房子多少米出手多少米入手是有投资价值的。目前楼市中规则一般有两种方式：

第一种是低收高抛，在浩如烟海的楼市中寻找那一抹笋盘，通过对价值的挖掘找到那个窗口期并且抛出去完成投资回报。

第二种是跟着大势上涨，一般有洼地的会慢慢被追平。

这两种是目前交叉体现主流形式，我说过 “楼市黄金十年刚过去”说的就是第一种，当 2004 雪坡刚刚启动的时候人们还在混沌之中头脑里还没有形成房产投资体系，这段时间主要还是自住改善型住房为主，都急着把手里的置换掉换成地段 学区 高档的小区，所以当时可以说笋盘遍地，总价也不高，你可以淘到非常优质的资产。（当然当时的人们也没有非常有专业做这行的，其实中国的职业房产投资人至今也不超过 3000 人），在慢慢地雪坡滚动过程中人们的房产价格体系逐步建立，对房产投资回报开始重新认识，手中资产溢价模型开始建立，从而减少了笋盘出现的概率。从扩散范围讲是有规律可寻的，第一圈就是北上广深人们逐步形成这种潜意识，然后你可以去省会等二线城市去做“低收高抛”，但现在第二圈就是省会城市和准二线城市也已经形成，辣么还有第三圈嘛？有句圈内谚语“只有大城市才有房地产市场”因此后面我们要改变策略寻找价值洼地精准定位，也可以说现在门槛越来越高市场空间越来越少，不过在没有更好的赛道选择时楼市雪坡还会有只不过越来越窄了。目前的楼市已经进入第二种状态，第二种的核心就是流动资产之一货币（其实流动分三类：货币、债权、存货），随着 M2 的增发从而带来房价的涨幅，这个定律我想应该没有太大的问题，大部分人应该了解并感同身受。好你会说按照这个定律凡是用到人民币的地方应该都是上涨，为啥北京、上海、深圳房价都涨了 20 多倍，而沈阳、长春、长沙等城市房价没有这么大的幅度呢，好似这种定律无法解释。因此我们还要加上一个附加条件 -- 人口迁移。房地产是一种边际效应很强的市场，一座城市人口净流入和净流出比例会左右其房价的走势，甚至连房租都会产生巨大的差价（几倍）。就像池塘里面水，当水完全是流入时水位就会蹭蹭上涨，物以稀为贵，地段是永恒的价值体现，所以在水流入时不管物业、地段、新旧都会导致楼市小阳春，这是水的力量。当水是流出时会导致本地需求完全过剩，打破供需不平衡，这就是致命打击，超市物价可能会翻几倍，但人口的流逝会给不动产致命伤害（无法弥补）。因果循环 ~ 皆有定数。

 

     二、下面我们讨论 “真正锚点”，我们通常把城市归属为一二三线，我们把这些城市都列出来看看有什么差异，第一梯队：京沪深（包含环京环沪临深），第二梯队：郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安，第三梯队：南京，杭州，合肥，宁波，苏州，无锡，武汉，郑州，长沙，青岛，大连，厦门，福州，南昌，成都，西安，昆明，海口。

从之前数据看只有北京、上海、深圳的涨幅令人满意，不仅百分比涨幅最高，而且流动性非常好，回报率达到了预期效果。现在不同以往光辉时刻已经不再重现，京沪深出了 “限购”“限贷”“营业税”一下子就把门槛拉高了，不是说有钱就可以买的到的，生无可恋。因此你要把机会放到“二线城市”。二线城市好处是什么呢！（ 1 ）价格较低，风险较低（ 2 ）交易成本低，非常快捷（ 3 ）寻找价值洼地，滚雪球。好，目标定了，辣么二线城市这么多如何选择呢，我的答案是“ 重庆 ”。因为重庆的关键经济数据已经超过了一线城市。

    

三、我的分析

重庆在很多年前它的 “经济数据”是非常不正常的，并且持续了好多年，我们看一下下表就清楚了。表 19-1

6 个大型城市固定资产投资规模

年份 城市	2014	2015	2016	合计	占 GDP 比重
重庆	11211	13300	15256	39767	92%
天津	10035	11663	13121	34819	74%
深圳	2280	2833	3297	8410	18%
上海	5668	6025	6467	18160	28%
北京	7121	7566	7882	22569	34%
广州	4577	4980	5410	14967	30%

哇 ~ 不得了，从数据上看，重庆固定投资超过了所有大型一线城市（排名第一），并且是连续几年持续投入（狠狠往里砸钱），你要知道重庆的 GDP 是远远比不上京沪深的，其投资密度非常惊人。每一年投在重庆头上的资金超过 1 万亿， 1 万亿喔 ~ 而且年年都是真金白银固投，放眼全国唯一有这种“皇恩浩荡”的恩赐仅此一家。可能有朋友还没有理解这个概念，举例 从成都到拉萨的川藏铁路此乃国之神器，这样一条铁路 1700 公里， 2000 亿，分 10 年建成，也就是说每年投在重庆这小小地方资金可以一年建 5 条“川藏铁路”，这是何等的阔气。俗话说实业兴邦，你的固定投入的多少决定这座城市的未来，可能未来就变成了“京沪深渝”。还有一个决定因素是城市“人口净流入”，当其他一线大城市都在喊逃离北上广的时候，重庆人口却在每年高速增长。表 19-2

京沪渝城市人口对比

人口（万人） 城市	2013	2014	2015	2016	2017
重庆	2970	2991	3017	3048	3075
北京	2115	2152	2171	2173	2171
上海	2415	2426	2415	2420	2418

 

明眼人一眼看穿本质，只有当 “人口净流入”指标为正时才会有真正的接盘侠，有了接盘侠才能挤压出价值空间，因此我们断言渝市必涨。在最近几年中重庆的增长率始终都排在 TOP5 表现最强。其实楼市价值投资的核心点就是找到还没被发现的“价值洼地”，而且这个洼地未来（ 2 年间）会被追平，目前重庆政策也比较有亲和力，三无人员是可以购买的。其实还有其他次锚点（如果感兴趣我们后面再来写）。

 

      小结：我们讲了楼市为什么会有机会和未来锚点所在，现在我想在升级一步告诉大家一个 “海外楼市价值投资锚点”。由于篇幅的关系这里不展开来讲，会穿针引线的说明一下 2019 年具有价值投资的一个海外锚点。随着一带一路战略方针的实施致东亚 15 国迎来了春风，那这 15 个国家里哪个才是我们海外置业的真正锚地呢，悄悄说一句“柬埔寨西哈努克港”，那是另一个 40 年前小深圳。 2019 要投资 ~ 到穷国家！！！

 

注释表

1. 笋盘 ：严重低于市场价格的房产，需要极其耐心的寻觅与运气，一般都会带有一些附加条件

 

刘盛 Leonarding

2019. 6 . 16

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