说起中国的楼市，我们用冰冷和沸腾形容再恰当不过了。虽然专家们说现在的房地产已经进入了白银时代，可是从今年的行情来看，一线城市和部分重点二线城市仍然在黄金时期，而营口，鄂尔多斯却已经进入废铁时代了，呈现出两极分化的状态。
在之前与凤凰卫视的邱震海老师合作的节目中，薛老师就持有未来一线城市必然是看涨的观点。果然，上半年来这楼价窜得是让人心惊肉跳啊，尤其在一线城市，一套房子就轻轻松松划分出了阶层；但十一之后又风云突变，一系列调控政策弄得人心惶惶。我们也收到很多留言：以后这楼还能买吗？
今天我们就挑选出了几个大家比较关心的问题，让薛老师来为大家一一解答，看看楼市起伏背后有哪些错综复杂的联系。
常谈泡沫，何为泡沫？
说起房价，许多人的第一反应就是泡沫。可是喊了这么多年泡沫，房价就涨了这么多年，如今大城市的房价已经到了一个大多人高不可攀的高点，市场上恐慌的情绪也就更强烈了。
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薛老师，我今年还想买房呢，可是这时候入手就最怕成为接盘侠了。不都说楼市就是一个击鼓传花的游戏么，现在政策调控不断出来，这泡沫会不会正好碎在自己手里呢？
薛老师：首先，我想和大家说一个观点：在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但我们不能把整个中国房地产市场都看作是泡沫，因为并不是大多城市普遍上涨。事实上，中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。北上广深以及一些二线城市涨幅确实非常大；但是大部分城市的房价，过去几年的累计涨幅其实非常有限。在搜房网有个百城指数，根据这个指数，中国最大的100个城市里，仅仅只有17个城市的房价比三年前高20%以上，而这17个城市呢基本都在长三角，珠三角和京津冀三大经济圈，去年占了全国商品房销售面积的16%左右，显然，房价上涨是少数现象，并且主要和人口与货币往大城市集聚相关，事实上这个过程现在还没有结束。
另一方面，泡沫这个现象其实是有一定特征的。在以前在节目中，我和大家分析过：每一个泡沫背后，都有一根针。比如当年荷兰的郁金香泡沫，把一朵花卖到一栋房子的价格，显然这是远远偏离实际价值的，一旦出现怀疑情绪就会瞬间崩盘，同样，我们说股市也容易有泡沫，基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有，所以基本面是相对次要的。这和现在的楼市是完全不同的，房价高的三大城市群，人口一直大量流入，基本具有因人口集聚和中心城市外溢所带来的基本面支持，再加上中国住宅买卖是有限制的，并不是简单的快进快出，所以这种情况下房价的上涨是有充分预期的。
本因：土地的供需错配
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有个段子说，体重与房价很像：只要不长就已经很开心了，降是不指望了。突然就长起来了，都是局部(脸和肚子；一线城市)长得最快。所采取的主要应对措施是少(限)吃(购)，都是治标不治本的办法。再长也想吃(买)，因为这是刚需…唉，薛老师，如果不是泡沫，那是什么导致了房价的暴涨呢？
薛老师：我们先来看看这些年的房价，其实，房价加速上涨的时候，比如2013年或今年，很多人看到的是高房价，所以认为房地产是“泡沫”。但当房价下降的时候，比如2012年和过去两年，人们看到更多的是高库存，所以认为房地产已经“过度投资”了。事实上，中国房地产真正的问题在于房地产在地区间的供需错配。
土地错配主要表现在哪些方面呢？简单讲就是地方政府对GDP的追求导致了有限的土地资源“错配”，而这种“错配”又是房价攀升的诱因。实际上，我们的经济已经在市场经济的道路上前行了很久，而我们的土地制度仍然是计划经济的产物，仍然延用过去的“先生产后生活”的观念，住宅用地供应长期排在其他需求之后，这一点在经济发达的一线城市供需矛盾尤其突出。于是我们目前所看到的现状，就是一个在错误的产业政策调控下的产物。直指去产能和去库存过程中出现的种种行政干预和失败的政策效果在现实中比比皆是，片面地去产能结果煤价越去越高、发改委越限价格涨得越离谱，去库存演变成一二线城市的房地产大泡沫，根本原因年都在于用非常行政化的手段去算产能和产量。
具体在土地的问题上，因为中国长期遵守18亩耕地红线的准则，对工农业土地转建设用地有严格的限制，这就严重挤压了建设用地的空间。但显然这条准则在很多城市是不是适合的。以上海为例，上海的城区面积在6300平方公里左右，但其中城市建设用地面积只有大约一半。其他的土地大部分是农业用地，但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。在城市建设用地中，工业用地将近30%，远远超过世界上大多数一线城市，留给住宅类建设的土地少得可怜，成交面积连年下降。我们来看去年，住宅类土地的成交面积却仅有7平方公里不到，而且这些成交的住宅类土地，平均容积率只有1.8，远低于国际一线城市5-10的水平。
然而，在本来就不多的建设用地中，房地产用地只占三成，这种用地结构与发达国家的土地使用计划有较大区别，从美、英、法、日、德等发达国家的情况看，工业供地的数量都远远少于城镇居住用地，一般均在1∶3到1∶5之间。而我国工业用地的总量却远远大于城镇建成区总量，于是在土地本来就稀缺的情况下，更突出了居住与生产之间的矛盾。
那为什么我们住宅用地配置那么少呢？谈起这个，我顺便提一提我们现在的户籍制度。我们都知道，中国的户籍制度是非常死板的，尽管大量人力往经济发达地区迁移，但户籍指标却没有得到迁移，那么当然他们的土地指标也没有得到迁移，进一步加剧了供需矛盾。以上海为例，上海的常住人口户籍比是1.7，也就是说，在上海的2500万常住人口中，只有1400万人有户籍指标，相应的上海的住宅土地指标也就那么多，那么还有1100万人呢？虽然他们没有户口没有土地指标，但他们也要居住也要买房啊，那就只能争抢资源造成房价居高不下。可是另一方面，他们的指标还留在老家，尤其是一些生育高的地方，就拼命造房子，可是真的有这么多人需要这么多指标吗？不得已最后又是去库存，这就加剧了房地产两极分化的倾向。
既然住宅面积越来越紧张，但是这能阻止涌入大城市的人吗？不，事实上，大城市的黑洞效应下，涌入的人越来越多，又加剧了住宅的紧张。我们可以看到，在中国房屋供应和人口流动的方向是相背离的。过去5年里，人口大量地向三四线城市涌入一二线城市，然后住宅发展却恰恰相反，从住宅的施工面积来看，一线城市低于二线城市，二线城市又明显低于三四线城市。这从根本来说也是计划经济的产物，造成的结果就是中国一直存在大城市太小，小城市太大的问题。同时，不同地区和城乡之间的经济发展和居民收入差距之大，也是国际少见的。所以，人口将继续向大城市及其周边城市流动，甚至在每个省内部，人口也正在向省内的一线城市集中，像河南，辽宁和安徽这样的人口大省，过去五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。那么造成后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的城市，供应是不足的，房价长年上涨，而在人口流出、房屋需求比较小的地方，供应是过剩的，因此库存较多，这种土地在地区之间的供需错配，产生了土地和劳动力配置效率的下降。
我们看到很残酷的现象是，在这两年一刀切的去库存政策下，这种形式更加严峻。上海这样的大城市，本来库存就只有三个月，属于库存紧张状态，在全国“去库存”下，去年买房简直就是哄抢，本来就紧张的库存和去年同期相比更是下跌了70%和51%，价格更是一路飙升。而在辽宁、哈尔滨等人口净流出的城市，喊了那么多年去库存，可是有什么用，人都走了，又怎么会买房子？
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可是就算有上涨的基本面，难道房价就会一直上涨下去吗？毕竟没有一直只涨不跌的资产啊。日本91年楼市开始下跌，美国在亚洲金融风暴后也遭到重创，香港的楼市97年几乎崩盘，这些悲剧会不会在上海重演呢？
薛老师：其实唱空楼市的论调已经很多年了，至今网络上还有不少人拿香港，日本楼市作对比，可是谁看到过楼市真正下跌呢？当然，我并不是说房产是只涨不跌的，而是这个真正的转折点时间还没有到来。
美国佛罗里达州发生泡沫时，几乎三分之一的居民不干实事都在售楼，居民无论有没有资产都跑去银行贷款买房，结果破灭后是一地的坏账；日本在签订广场协议后，日圆飙升，成为全球地价最贵的地方，东京的地价足足可以买下全美国，香港也经历过1987——1997连续13年每年20%的暴涨，加上外国投机者的涌入和回归的消息刺激，一涨再涨，结果东南亚金融危机一来，香港和东南亚国家的楼市一败涂地。对比一下你就能看到，实际上现在一线城市的房价还远远没有赶上泡沫，即使是涨得最凶的深圳，这十年也就增长了5倍，还是可以控制的。而且其实历来的楼市泡沫大多有外国热钱作祟，在全球的金融风暴中瞬间崩溃，就这一点看我们目前还是安全的，不需要杞人忧天。
再说目前楼市的基本面还是强劲的，实际上我们城镇化进程和人口结构还没有完成过度，这种楼市的两极分化就仍然在持续。我仍然是年初在节目中谈到的判断，我认为至少到2020年，随着城镇化的发展逐步定型，中国的一二线城市的房价才会稳定下来，但也不是暴跌，只是保持在一个平稳的水准。此外我们还有一个特殊性，中国的央行、大型商业银行都是国家的，研究CPI的国家统计局永远跟他们站在一起。而且更为重要的是，中国的土地都是国有的。所以，用日本、美国的房地产市场来比附中国，并不合理。不过近期的政策也会起到一定的作用，毕竟，这一年的疯狂已经释放了很大的需求，在政策的调整下，年底有轻微的回落是非常正常的，但是这个情况顶多也只能支撑半年，到明年，2018年中旬，房价仍然会持续上涨。
因此，对于由于土地错配造成的后果，政府处理起来要更加谨慎。今年出台了不少政策是抑制需求的，在我看来未免有点一刀切。毕竟土地错配和泡沫不一样，一线城市的房子始终还是有需求的，高价是因为供应不足而非泡沫造成的。
我们在上海很明显看到的情况是，本地市民由于担心房价上涨提前购房，这更像是透支未来的需求而不是炒房，这一点从政策收紧的时候就能看出来。如果是泡沫，当政策转向的时候，通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但中国每次收紧楼市政策，我们看到的，更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车。这是治标不治本的，这段时间的需求是被充分释放了稍微降下温，可是别忘了，这段时间还出了不少天价地王，等三五年后限购的居民也够了买房的资本，正是接盘的时候，那时恐怕到时候房价又要上一个台阶了。