大时代背景下商业地产的数十年转型发展之路

中国商业地产踏过十年峥嵘岁月稠，发生了五大转变，且将左右后十年行情。
1、从建筑行业到服务行业，从开发设计能力到资产管理公司能力。
尽管房地产在国民生产总值（GDP）的归类中归在第三产业（即服务行业），但在十年前，提到房地产，大家脑海里的关系产业链首先是建筑行业，在这里被称作开发商辉煌时代的十年中，基本上整体的开发商都把竞争优势打造成开发基本建设产品的工作能力。而十年后，伴随着住房调控政策影响持续加重，开发商争夺的竞技场早已从住房开发设计行业转为了商业地产行业。
中国在商业地产行业称得上后来居上，尽管发展比较晚，但伴随着中国经济发展的持续兴起，在一二线城市现有多个高层住宅新项目持续更新城市天际线，喜获亚洲甚至全世界范畴的众多美名。在开发基本建设工作能力及产品水平上，快速并列欧美国家，例如连续的能源供应计划方案、LEED铂金验证、具有现代主义设计感的工程建筑形状这些，均远远地超越一些欧美国家资本主义国家从业人员的预估。
殊不知，纵览现阶段中国写字楼整体制造行业，的确出现了软性工作能力没有紧跟硬件配置技术的广泛难题，促使财产管理工作能力变成了考量新一代竞争优势的晴雨表。

因而十年之间，商业地产开发商也从注重开发能力，转化成以打造资产管理公司工作能力做为关键武器装备，完成房屋的保值与升值、通过提高运营管理水准以完成更强的现金流量收益等内容，促使资产管理公司工作能力变成了商业地产业主方核心管理层最关心的话题讨论，投资者开始为长线投资寻找高品质、管理好的资产。
正因如此，以财产管理工作能力打造做为使命和总体目标的国际建筑业主与管理者联盟（BOMA）为业主方提供了国家标准和最佳实践，从租赁户满意度测评、BAR评定、COE验证到TOBY大奖都愈来愈受到商业地产业主方的热烈欢迎。
以财产管理更为基础的日常评定工具——租赁户满意度测评为例子，未来将产生两个转变：
其一，伴随着业界对资产管理公司工作能力认知的不断发展，秉着发现问题提升运营管理水准的期待，能够 预料由技术专业第三方带头、合乎国家标准、有后续解决方法的租赁户满意度测评等客观性点评主题活动，将替代往日由楼宇物业管理团队自主进行的满意度测评，以防止既当选手又当裁判的状况，真正体现日常财产管理的每个环节细项中发觉的难题。
其二，伴随着中国商业地产证券化自主创新的持续推进，租赁户满意率的调研频率也将由中国的存量工程建筑每年一次、新建筑及已经展开重大装修工程建筑的每年两次，慢慢向欧美发达国家的一个季度一次衔接。
总而言之，资产管理公司工作能力将变成未来十年持有型物业业主方不断关心的聚焦点。预估未来十年大部分高品质财产将被置放在风险投资机构的财产组成中。因为必须根据私募基金或公募基金方式融资，财产管理工作能力针对公司股东或投资人而言将变成更关键的考虑要素。因而，良好的财产管理将直接影响机构的融资工作能力，财产管理工作能力也将变成决策的关键要素。

2、从技术升级到金融科技，制造行业必须规范化标准
十年前房地产开发商的侧重点在产品能力上。在诸多社区论坛、讨论会上，你能听见不论是小区业主方还是代理行，大伙儿探讨的全是网络地板、空调机组、LEED验证等有关技术升级及其房屋质量提高的难题。
而十年后的当下，大伙儿的侧重点都不谋而合地聚焦点在ABS、CMBS、REITs等证券化难题上，尤其是有着高品质商业地产财产的拥有方业主们，他们经历了十年的磨炼，早已从打造产品能力、提高产品能力、关心财产管理能力拓宽到金融业自主创新能力的探寻与实践活动。
提高房屋质量致力于获得不断平稳的现金流量，而拥有了现金流量工作能力后，做为拥有型物业的基本财产就变成了MoneyTree，怎样根据现金流量收益来撬起资产展开股权融资或退出，证券化变成了商业地产发展趋势的必经之路。
因而，具备持续、平稳、高品质现金流量的基本财产担保物才算是金融科技最重要的基石根基。憧憬未来，伴随着制造行业总体水平的提升及其证券化发展趋势的发展，国家标准的规范性、公司估值及评价指标体系的规范化将渗入做为基础财产担保物——商业地产的各个领域。
比如，有关基础财产担保物的精确测量，能够 参照由皇家特许测量师学会（RICS）进行，由八十余家国际经济组织联合推出的国际性精确测量评价指标体系IPMS（InternationalPropertyMeasurementStandards）；有关基础财产担保物公司估值，能够 参照和应用由RICS制订的国际性定价规范红皮书（RICSRedBook）；有关基本财产运营评价指标体系，能够 参照BOMA国际性最佳实践。相信未来基础财产的优选及评价指标体系也会相继有一系列行业标准来规范。

3、从租赁户组成到生态重新构建，用户思维打造出新零售
还记得2006年年末，一篇有关北京甲等写字楼销售市场的租赁户组成专题调研，遭受业界同事的五星好评，那时候恰逢北京写字楼增加供给量进入市场高峰时段，许多业主根据该汇报做为分辨自身房屋将来租赁户组成预测分析的方向标。
那时候业主方就十分重视房屋租赁户来自于哪些行业、哪些才算是和房屋精准定位相符合的关键租赁户人群、不同行业的租赁户需求有什么不一样的特性等等。比如，金融业广泛针对用电量、互联网等要求更高；一些外资金融企业针对预留发电机还明确提出了特殊需求；以法律事务所为代表的法律专业服务行业更注重房屋平面布局的应用性，明确提出了期待确保每名律师合伙人有充足的PrivateRoom分配等要求……
可以说十年来小区业主方针对租赁户组成广泛高度重视，而且根据针对关键制造行业的B端需求喜好，在商品端持续提升房屋质量。总而言之，十年前制造行业对焦点都集中化在公司做为租赁户的B端需求和困扰上。
而十年后，业主方关心的关键早已从B端租赁户行业需求喜好，迁移到针对C端租赁户职工从办公室到生活服务类需求的发掘。
伴随着“互联网+”渗入城市发展的各行各业，加上公司针对职工需求的高度重视水平也日益增加，这就要求写字楼制造行业从业人员必须从B端公司客户思维拓展延伸至C端公司员工个人，从终端用户的需求和逻辑思维出发，来重新搭建和提高商品关键点、管理精细化、服务项目质量及其服务项目拓宽，用社交媒体化的方法去联动写字楼的管理和运营。而这类绿色生态重新构建的关键驱动力更是用户思维，以此来连通商业地产新零售的解决方法。

以便让商业地产空间内部的需求获得点到点的高效率处理，一些业主方融合本身优点，自主研发了智慧空间服务系统APP运用，比如中粮的Coffice、华润置地的Officeasy、绿地的“时在”等。以Coffice为例子，辐射了中粮广场附近3平方公里的服务项目资源、华润五丰全产业链资源、信息服务平台资源等。
而这样的解决方法在协助楼内客户应用手机端完成办公室空间租赁、室内空间预订、活动推广、物业质保、投诉中心等情况的同时，还能够汇聚很多数据信息，剖析客户个人行为，产生企业办公自然环境生态体系的量变到质变。
一些高新科技服务提供商也发觉了渠道痛点，着眼于为B端房屋、公司及C端上班族客户出示智慧系统服务。
以楼小二为例子，借助云计算技术和移动互联技术，以自助式访客服务项目为突破口，为房屋出示公司和个人的双服务项目，运用自建快递分拣管理中心、专享在线客服、驻楼物流配送服务运营专员、个企APP等方法，协助中小型企业处理单核心业务流程，给上班族8钟头工作之余带来乐趣。将公司线上服务、公司线下推广服务项目、物业个性化服务、个人日常生活四大传动链条串联起来，产生了房屋物业管理、公司、上班族、附近经销商的商业写字楼生态综合服务平台。

4、从物业管理到智慧运营
十年前说起商业地产新项目的物业管理，通常滞留在以保安、保洁、检修等为代表的“劳动力驱动型”的视角里。殊不知十年后，伴随着物联网技术、自动化技术及人工智能技术的迅速发展，商业地产行业也在经历转型，向“智力驱动型”的智慧运营管理来转变，以解决物业管理所碰到的传统式短板、实际难点及未来挑战。
物业管理的传统式短板之一是设施管理。因斥资极大、专业能力极强、且欠缺足够可量化分析的数据信息，设施管理通常变为管理层重大费用预算管理决策和合理执行的壁垒或盲点。而根据FM（FacilityManagement，即设备设施管理）专业知识平台化及其互联网大数据联动，能够 出示切实可行的解决方法。
以设施之家（FMC）为例子，其智慧设备管理服务平台把FM专业知识和质量标准体系嵌入服务平台，完成专业知识与工作中的无缝拼接融合，大大的提高了工作质量，减少个人差别影响，产生更为客观公允的结果。
除此之外，互联网大数据的运用也对系统形成的结果出示了关键的支撑依据。互联网大数据包含人与物，既以职工和顾客两层面反映人的互联网大数据，以设施反映物的互联网大数据。人的数据信息根据移动互联完成联接，物的数据信息则根据物联网技术完成联接，随后再根据云计算技术和人工智能技术完成对大数据的分析，进而完成智慧运营。

除了设备设施这一传统式挑战，空气质量愈来愈成为物业管理的实际难点，尤其是冬天北方地区雾霾天气造成的室内空气质量问题，大幅度降低了租赁户的满意率及忠诚度。伴随着技术革新及房屋实践活动，空气过滤技术也从便携式空气净化机、活性炭过滤发展到智能化管理。
以空气质量解决方案提供商AirSupply为例子，其根据选用物理过滤法新风机器设备这一新技术与其独立开发设计的房屋室内空气治理检测系统智能化联动，运用检测系统实时掌握空气指数，进而发现问题以及检测仪器运行情况，完成房屋科学运营管理，合理减少房屋在系统软件、设备维护管理及其运营层面的成本费，提高了物业管理效率，同时满足租赁户对空气指数的更高需求。
伴随着空间用户消费理念升级、体验升级的需求，运营管理者遭遇的挑战将是空间管理者如何与空间使用者形成不断合理的互动交流习惯，提升客户的满意度，同时产生新的商机。
比如，共享办公新锐——“梦想加”就根据一个ID联接全部办公资源，即根据硬件配置设备、软件系统的管理，使不同办公室地区、会议厅、流动性工位的应用管理权限都能够依据使用人的需求身份展开区分；由智能化互联网无线连接的打印、会议显示屏等办公室设备，来完成远程控制、顺畅的流动性办公室体验。智能产品安装在室内空间的每个角落里，每日将数据信息及时全方位地反馈至软件系统，产生一个详细的智能控制系统，联接起空间和人关联的每一个关键点，做到空间和人的智能化互动交流。
环顾将来，智慧运营将渗入在现代化、平台化、规范化、数字化、数据可视化、个性化等诸多方面，来助推房屋的多方位管理质量提升。

5、从火拼拿地的寒冬，到存量资产的春天
十年前，全国共转让土地面积约23.25万公顷，在其中招拍挂转让总面积6.65万公顷，仅占总面积的28.6%。十年后，全国性转让国有制土地约22.14万公顷，在其中，招拍挂转让土地面积20.44万公顷，占到转让总面积的92.3%。
十年间，伴随着土地招拍挂占有率增长了约64个百分比，全国性商业用地平均土地价格增涨了180%，居住用地平均土地价格增涨了252%。而比照十年前后，珠江三角洲土地价格也是以商业626%、住房282%的增长幅度领先全国。期间全国各地地王频出，火拼拿地引起了一轮又一轮对于房地产销售市场宏观经济政策的寒冬。
现阶段，在土地价格持续上升、小麦面粉比吐司面包贵的现况下，大家见到城市中心尤其是一线城市核心区土地供应越来越低；另一方面，一些工程建筑质量较弱、品相功能落伍，或工程建筑自身没有缺陷却因经济收益下降，或因历史问题长期性闲置不用的房屋在一线城市并不少见，且通常占据了城市中心的关键部位，导致了比较严重的社会资源消耗。因而，旧房改造、城市发展的存量财产机会露出水面。
在房地产发展趋势相对完善的销售市场，如英国、中国香港，城市发展或大城市再造已经有几十年发展史了，原先的停车场、住宿楼、垃圾站被申请办理旧房改造或拆卸复建，本地整体规划审核单位依据社会经济发展及城市规划建设调节为更加合乎当地稀缺用途的物业用地特性，授予该地块新的生命价值以配对本地文化生活发展的需要，合理地盘活了总量财产，或提高工作效率，或有利于民生工程，避免资源闲置消耗导致的损失。
憧憬未来，伴随着核心商业圈的增加土地供给愈发有限，盘活存量资产的春天悄悄地到来。伴随着政府部门的积极引导和有关现行政策标准的相继颁布，城市发展、盘活存量将迈入家喻户晓的时期，不仅推动商业房产开发，更关键的是顺从中国实体经济自然环境升级以承载政府部门社会工程的高位发展战略，推动区域经济的进一步发展。

6、结语
蓦然回首，商业地产这十年间浪潮不断、日新月异，从建筑行业到服务行业，从开发设计能力到资产管理公司能力，从技术升级到金融科技，从孤军作战到制造行业规范化标准，从租赁户组成到生态重新构建，从火拼拿地到存量资产……
做为商业地产人，大家十年磨一剑，一朝试光芒。但凭销售市场风云变幻，我自笑看花开花落。未来十年，商业地产界将遭遇更大的市场竞争与挑战，当然也酝酿着大量的创新和机会。