贝壳找房IPO 房产电商依旧难走

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　　文/刘旷

　　来源：公众号（ID:liukuang110）

　　终于，贝壳找房递交招股书，赴美 IPO。

　　贝壳找房作为全国第二大交易平台，由线下地产经纪巨头链家转型而来。而此前链家一直是中国最大的地产经纪品牌，其绿底白字的招牌一直是深夜城市中最吸引眼球的存在，点缀在城市之中。

　　两年前的链家，覆盖了全国 28 个城市，拥有八千多间直营门店。而两年后，贝壳在 103 个城市提供服务，坐拥 42000 间门店和超过 45 万的地产经纪人，急速扩张可见一斑。而飞速发展的同时，贝壳的上市计划也被提上了日程，一切看起来都理所应当。

　　只是，为什么贝壳要在此时此刻赴美上市呢？

　　贝壳最好的上市时机

　　不论外界环境或好或坏，都催促着贝壳尽快上市。

　　一方面，稳定的房产市场助力了贝壳的上市进程。在疫情的影响之下，虽然房产市场出现了小幅的波动，但整体态势一直保持着稳定。而疫情之后，中国的楼市所表现出的韧性和后劲也十分亮眼，对相关企业形成了利好，释放了很多的红利。

　　另一方面，疫情带来的并不只是红利而已，也有一定程度的焦虑。因为疫情的缘故，众多的房产企业为了应对疫情而加大了营销力度，通过自己的营销手段来获取更多的流量。比如抢跑线上化的恒大，在二月的时候首先开始网上售房，让其上半年销售额近 3500 亿。

　　而自发的营销和折扣，让房企和第三方平台的合作逐渐减少，这其中就包括贝壳。而与房企合作的减少，也意味着贝壳在新房方面的业务营收将会出现下滑。但是新房业务却是贝壳发展势头最好的生猛力量，在 2019 年，新房业务收入已经达到了总营收的 43.9%。

　　虽然现在这种影响还没有显现出来，但总归是个隐患，而赶在隐患爆炸之前 IPO，也是逼迫贝壳现在上市的重要原因。

　　当然，外界的环境只是一个方面的因素，贝壳想要成功上市，最重要的还是要看自身的实力。而两年前从链家脱胎的贝壳，这些年的表现，算得上十分优秀。

　　贝壳 IPO 的优势

　　能在难有起色的房产电商领域做出如此成绩，贝壳也算是独一份。

　　贝壳自身取得的不错成绩，为其上市添砖加瓦。除了比两年前翻了一番的门店和经纪人，营收方面也值得称赞。作为中国最大的房产交易和服务平台，贝壳在 2019 年成交额达到 21277 亿人民币，同比大幅增长 84.5%，并且 2019 全年完成的房屋总交易量高达 220 万笔。

　　巨大的交易量拉动了贝壳的营收连年突破。根据招股书数据，从 2017—2019 年，贝壳的营收分别为 255 亿元、286 亿元、460 亿元，其中 2019 年的营收是 58 同城（安居客母公司）营收的三倍。另外，营收增速也从 2018 年的 12.3% 提高到了 2019 年的 60.6%。

　　近年优秀的表现，也为贝壳的 IPO 增添了一份底气。但是为什么贝壳能在巨头屡屡碰壁的房产电商做出如此成绩呢？

　　不论是搜房网和爱屋吉屋这类最早发力房产电商的平台，还是京东、天猫等电商平台，这些尝试在房产电商上做出成绩的勇士，都相继折戟。而房产电商领域也就一直没有诞生出一个具有代表性的企业。

　　而脱胎自链家的贝壳，却在一片哀鸿之中交出了比较满意的答案，这自然和贝壳选择的模式有关。

　　首先贝壳选择先线下后线上的模式，保证了赢面。因为房产服务行业的交易体量大，客单价相当高，但是交易频率过低，很多用户一辈子可能只有一两次相关的消费经历。房产行业的这种模式，让以往互联网企业从线上到线下的模式不再适用。

　　虽然在行业内有很多同行，但是只有贝壳采用的是从线下到线上的方法，这更加贴合地产服务行业的特性，也让很多投资者相信贝壳有实力坐上行业龙头的位置。

　　其次，贝壳介入了交易的每一个环节，不再是单纯的广告平台。贝壳目前不卖广告，而是接入后续的交易环节，通过服务费和佣金获得收入。毕竟房产广告价值只有佣金的3—4%，以目前中国的二手房市场估计，一年还不到 200 亿元。

　　再次，贝壳内部通过链家孵化的 ACN 网络提高了参与经济人的收入。虽然在分工协作之后，每次交易能分得的钱会减少，但是更多的经纪人可以扩大团队所能接触到的房源，也能提供更有效率的服务，从而卖掉更多房，保证了所有参与者的整体收入提高。

　　根据贝壳提供的数据显示，2019 年贝壳平台上有超过 70% 的存房量都是通过 ACN 跨店合作完成的，而这种更加有效率的分工协作也让贝壳的整体业绩保持了稳定的增长。

　　而这些新模式的选择，也为贝壳上市提供了更加稳定的有利因素。只是，想要在房产电商领域走得更稳，贝壳还需要做得更好。

　　难以企及的房产标准化

　　房产电商领域存在的种种困境，让贝壳上市之后还有更坎坷的路要走。

　　对于消费者而言，买房虽然是必须消费，但一生也只有一两次，而这种低频的特性也让整个房产服务行业的成交量一直保持在比较低的水平，根据美凯龙爱家总裁冯全林的分析可知，房产中介的产出一直是约每人每月 0.2—0.3 单。

　　但这只是一方面困难，贝壳面临的最主要困难，还是房产交易难以标准化的问题。商品越标准化，互联网平台越容易进入，当一个标准化程度不高的领域逐渐标准化之后，平台也将得到更大的价值。但是房产交易很难标准化，这也就让房产交易充满了不确定性。

　　举例而言，餐饮行业的标准化程度并不高，用户的需求多种多样，但是美团投入了很多的精力和资源去让产品和后续交易变得更标准，这就让美团在餐饮领域做得风生水起。

　　但是不标准程度方面，外面餐饮领域和房产交易领域相比，就是小巫见大巫。用户知道自己什么时候吃饭、吃什么、口味如何，但是买房的人犹豫的却是什么时候买、在哪里买、什么户型等等，这其中涉及到的不确定因素太多。

　　贝壳 CEO 彭永东曾经表示，贝壳所面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。

　　十分不标准的商品类别，导致平台需要做更多的工作去解决每一种特殊问题，这就让标准化成为了最为迫切需要解决的问题。正如美团点评的张川所说，“房产电商能否成功，要看能不能把它标准化到极致。”

　　而如何将房产交易改造的更加标准呢？贝壳使用的方法是拆开所有的可能性，将不确定性控制在一定的可能性中，将连续性问题分解为阶段性问题，分段处理。这也是贝壳的希望，想将自己打造成一个流程标准化、可视化的平台。

　　虽然贝壳有如此愿景，也确保了自己平台内的房源在上线之前的真实准确性，并将每一个细节落实在合同中，但是这种流程也只是将房产电商的标准化程度尽可能向理想靠近，却永远不可能完全到达。

　　这也让即将上市的贝壳，面临更多的挑战。

　　自然，贝壳的上市只是开端，房产电商自身的难题将会是行业内所有参与者难以企及的理想。而贝壳想要在这个领域继续保持自己现有的成绩，还需要更多的精力和办法去解决房产行业难以标准化度量的难题。

　　左晖在致股东信中说到，要做难而正确的事，这是贝壳的成功之道，贝壳在未来还要讲出更大的故事。但是在当下，如何实现房产行业的标准化，让自己在房产服务行业内走得更加稳健，的确是“难而正确的事”。