房产税来了，房价会大跌？真实的逻辑是这样

最近都在讨论房产税的问题，房产税是最近房价上涨后的热点，究竟房产税何时出台，房产税怎么征收呢？

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我国目前的税收种类，就会发现有一个很大的特点，就是所有的主要税收，都是“流量税”，“存量税”占比很少。你看一下就会发现，几乎都是流量税。为什么会这样呢？根本原因就是存量税的征税成本太高。

所谓流量税，就是向经济活动的流量征税，比如增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，个人所得税是向个人所得征税，那么契税、印花税是向交易的环节征收，等等。

这些税收的特点，是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入，就必须交这个税。看在这个增量的收入的份上，人们在交这个税的时候，阻力相对并不大。换句话说，流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块，交税的人还留了一大块，交税的时候体会的税收痛苦就没有那么不大。

向存量收入，也就是财产征税，是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人，没有增量的收入，向存量收入收税，相当于切分已经属于个人的蛋糕，这个时候税收带来的痛苦是很大的，征税阻力也会很大。

说的直白一点，向增量征税，类似从锅里各盛一碗，不过分，可以接受；向存量征税，类似从碗里硬抢一勺，难以接受，如搞不好，气不过会把"碗”都砸了，来个破罐子破摔。

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为什么房产税的立法困难？征收也很困难？

如果退休老职工在城市的繁华地带有个房子，房屋价值很高，可是他现金收入很少，基本就是靠退休金生活，这时候这个税怎么收？税收的官员怎么开这个口？难道你真要把他赶走，到偏远地方去住？从社会安定的角度来说，赶人走根本就不是一个选项，想都不敢想。

再比如，很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的情形很多，这样的税也是很难收的，真的使用强制力，会很不利于社会的稳定。

大规模征收房产税，需要社会经济结构的根本性转变，现在还不具备这个条件。正因为如此，从2003年提出要征房产税，到现在已经15年了，立法的草案都没有拿出来一个。其中的困难，可想而知。

那增收房地产税会让房价很快崩盘吗？

2011年重庆和上海的房产税试点，对房价几乎没有影响。看国外的经验，像美国、日本、香港、新加坡，都有房产税，房子还是很贵。2005年韩国为了调控房价推出了综合不动产税，也还是不能够改变房价上涨的趋势，这就充分说明房产税抑制房价的作用不可高估。

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关于房产税的力度，可以参照上海、重庆房产税试点的力度。未来出台的房产税，估计和上海的力度差不多，大致就是人均减免40到60平米，税率在0.5%左右。这样一来，城镇居民的首套房是不用征税的，刚需首套房的购买是不受影响的。

说到底房价还是供求关系决定的，在经济保持较快增长，城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市的房价，特别是好地段的房价还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，是会有一定的影响。

所以，我们不要过高的估计房产税带来的影响，当然税收也是为了平衡财政开支，也是为国民经济做贡献，因此，不要为国家政策困扰。