前瞻2019：公募REITs元年

2019不动产证券化充满乐观期待
范熙武 中联基金执行总经理

公募REITs 作为连接 “中小投资者”与“优质不动产”的金融工具，既能够帮助企业建立科学的经营性不动产轻重资产架构，亦能为中小投资者提供相对稳定、可预期且流动性强的金融产品，也是国家金融端供给侧改革的重要举措，可以说是“利国”、“利民”、“立企”。
自2014 年破冰以来， 不动产证券化经过4 年多的发展，从市场规模、监管体系、产品架构、基础资产类别、税务筹划以及投资者认知等方面均取得了较好的实践成果和经验，为公募REITs 的推出创造了良好基础。2017 年以来，财政部、发改委、证监会以及住建部等众多部委在相关文件中多次提及REITs，沪深证券交易所将公募REITs 写入发展规划，亦表明了监管部门对于推出公募REITs 的明朗、积极态度。
就资产类别而言，有望呈现百花齐放的局面。比如， 基础设施、租赁住房将是相关政策重点支持的领域，基础设施领域有望实现REITs 破冰；优质的商业不动产，因其成熟资产较多且收益相对较高，预计仍在不动产证券化市场占较大比重；工业地产、产业园等资产证券化领域“新兵”，在相关支持政策、投资端以及资产端诉求上亦具有较高的契合度，也有望获得进一步的发展。
对2019 年我国不动产证券化的市场发展以及制度创新充满乐观期待。但建议业界在学习和借鉴境外REITs 经验、开展国内REITs 业务时，要将呵护和推动市场的健康发展为己任，除专业、勤勉之外，更要严守合规底线，在展业过程中以身作则，为建立健康、有序的市场竞争秩序贡献力量。

期待2019公募REITs元年
李耀光 渤海汇金董事总经理

2013 年以来，我国资产证券化(ABS)市场得到了蓬勃发展，年发行规模从不足千亿发展到两万亿，其中与不动产相关的资产证券化产品，比如RMBS(个人按揭抵押贷款证券化)、CMBS(商业按揭抵押贷款证券化)、类REITs(房地产投资信托)、物业费等物业收费权益、地产供应链应收款的ABS，发展成为重要组成部分。
随着去杠杆以及债券市场信用事件的不断发生，2018 年机构投资者的风险收益偏好整体下行，资管新规出台使得银行理财投资配置受到阶段性影响，叠加现阶段很多ABS 产品设计存在依赖发行主体的情况，过去一年多数机构投资者对于ABS 的关注点聚焦在发行主体资信方面，一定程度上偏离了ABS 重视基础资产的机理。尽管年末部分存量类REITs 底层资产的市场化成功处置，能够一定程度上提振市场信心，使投资者关注点重回优质物业资产上来，不过大部分ABS 产品真正实现脱离主体信用还任重道远，这需要投资机构和发行人的共同努力，也需要中介机构更能提升能力、勤勉尽责。
过去四年多的积累推动沪深交易所类REITs 产品成功覆盖国际REITs 市场主要基础物业类别，基本完成了在商业物业尽职调查、交易结构、并购安排等环节的知识储备，初步培育了REITs 的发行人与投资人市场。随着以金融监管部门为代表的政府机关积极推进公募REITs 规则进程、培育市场创新，我们有理由期待2019 年成为中国公募REITs 元年，推动中国商业不动产市场进入新时代！

存量时代：资产管理能力至上
甘启善 仲量联行企业评估及咨询服务部高级董事

“我相信中国房地产市场未来会往一个更成熟的方向去发展。”甘启善接受《中国房地产金融》采访时表示，很多房企逐渐从开发时代迈入存量时代、资产管理时代。
今年房企融资压力持续上升，银行、信托等融资渠道吃紧，导致房企开始对发债的需求陡增。过去三年火热的CMBS 市场，就是房企对资金强烈需求的一个体现。甘启善认为，CMBS 发行呈现较难发行的局面，公司评级AA 级及以下会比较难发行，对发行主体的要求更加趋向看重资产的现金流。
“资产现金流能不能保证未来三至五年存续期中，足够覆盖历史的支出。”甘启善指出，这对房企具有强约束，也要求房企具备资产管理能力。如果说CMBS是要求资产有一个稳定的现金流，那么未来真正推出REITs，则要求资产未来有一个比较看好的增长潜力，包括租金的价格、资产的价格。“这就要求资产管理人需要将资产真正的价值发掘出来，并通过改造、管理，重新提升资产价值。”甘启善说。
关于中国REITs 的发展，甘启善认为无论何时推出，在他看来比较看重投后管理，资产管理人有没有尽到提升资产价值的责任。
对于外资越来越多看好中国房地产市场，甘启善认为，去年外资并购中国资产的趋势还会延续，“所以你会看到市场上的外资基金还是很活跃，但其实市场上真正优质的资产，能够提供不错的投资回报，相对来讲还是比较缺乏，特别是可持续发展方面的资产相对来说比较少。”

文章来源：必盈社区