假按揭的特点及识别

　　“假按揭”的特点及识别

　　形成“假按揭”的原因在于开发商楼盘定位失误、销售缓滞,项目面临崩盘危险,银行贷款难以收回,开发商损失惨重。为避免倒闭,开发商想方设法寻求“出路”,其中“假按揭”就是常用的手法之一。

　　“假按揭”与按揭购房的区别是：开发商与购房人签订的商品房买卖合同是虚假的意思表示，据此虚假的买卖合同，购房人向银行申请贷款，并由三方签订抵押贷款合同，而实际上购房人并未购买商品房，偿还贷款的是开发商。

“假按揭”由此具有一些独有的特征，对“假按揭”案件特点的正确把握，有利于提高对该类违法行为的识别能力。

　　特点一：以开发商为主导。

开发商是实施假按揭策划者，其为解决资金短缺问题，通过“假按揭”获得更多的资金。

　　特点二：购房人往往是开发商的关系人。

“假按揭”中的购房人虽名义上为商品房买卖合同中的一方主体，但其并未实际获得房产，更未使用和偿还银行贷款。由于其身份的虚假性，购房人与开发商之间往往存在某种关系，如本文中的“假按揭”案件，购房人是开发商的内部职工。

　　特点三：贷款资料虚假。

购房人向银行申请贷款时，需要证明自身的偿付能力，会向银行提交购房合同、首次付款凭证、抵押物证明、抵押物的评估、保险及登记等资料，这些资料往往都由开发商进行伪造。

　　特点四：首付款和按揭款本息均由开发商支付，非购房人支付。

　　特点五：开发商为了套更多贷款，开发商往往将房价提高进行按揭，按揭房屋价格普遍偏高。

　　实践中识别“假按揭”，可从以下几个方面进行：

        一是就合同主体而言，购房人与开发商之间存在一些特殊的关系，如内部职工、亲属等。

          二是就商品房买卖合同而言，因为买卖商品房本身非真实意思表示，所以双方对合同约定内容的要求并不高，合同内容会有所简化，相关规定也比较粗糙，不全面。

          三是就购房人贷款额度而言，购房人购买的房屋价格与该地区同类楼盘价格相比异常，住房按揭贷款额度较大。

        四是就开发商人而言，一般为资产规模较小，资质等级较低，难以从银行贷款的开发商。