学霸笔记丨ACCA F9第9讲：租？还是买？

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丨文：财管超人

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不管你是工薪阶层，还是在校大学生，避免不了的就是正在面对或者将要面对租房还是买房的问题。据21世纪经济报道，2018年2月，北京地区四大行首套贷款利率最低上浮5%；广州、深圳四大行首套房利率上浮10%，广州、上海、北京部分股份行上浮20%。随着房贷利率的日益提高，给不少人带来了无限压力。于是，很多人在思考租房子是否是一个feasible 的投资方案呢？

我们姑且不讨论租售同权等问题（尽管我同意大部分人在国内买房子主要是因为买房子可以获得子女上学、就医方便等原因）。希望同学们学完这章可以单单从财务的角度，资金分析一下到底哪个决策更划算。这一点，恰恰也是我们F9需要大家掌握的。

下面我们假设有一个企业因为贫穷正在纠结到底是买一辆法拉利还是租一辆法拉利？你作为这家企业的财务经理需要给出意见。

做此类决策前，我们有一个假设：不去对比经营活动现金流，只对比成本，哪一个PV of cost更低，就选哪一种。

【IF BUY】

相关现金流至少有三个：

Initial investment

Residual value

Tax saving on capital allowance

给大家总结三个步骤：

步骤一：算融资成本

首先，对于法拉利，我们假设你不是富二代也不是拆二代，你是一个相对比较穷的人，买车没有自有资本，所有资金来自bank loan(缺点：这个假设明显有点扯蛋，如果这样银行借款利率一定非常高，或者很难借到钱）

那么我们的融资成本（就是借这笔钱需要的成本）=borrowing interest rate*(1- tax rate)

划重点（考1分）：必须乘以(1- tax rate)，因为F9站在的是企业的角度，从银行借钱会产生利息，而利息可以抵税（也就是少交税），所以真正的融资成本要比实际的Interest rate要低。

步骤二：算Capital allowance

买车每年会产生折旧，折旧可以抵税。

步骤三：算initial investment和residual value

买车相对于租车最大的好处就是未来可以卖，最大的坏处就是初始投资很高

【IF LEASE】

相关现金流一般有两个：

Rental

Tax saving on rental

//  例题  //

这里我们给大家讲解一道经典习题，2009年DEC Q1，希望同学们可以拿小本本把这道题记下来，这样之后所有的相关问题都可以解决。

ANSWER

Kdat=8.6%*（1-30%）=6%

IF LEASE

因为是预付年金，所以4年的现金流折现=380000+380000*AF(6%,3years)=$1395740

因为租金可以抵税，而税又是推迟一年交税，所以tax savings on rental应该是从第2-5年，一共四笔。PV= 380000*30%*AF（6%，4years）*PF(6%,1 year)=$372494

PV of cost of leasing=$1395740-$372494=$1023246

IF BUY

本题的难度在于license fee也是计入成本的，而且要考虑License fee的tax saving

做完题后同学们别忘记给出结论：

Since the PV of cost of leasing($1023246) is higher than PV of cost of buying($974762), ASOP Co should buy the new technology.

—END—

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