2019-03-29

墨尔本即将赶超悉尼成为澳洲第一城市，最大助力竟然是它

悉尼人口领先墨尔本约35万人。但是这种差距正在以每年2万人的速度在缩小。如果按照现在的速度，墨尔本将在2030年左右取代悉尼成为澳大利亚的最大城市。为什么墨尔本的人口增长速度会超过悉尼？答案是：墨尔本具有悉尼所无法比拟的优势——房地产市场。

人口增速快

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量是维系房地产的刚性因素。

在过去的12个月里，墨尔本的人口增长速度达到了2.1%，这一增速领先全澳，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到800万，到那时，它的人口总数将超过悉尼。

教育需求带动房产市场

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。留学生的高租房需求，为房产投资者提供了稳定的现金回流。

教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。目前它已吸引了超过40万留学生，未来这一数量还将不断增加。

房价上涨空间大

一直以来，墨尔本的房价均保持着强劲的上涨态势。CoreLogic数据显示，在澳洲的609个百万澳元城区中，墨尔本共有141个，占据了墨尔本邮区的三分之一。而在5年前，墨尔本的百万澳元城区还只有30个。

CoreLogic的最新房价报告也显示，今年9月份，墨尔本的房价中位值约为$70.4万澳元，在截至2017年9月30日的过去一年中，墨尔本的房价上涨了12.1%，别墅和公寓的房价中位价则分别上涨了13.0%、9.3%。

房屋空置率低

受各种利好因素吸引，大批海外人士和本土人士前来墨尔本学习、旅游、工作，当地产生了大量的租赁需求，租房市场竞争十分激烈。SQM Research的数据显示，今年9月份，墨尔本房屋空置率收紧至1.9%，2017年以来，墨尔本的公寓租金要价上涨了4.5%。

另据澳洲人口普查数据显示，2006年至2016年期间，维多利亚州租房者人数增长了34万人，近90%地区都迎来了租房者人数的增长，墨尔本作为维多利亚州首府城市，租赁市场迎来黄金期。

新建住房供量不及人口增长需求

目前，墨尔本是全澳人口增长速度最快的城市，人口的爆炸式增长带来了庞大的住房需求，然而，今年7月的官方数据显示，在过去的15个月里，维多利亚州的新公寓、联排别墅和半独立式住宅的批准量均在下降。

BIS预测维多利亚州公寓的开工量会缩水，从2015年的峰值（近19800套）降至2021年的谷值（逾7200套），由于人口增长快于预期水平，墨尔本房市将面临严重的供不应求的局面。

近年来，海外投资者对墨尔本房产需求量在不断增加，直接带动了当地房产市场蓬勃发展，加上墨尔本优质的教育水平，一直以来都是选择出国留学的目的地之一，加大了人口流动和租赁需求。如今的墨尔本房价仍有大幅的上涨空间，据2017上半年胡润海外置业投资回报指数显示，墨尔本以28.4%的投资回报率跻身全球前十名，是投资者进行海外投资的优选项目！

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