原创： 战斗员哈利 Cloud号帆船
设想一下，在深圳，有一种低于市场价、不限购、不限贷、一般无税的红本房产，你愿意买吗？如果你愿意，那么你很有可能成为回迁房投资的一员。
在房地产业下行的大背景下，回迁房投资是一个相对不错的选择。但是，由于其涉及深圳城市更新（即旧改）的特殊程序，投资中往往具有不同于一般房产投资的套路与法律风险。
今天，哈利就为大家介绍一下深圳回迁房投资的套路与反套路。
免责声明：
本文不构成投资建议或法律意见！
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01什么是回迁房
所谓“回迁房”，是指在城市更新项目中，开发商与被拆除房屋权利人（以下统称“业主”）签订搬迁补偿安置协议，依据搬迁补偿安置协议向业主补偿的房屋。
一般情况是现金补偿和回迁房补偿相结合，按照过往市场行情，回迁房补偿面积可高达拆除房屋的1.3倍。
在深圳，城市更新项目由开发商以市场化方式推进，具体补偿标准由开发商与业主协商确定，且开发商必须与全部业主签订搬迁补偿安置协议，方能取得城市更新项目的开发权益（即被确认为实施主体）。
这也是为什么某些钉子户能暴富的原因。
如果在城市更新项目范围内业主本身有大量房产（含产权房、小产权房、原村民分配宅基地建设房屋等），则一般能够通过拆迁补偿取得大量合法化的回迁房（一般为市场商品房）。但由于城市更新项目周期过长，部分业主为了尽快“套现”，在回迁落地前即会选择出售其回迁房指标。
02回迁房投资的“优势”
许多中介推荐或业主自荐的回迁房投资中，推介方常常滔滔不绝地标榜回迁房投资的各项优势，包括但不限于：
不限购；
不限售；
无税；
低于市场价格；
能够登记为红本（即市场商品房）；
与开发商直接签约，协议在政府部门备案有保障。
并“不惜重金”打出广告：
（网上翻到的回迁房广告，广告主可联系本公众号支付广告费，侵删）
但是（总有但是），实际上，在城市更新项目的不同阶段进行回迁房投资，有不同的风险，中介乃至业主本人推销的所谓“回迁房投资优势”，可能难以实现，且存在违法违规风险。
03回迁房投资的不同套路
在不同阶段介入回迁房投资，实现交易目的的套路不同，风险迥异。
情况1：业主尚未与开发商签订拆补协议
违法违规风险可参考http://toutiao.szhome.com/detail/290664.html?fromyituapp=2，实际操作中存在诸多灰色空间。
情况2-1：业主已与开发商签订拆补协议，但回迁房尚未建成交付，能够将已签署的拆补协议“更名”
违法违规风险可参考http://toutiao.szhome.com/detail/290664.html?fromyituapp=2，实际操作中存在诸多灰色空间。
情况2-2：业主已与开发商签订拆补协议，但回迁房尚未建成交付，不能将已签署的拆补协议“更名”
情况3：业主已与开发商签订拆补协议，且回迁房已建成
04反套路：风险控制手段
如上所述，回迁房投资的不同交易套路，伴随着不同的交易风险。但是，资本从来不惧怕风险。正如网络盛传的马克思名言：“一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10％的利润，它就会到处被人使用；有20％，就会活泼起来；有50％，就会引起积极的冒险；有100％，就会使人不顾一切法律；有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。”
优质的投资需要良好的风险控制手段护航。总的来说，应对种种套路，回迁房投资的反套路（风险控制手段）包括但不限于：
（一）调查及跟进城市更新项目的推进情况
如果回迁房所在的城市更新项目本身“不行了”，覆巢之下岂有完卵，回迁房基本就不用想了，因为压根儿就没有回迁了……
从节点来看，一般城市更新项目的阶段划分如下表所示：
（二）审核业主与开发商签署的拆补协议，尽可能与开发商及村股份公司等各方主体对接
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十七条的有关规定，开发商与被拆除房屋权利人签订搬迁补偿安置协议中应明确约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。
如果业主与开发商已签署拆补协议，投资者务必取得该等协议，并详细审核。如果业主尚未签署，也可以尝试联系开发商或项目内其他业主，取得协议文本加以审核（一般都是模板文件）。
如果回迁房投资中涉及权利人认定（情况1）、更名（情况2-1）等“骚操作”，应尽可能联系村股份公司、相关政府部门及专业人士，确定该等交易模式的可操作性。
（三）写一个好的投资协议
涉及权利人认定（情况1）、更名（情况2-1）、购买期房（情况2-2）等情况的回迁房投资，协议文本一般不会采用二手房买卖的文本。因此，一份条款完善的协议就十分必要。协议内容既要保障投资者的权益，又要考虑相关约定在法律上是否具有可操作性。例如，有的回迁房投资协议会名为“旧改收益转让协议”；又如，协议中一般约定高额违约金，该等违约金应明确约定包含投资者的可得利益损失，但过高的违约金可能难以得到法院支持，需要在协议文本中加以考虑。
（四）尽可能实际控制房屋
如果开发商没有控制待拆除房屋，投资者应尽可能控制该等房屋（包括掌握钥匙、门禁卡、水电卡、实际居住等），并通过抵押协议、租赁协议等形式完善控制。
（五）最后
深圳不乏回迁房投资的成功案例，但现在越来越难，投资者需要具有良好的市场嗅觉与成熟的操作经验，因此，请一个靠谱的中介及/或律师（譬如本文作者O(∩_∩)O），非常重要。
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