为谋生存电子城转型美妆城，华强北商圈大变革进行时
华夏时报记者 李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道
“这边档口已经租满了。”明通化妆品市场招商处的林经理对《华夏时报》记者说。曼哈美妆广场招商处的徐先生表示，“里面的档口已经没有了，现在只剩下临街的两个铺子。”与美妆城形成鲜明对比的是，同样位于华强北商圈的赛格电子市场空铺较多。“现在可以送两个月免租期。”赛格电子市场的商铺管理员对《华夏时报》记者说。
记者走访了解到，同样面积的商铺，电子城的租金要比美妆城低30%以上。华强北商圈正在经历一场从电子数码转型为美妆的业态“变革”，业态转变后，似乎找到了新的活力。
面对电子城与美妆城巨大的租金差异，中山大学金融地产教育中心主任汪力对《华夏时报》记者表示：“能够承受的租金范围和这个行业的利润是直接相关联的，任何一个行业，在还没有成熟之前都存在一个暴利阶段，而目前美妆这个行业就不是那么规范和成熟。”
曼哈美妆广场和电子广场。张慧敏摄
电子城转型为美妆城后一铺难求
近年来，华强北商圈的多个电子数码商城为了寻求新的生存路径纷纷转型为美妆城，近日《华夏时报》记者走访了华强北商圈，发现美妆城租金较高，一铺难求，电子城则面临招租难的现象。两边状态呈“冰火两重天”。
当记者以租户的身份致电明通化妆品市场（下称“明通”），招商处林经理对《华夏时报》记者说：“这边档口已经租满了。”一个小时之后，林经理发来消息，表示b区二楼有一个13平的商铺，租金18000元/月。记者来到现场，看到林先生说的那个商铺位于明通化妆品市场的一个角落，位置一般。
“两三万你是租不到这个店铺的。”美瑞（化名）所在的商铺位于明通a区一楼进口处，算是比较好的位置。正在找货的她头也没抬地对《华夏时报》记者说。她还表示，自己以前经常出国代购，但是因为疫情的影响，不能出国，她才来到自己朋友的店铺工作。
晚上8点左右，明通美妆城人流涌动，前来拿货的人提着黑色塑料袋或拖着行李箱，边走边看手里的拿货清单，很少有人驻足闲谈。本来就不宽的通道上运货的推车来来往往，“堵车”的现象时有发生。
晚上8点明通美妆市场b区。张慧敏摄
明通化妆品市场属于深圳明香控股集团有限公司，记者在其官网看到，2017年初，明香集团瞄准国内巨大化妆品内需市场，调整明通数码通信市场经营业态，转型国际化妆品市场。
明通是比较早从数码通信市场转为国际美妆的商城，此后多个电子数码市场都开始向美妆市场转型。记者在多个商城的外部广告牌上都看到了电子产品市场向美妆城转变的影子。
多家商城从电子数码城转型美妆城。张慧敏摄
记者从正在转型中的曼哈广场看到，其三四层依旧是电子产品售卖和维修的市场，一二层则已经变成了用玻璃隔开的美妆商铺。崭新的美妆广场人还不是很多，许多商铺都堆放着货箱，有的商铺正在往货架上摆放各种美妆产品准备开业。“里面的档口已经没有了，现在只剩下临街的两个铺子。”曼哈美妆广场招商处的徐先生对《华夏时报》记者说。
电子市场招租难
与明通的热闹比起来，坚守电子市场的华强电子世界和赛格电子市场显得有些冷清。下午4点左右，赛格电子市场内，记者看到来往的顾客并不多，有一个店铺聚集了几个人在玩扑克牌。
赛格电子市场门口。张慧敏摄
同样是13平的商铺，赛格电子市场的租金比明通低很多，均价为9000元/月。“现在可以送两个月免租期。”赛格电子市场的商铺管理员对《华夏时报》记者说。他还表示，因为疫情减租是在2月份和3月份，现在的免租期不属于疫情期间的优惠。
记者还拨打了赛格通讯市场宝华大厦和龙胜配件市场商铺管理处的电话，他们均表示，靠近角落位置的商铺租金为3000多元/月，位置比较好的位置租金为5000-7000元/月。
赛格电子市场的空铺。张慧敏摄
姗妹（化名）在赛格电子市场5楼一个销售移动硬盘的柜台帮老板看店，她对《华夏时报》记者表示：“自己没赶上好时候，从2017年来到这里工作，生意一直不怎么好，工作比较无聊。”她还表示柜台里的储存卡和网上旗舰店里的没什么区别，如果批发的话，价格会稍微便宜一点。
“因为我们大部分的商户都有电子产品出口的业务，近年来外贸行业受到国际形势影响，再加上今年疫情，收入和前几年比起来存在下滑的趋势。”深圳赛格股份有限公司的证券事务代表石先生对《华夏时报》记者说。他还表示商铺空租的现象在华强北电子外贸普遍存在。
“电子市场一铺难求的时候是在10年前，现在电子市场的现状和其他实体经济是一样的，受到电商冲击与消费升级的影响，实体商业与电商共存是整个行业的问题。”石先生对《华夏时报》记者说。
深圳赛格股份有限公司（下称：“深赛格”）财报显示，2019年度，华强北区域商业物业行业间同质化，竞争激烈，区域内商业经营出现一定分化，小部分商业物业在四季度呈现出空置率上升的变化。对此，深赛格表示，为提升出租率，各商业物业均在调整运营策略，品牌化、优化服务质量及提升购物体验是主要的转变方向。
为生存而转型
“明通美妆和赛格电子市场代表了华强北两个时代的核心产业转变，电子周边产品已经不再是消费级市场的宠儿，电商尤其是直播带货等多种线上模式催生线下产业的转型和变革。”戴德梁行深圳商业地产部主管及董事宋洁对《华夏时报》记者说。
对于华强北商圈的转型，宋洁表示，这是商家为了生存，顺应市场的无奈之举，明智之举，这种转型有利于激活市场的多样性。同时，她也表示，爆发式增长会促进经济发展，但是市场容量有限，也需要适量控制美妆市场的野蛮生长。
对于美妆城和电子城租金的巨大差距，汪力对《华夏时报》记者说：“租金范围和这个行业的利润是直接相关联的。”他表示，电子数码产品这个行业无论是分销渠道还是整个购买市场与以前已经截然不同，越来越规范透明的市场导致电子产品利润空间变小。
“现在的电子产品越来越品牌化，有很多品牌的展示店和专卖店，而且通过网络购买电子数码产品非常便利。原来有很多组装的电脑是需要各种配件的，但是现在组装的电脑比较少，而且随着人们生活水平的提高，连维修电子产品的人都比较少，所以这种电子零件的批发市场规模也就会慢慢收窄。”汪力对《华夏时报》记者说。
“反观美妆，现在这个行业还不是那么规范和成熟，任何一个行业，在还没有成熟之前都存在一个暴利阶段。”汪力表示，这种高利润是不可持续的，但是租金不会在短期内降下来。
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