拆分物业上市，房企为什么集体“真香”了？

实习记者 | 张洋洋

编辑 | 许冰清

图片来源：视觉中国。

中国人对“社区”的概念并不陌生——从工人新村、家属院，再到更极端的“工厂镇”，许多于上世纪中叶建成的城市住宅都以或大或小的社区形态紧紧抱团、乃至自成一体。

但维系着“社区”这一体系运转的专业服务机构“物业”，却是在今年的疫情期间，才突然升级了许多地方维持社区正常运转和居民生活供给的“生命线”。

如果从2014年，花样年控股将旗下物业管理公司“彩生活”分拆上市这一标志性时间来计算，物管行业作为房地产行业能够提供的显性“增值服务”，理应更早获得爆发机会。但对于已经因限价、限购等问题，在一二线城市被限制商业机会多年的头部房企而言，疫情下消费者真实需求的井喷，才终于给了他们一个可以“不假思索”的机会。

反应最大的房企之一是恒大。7月31日，恒大集团发布公告称将分拆旗下物业管理业务在港交所上市。8月13日，恒大再次发文称，已引进一批卓有声望的战略投资者，其中就包括红杉资本、光大控股等14家买方，后者共支付235亿港元（约合人民币211亿元）认购恒大物业28.061%的股权。

还有刚在年初收购闽系房企福晟集团的世茂。4月21日，世茂集团发布公告称将分拆旗下物业管理公司世茂服务在港交所上市，并于6月29日向港交所递交上市申请。上市前夜，世茂服务也获得了红杉资本1.3亿美元和腾讯1.14亿美元的投资。

就连曾对拆分物业上市做法嗤之以鼻的融创，这次也没能逃过“真香”定律——2015年，融创中国董事长孙宏斌曾表示“开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。”

然而今年8月6日，融创中国也发布公告称，考虑将旗下物业管理业务在港上市，预期融资10亿美元。

至此，“碧万恒融”四大头部房企中，仅剩万科物业还没有释放明确的上市计划。国内销售额TOP10的房企中，除绿地控股、龙湖集团分别入股雅生活及绿城服务外，其余房企均已经或计划将自有物业板块送入二级市场。

中国房地产行业为典型的重资产模式，高杠杆、高负债，现金流紧张等问题一直困扰着房企们。

国金证券8月15日发布的研报显示，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%。其中，富力集团、融创中国等16家房企净负债率大于100%。

在房地产调控和去杠杆的双重压力下，房企分拆物业板块业务单独上市，既能解决融资紧缩问题，也有业务的拓展机会，一旦成事，可谓“双向获利”。

安信证券分析师诸海滨在接受《第一财经》YiMagazine 采访时即表示，“对于中小房企而言，赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力。对于已上市且拥有较为成熟物业管理平台的房企而言，将物业分拆上市可使后者有更好的发展机会。”

在房地产传统开发业务后劲不足的当下，物业管理行业已经成为新的利润增长点。在住房存量的基础上，如何为住户提供增量服务可能会成为房企未来的盈利模式。

以保利物业为例：除传统的物业管理之外，公司还提供“非业主增值服务”和“社区增值服务”两个业务。非业主增值服务主要面向其他物业开发商，为其提供市场营销、商业运营、安保维护等服务；社区增值服务包括家居生活服务、小区公共区域增值服务。

脱离了“造楼卖楼”的循环，物管是典型的轻资产模式，资产负债率相对较低。住宅服务对大多数业主来说也属于刚需，因此物业管理具有持续且稳定的收入，现金流状况好又具有增长潜力，更受市场追捧。

另外，有大型地产企业背书的优质物管公司业绩稳定性更高，加上潜在拓展外部客户的机会，利润的天花板会再高一些。

融创服务在管项目共计635个，合同管理面积2.2亿平方米；保利物业在管项目1142个，在管面积约3.168亿平方米；碧桂园服务在管项目2769个，除“三供一业”之外的合同在管面积达7.458亿平方米。

与传统地产开发商相比，目前资本市场对于物管行业的反馈相对积极。过去1-2年内，核心物管上市公司的平均PE已达到40多倍，远高于其母公司的估值水平。

不过相比国际平均水平，目前国内物管行业的集中度仍然较低，并未形成规模效应。所以今年年内，物管行业内也发生过多个收购案，同样以碧桂园、新城、融创等头部房企的“出手”为主，核心目的自然是扩大影响力。

那么在行业集中度低、服务能力尚不突出等前提下，目前物管行业是否处在一个过热的市场中？头部物管企业动辄四五十倍的市盈率，又是否存在泡沫？

这里可先对比海外两家物管上市公司FirstServicePE和ServiceMaster的情况——目前，ServiceMaster估值约为PE 20-30倍，FirstService则为 40-50倍，与当前港股头部物管企业的估值水平基本相当。

“成熟市场的物管企业，在经营平稳的阶段获得的估值尚且如此，具有高成长性支撑的内地物业股目前价格确实不便宜。但整个市场离‘泡沫’或许还有一段距离”。诸海滨在接受《第一财经》YiMagazine 采访时认为，城镇化的速度，以及相应产生的住宅新竣工面积仍是国内物管行业的成长性保证。

此外，各类技术产品的引入，或许也可以加速物管行业服务能力的提升。

2019年12月，碧桂园服务就宣布携手阿里云，建立全域大数据平台，做数字化运营；疫情期间，碧桂园也在一些已有智能化基础的社区启用了智能安防监控云平台，以实现疫情数据监控。

房地产行业机构仲量联行近期发布的一份报告亦表示：从长远来看，数字化程度的高低将是未来房地产企业竞争力的分水岭，建设“数字化驱动”的物业体系，将是一个系统性的长期工程。

从“建得好”不如“卖得好”，再到“卖得好”不如“管得好”，实际上就是房地产行业逐渐回归人居需求这一核心的过程——而从钢筋水泥，到生活方式之间的巨大鸿沟，就是物管行业自身值得思考的发展空间。

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