长租公寓或面临强监管，违法开展租金贷最高罚10万

华夏时报记者刘诗萌 北京报道

暴力腾退租户、续租加收中介费、合同期满不退押金、租金贷等长期以来的租房乱象，有望一次性得到终结。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称“条例”），细化了出租与承租人、租赁企业、经纪人等主体在租赁市场中的行为规范，并出台了对住房租赁市场发展和住房租赁企业融资的支持政策。其中，部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓，高进低出、长收短付等行为将被列入经营异常名录，住房租赁企业违法开展租金贷业务，如逾期不改正将被处以2万元以上10万元以下的罚款。此次意见征集从9月7日起，截止日期为10月8日。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，这一文件是住房租赁领域首部条例性文件，标志着住房租赁政策更加细化。而且发布的时机非常好，当前恰处于长租公寓市场波动较大的阶段，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

多年租房乱象将终结

过去十多年间，由于房价上涨，许多在一线城市打拼的“北漂”、“沪漂”、“深漂”只能选择租房居住。据58同城等机构2019年发布的《租房消费行为调查报告》，未来租房人群占比还将上升，一线和部分新一线城市租赁人群的比例或会超过40%。

然而长久以来，租房一直是大城市中的年轻人们最为头痛的难题。从黑中介到租金贷，从乱涨租金到甲醛超标，各种“坑”让人防不胜防。2017年起，住建部等八部门开始在人口净流入的大中城市加快发展和整治规范住房租赁市场，过去两年间北京、深圳、浙江、河南等多个省市都发布过整治和严查住房租赁市场的方案。自2019年起，中央财政开始支持部分大中城市住房租赁市场发展试点，首批16个城市入围，包括北京、上海等一线城市，2020年天津、青岛等8个城市入围第二批试点。

《条例》的出台有望在制度层面终结租客“任人宰割”的历史。这一新规针对租房市场的种种乱象，对市场中的各个主体的行为都作出了新的规范：对出租人，要求厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；不得单方面提高或者降低租金；除合同约定的情形外，出租人不得扣减或者迟延返还押金；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

针对“黑中介”问题，《条例》禁止住房租赁企业及其从业人员发布虚假房源信息，以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务，克扣或者延迟返还租金押金。对于房地产经济活动，要求续订或者重新签订住房租赁合同时，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

长租公寓受到强监管

近期，杭州的巢客、友客，上海的岚越等多家长租公寓传出了暴雷、跑路的消息，引发市场轰动。虽然《条例》中没有点名长租公寓，但有不少具体规定都直指当前长租公寓的乱象。

首先，对部分长租公寓采用的“高进低出”、“长收短付”模式进行监管，提出住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管；其次，针对甲醛过高影响租客健康的问题对租赁房屋的装修质量提出要求，禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租；再次，严打“租金贷”，要求住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

此外，《条例》赋予了直辖市、设区的市级人民政府建立住房租赁资金监管制度的权限，可以将租金和押金等纳入市、区级别政府的监管。并且规定，住房租赁企业违反条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

不过，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出，《条例》并未对租赁企业的资金池使用作出具体的监管规定，而当下租赁市场最大的问题就是二房东破产跑路导致的租赁双方损失现象，租赁市场特别是长租公寓市场仍需加大监管力度。

租赁市场平稳健康发展

尽管对长租公寓加强监管，但《条例》还是鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。而这一规定也正体现了新规的意义所在：鼓励租赁市场健康平稳发展，减少可能带来的风险。

《条例》还提出了对租赁市场发展的支持政策，如鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，住房租赁企业享受金融、税收、土地等方面的优惠政策，支持发展房地产投资信托基金和发行企业债券、公司债券等专门用于发展住房租赁业务。

另外一条能够体现这一态度的规定是稳租金。《条例》明确直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

严跃进认为，租金指导制度、公示制度和监管制度将加快建立。“稳租金”概念的提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，在后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

张大伟表示，《条例》有利于建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场。租购并举不仅能鼓励租赁消费，稳定租赁关系，更是房地产长效调控的政策之一，以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定。当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。

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