刘德科：中国的楼市调控有一个循环 | 年中经济大课
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在过去两年的年中，我们都会上线一门经济大课，围绕宏观经济、国际形势、国家政策、股市、房产及风险投资等主题，探讨和研判未来的发展趋势，助力投资决策。主讲老师们全都是优秀的经济学家和各行业的专家，所讲的内容则保持理性和独立，因而颇受关注。
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接下来，小巴就来和大家分享一些吴晓波频道首席房产专家、德科地产频道总编刘德科老师的精彩论述，剖析一下楼市发展的基本逻辑和大致方向。
今年：疫情对房地产其实并没多大冲击
国家统计局的数据显示，1-2月全国商品房的销售金额同比出现了34.7%的巨跌，这是史无前例的，如果没有疫情，是不可能出现的。
半年时间过去后，1-7月全国商品房销售金额的同比跌幅收窄到只有2.1%了。从-35%到-2.1%，电影、旅游等很多行业都不可能恢复得这么快，但房地产行业就是这么快。
如果看全国房地产投资额的变化，你会发现现在已经是正数了。这证明了疫情给房地产带来的冲击其实并不大。政府以为很大，开发商假装很大，实际并不大。
房地产这么大、这么重要的行业，当然不能出问题，于是今年上半年疫情出现后，政府就以非常委婉的方式，放松了一点对房地产的管控。
对购房者的放松，首先是房贷利率下调，然后又有不少城市对符合条件的人群（如首套房、人才等），降低了限购门槛和首付门槛。
对开发商的放松则更为直接，第一是在很多头部城市，限价被突破了一些；第二是预售门槛降低，原先开发商必须把楼盘建设到一定阶段才可以上市预售，但是疫情后复工的时候，开发商只要把楼盘建设一点点，就可以开售了，这无疑加快了开发商回笼资金的速度，减轻了资金压力。
再加上融资监管的放松，发债、信托都变得更容易，有这么多好处，开发商还不高兴坏了？所以他们一直假装疫情带来了很大冲击。
但数据很快说明了冲击实际上并不大，所以，下半年调控政策又再度收紧了。7月14日，深圳的限购政策加码；7月24日，韩副总理召集十个城市的主政官员开了一个房地产座谈会，吹响了今年调控的号角。
当前阶段：调控循环已经持续了好几年
上半年放松，下半年再收紧调控，实际上，这样的循环已经持续了好几年。我们可以从全国房贷平均利率的变化来看出端倪。
从2018年6月至今，房贷利率一直是上半年上升，下半年开始下降，第二年上半年再开始上升。今年因为疫情，房贷利率连续往下降，一直降到了现在的5.25%。这是什么概念呢？过去几十年以来房贷利率从来没有这么低过。什么时候会升呢？这个月应该就会升。
为什么会出现这样的奇妙循环？因为B端和G端在互动，在博弈。B端，是指房地产商；G端，即政府。
通常，年初的时候，政府会把去年的限价突破掉。住建部有不成文的规定，每个城市的房价一年最多涨5%左右，既然迟早要涨5%，那么年初就涨当然最合适。反应到市场上，房价涨了，开发商感受到市场这么热，那没有理由不拿地吧？于是上半年就会出现土拍热。
开发商热衷于在年初拿地，还有另一个重要原因，叫冲规模。
在房地产行业，规模就等于面子，等于江湖地位，所以我们在新闻上会看到各种房企都说自己要冲击千亿规模。另一方面，规模也确实有用，你是千亿房企，银行可以给你放款。你的销售规模才200亿，那银行对你就会谨慎点。所以其他行业可以有“小而美”，但房地产行业基本不可能。
如果一家房地产开发商在1、2月拿地，最迟到3、4月拿地，那么它到年底就有房可卖。如果它到下半年才拿地，那今年就没有产出了，变成明年的产出了，还怎么冲规模？
土拍热了，房价也涨了，市场自然又开始走向狂热，所以政府就把调控收紧了，掐紧开发商的银根，限制融资。于是，土拍又降温了，开发商为了回笼资金还会在部分楼盘搞促销，楼市便凉了下来，直到第二年初限价再次被突破，形成一种奇妙的循环。
通过刘德科老师的论述，我们可以很清楚地看到最近几年来楼市变化的逻辑。在课程中，德科老师还详细论述了土地财政问题的典型案例、中国房地产的三大基石制度、房地产产品的迭代问题等，对房产投资都非常有帮助，感兴趣的同学，赶紧购买课程学习吧。
2020年的开场，因为突如其来的疫情，让很多人都有诸多疑惑，下半程已来，我们唯有先看明白过去，才能更好地前行。
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