一个重要判断：楼市正在加速反弹，明显超出预期！入市信号来了？
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◎智谷趋势（ID：zgtrend）|黄大大
一项最新发布的权威报告，意外地透露了很重要的信息：
楼市正在加速反弹，明显超出了很多人的预期。
三个月前出版的权威机构报告，预测的商品房销售面积、金额增速，已经被现实“啪啪”打脸。
这份《中国房地产发展报告No.17（2020）》，来自中国社会科学院生态文明研究所，出版于今年的6月1日。
但报告中预测的2020年楼市增速，已经出现了巨大的偏差，最终差距很可能超过10%。
这对国家级的科研机构来说，简直是灾难性的失误。
中国楼市，到底发生了什么变化？
接下来，我用客观的数据，仔细分析给你看看。
我相信，中国社科院的科研能力还是很强的，应该用了非常专业的方法。
他们在报告中，用建模的方法，预测了整个2020年，中国房地产的销售规模、销售面积和均价等主要指标。
我们看看最主要的两项，销售规模、销售面积。
社科院的专家预测，全年的降幅将逐渐收窄，最后商品房销售面积的增速定格在-11.5%，销售额增速定格在-9.4%。
从现在的实际情况看，这两个数字都不准确。
我看了报告的原文，他们使用的是疫情前三个月的数据，作为预测基础。
平心而论，在当时来看，这样的预测不算保守了，比起疫情期间，算是反弹明显。
但他们明显远远低估了，中国楼市反弹的力度。
或者说，远远低估了楼市在中国经济企稳回暖过程中的重要性。
所以，现在刚到7月，这组预测数据已经是被“啪啪”打脸。
1-7月，全国商品房销售面积增速为-5.8%，而社科院报告预测是-14%。
全国商品房销售额增速是-2.1%，快要回正了，而社科院报告预测是-11.6%。
简直是天壤之别啊。
我明显可以看到，中国房地产的销售在回暖，走出了拉风的“V”型曲线，像是在嘲笑这份报告：不科学呀。
居然在9月还拿出来，专门搞了场发布会，反应太滞后了。
我们可以再细看一下，这个差距到底有多大，就能看到，楼市是怎样在加速回暖了。
这是实际销售面积，与预测值的对比，从4月起，差距就明显在扩大。
从相差0.9个百分点，一路扩大到相差8.2个百分点。
销售额的预测，也可以说是谬以千里了，差距不断拉大。
从相差1.2个百分点，逐步扩大，1-7月相差已经到了9.5个百分点。
当然，我写这篇稿子不是为了怼中科院，他们写报告也很辛苦。
我想告诉你的是，不仅中科院，很多机构、专家对中国楼市的预判，都没有跟上楼市复苏的速度。
回头看看，他们的预测都普遍保守，低估了楼市对中国经济的重要性。
有人根据中科院的报告，预测接下来三年，商品房销售面积都将负增长。
中指院预测，疫情后下调楼市预期，销售面积预计将下降2%。
最悲观的预测，认为房地产总体成交量可能下降20%。
事实上，中国楼市的宏观调控能力是非常强的，房地产在中国经济中，扮演了非常重要的“稳定器”角色。
中国对楼市的整体调控“目标”，是保持销售面积的稳定，销售额、均价可以低速增长。
只有这样，当前的土地财政模式才有可能延续，保持地方经济的总体稳定运行。
过去几年，全国房价都在保持低速上涨。
其中一个非常重要的原因，就是中国仍然处在城镇化阶段，不断有人口向大城市群转移，商品房销售结构，也会随之变化。
现在，很多热点城市已经出现了楼市大面积复苏的迹象。
比如广州，往年8月都是淡季，但今年8月，广州一手二手成交量都出现了突破性增长。
其中，一手住宅网签10112套，环比上涨11.62%，同比上涨46.18%。
二手市场同样火热。
8月广州二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15272宗，较7月同期环比上涨12.6%，同比大涨65.0%。
说到这里，我必须强调一下，很多人往往会混淆了，价格上涨、成交量上涨是两码事。
价格上涨，说明楼市过热，开始作妖，政府一定会出手调控。
但成交量上涨，甚至猛涨，只要没有触发价格飙升，地方政府是喜闻乐见的。
也不会带来中央的监督压力，反而有利于土地市场的兴旺，社会消费的提升。
很多热点城市，都在“交易兴旺-价格平稳”，这两头的跷跷板上，试图保持平衡。
对楼市而言，只要流动性充分发动起来了，价格很难永远保持不变。
从这个角度来说，在楼市真正火热之前，入市的信号，已经出现了。
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