比深圳还猛，房价涨幅全国第一！这座城市，成功引起中央注意......

01

惠州为何领涨全国？

惠州楼市上热搜了!

近期公布的70城房价指数显示，59城新房价格环比上涨，惠州以1.9%的涨幅领跑。其实，惠州楼市热了好几个月了，5月开始，惠州新房价格涨幅就进入TOP10了。7月新房成交量刷新历史峰值，8月成交首次突破2万套。

惠州房价涨幅前两次进入全国TOP10，分别是2019年的12月和2016年的4-6月。 显然，惠州房价涨，主要受深圳的影响。 去年11月份，受取消豪宅税、先行示范区的利好，深圳二手房成交量4年来首次突破1万套，一个月后，利好传导至惠州。 2015年，受“去库存”、“降准降息”，楼市营业税免征期“5改2”等影响，深圳房价均价从2.5万涨到了4.2万,一年时间翻了65%，涨价效应不到半年便传导至惠州。 从量价走势看，惠州楼市和深圳楼市可谓同起同落。只不过，惠州要滞后半年左右。 “7.15”新政对深圳利空，但对惠州利好 ， 深户“3年落户+3年社保”，导致很多人一夜之间没了购房资格，而增值税免征期“2改5”，又普遍增加20万以上的税费，直接将购房客赶到了惠州。 惠州楼市火爆的另一个催化剂，就是隔壁东莞的“强调控”。 7月以来，东莞共经历4次调控，其中7月底的调控首次将二手房纳入限购，限售升级到3年；9月底的限购限售实施细则，将投资客可能钻的“死角”全堵上了。 这下，深圳客要买房，只能转向没有限购的惠州了。
02

暴涨引擎：深莞惠一体化

惠州和深圳楼市的深度捆绑，还有另一个因素，就是“深莞惠一体化”。 这才是惠州楼市暴涨的第一引擎。
2014年，深圳市政府工作报告提出，“打造湾区经济”，“深莞惠都市圈”终于从学术讨论，转为为红头文件了。 2006年，惠州房价也只有3000-4000元，到了2015年，惠州房价一直在5000-6000元徘徊，10年未翻一倍，远远跑输大湾区其他城市。 而且，2014年之前，惠州是珠三角有名的鬼城 ， 当时的本地知名房企光耀，没熬到大湾区红利到来那一天，2013年壮烈倒下，轰动一时。 从深莞惠合作到大湾区、再到深圳都市圈，深惠捆绑继续加深，红头文件落地扎实，一步步转为深莞惠同城化。2015-2019年是惠州楼市发展最快的几年，成交量价都上了几个台阶，这一时期惠州房价出现了95%以上的涨幅，房价突破了“万元大关”（2019年为11982元/平米）。 9月2日，交通运输部发布《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，给刚满40岁的深圳，送上了一个大礼包。文件要求，通过1-2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段等城际铁路项目建设，深圳地铁14号线东延至惠州惠阳。 2019年动工的深惠城际，已经让无望“上车”的深圳客兴奋了一阵子，惠州南站的楼盘持续火了一年多。 而“通地铁”这一重大喜讯，更是迅速拉近了深圳和惠州的心理距离，让整个惠州沸腾。 我们以靠近深圳龙岗的白云新城为例，14号线轨道一侧的惠州正在销售的保利阳光城，房价仅1.6万元。而轨道另一侧的龙岗沙田站，房价已到达4-5万元，这个吸引力有多大，不言而喻。 所以，14号线连接的惠州惠阳，楼盘打出的广告，都是“深惠同城，一站到深圳”。
03

低价才是王道

什么营销，也比不过“低价”，对楼市更是如此。 深圳居民，苦高房价久矣。很多在深圳打拼的朋友，一边在深圳租房，另一边在惠州买房。虽然明知道深惠之间通勤并不方便，买了暂时也不能住，但至少上了车，心里踏实很多。 相比深圳，惠州的房价确实太低了，价差比京沪广都市圈之间的一个都要低。通州-燕郊、广州-佛山、上海-花桥、深圳-东莞，这些同城间的房价差，基本在2万元左右。 今年上半年，靠近深圳龙岗的惠阳和靠近龙岗、坪山的大亚湾，房价分别为1.38万元和1.48万元，而龙岗和坪山房价分别为4.62万和3.74万元，价差在2-3万。此外，同为临深的东莞凤岗镇和塘厦镇，房价已经高达2.5万。 当前，深圳的住房自有率不足30%，房价涨得快，年轻人住房压力大，买房迫切。 所以，惠州楼市年年销售量居大湾区第一 。 这几年惠州每年的新房成交面积都在1500-1600万平米，而深圳、东莞的成交量基本在500-600万平米，广州在1100万平米左右。这样看，惠州一年的成交量，大概为“2个一线城市+1个新一线城市。
04 海量供应，压低房价 惠州房价这么低，与天量的土地供应也密切相关。

首先，惠州开发强度仅为9.2%，远低于广州、深圳和东莞30%以上的水平，大片地块出让开发，将地价压得死死的，大湾区9个城市，惠州的地价是最低的，与外围的肇庆差不多。近3年惠州大量卖地，溢价率一直保持在10%以下。

惠州每年的土地供应量，也是大湾区最多的。2007-2011年，惠州卖出了大量土地，而且多是百万平米以上的超级地块，包括1000万平米的金融街巽寮湾，500万平米的合生滨海湾、460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩、150万平米的龙光城等。这些地块，很多需要10年以上开发周期。 惠州土地供给整体大于需求，今年1-7月份，惠州土地出让金184亿元，以212%的增幅位列全国第一位。根据2018年底数据，惠州已出让未开发土地达7.87万亩，相当于5000多万平米，碧桂园囤积的地就超过千万平米，占到碧桂园全部土储的1/20。 同时，惠州那么大的面积，但常住人口只有488万，仅为深圳的1/4、东莞的1/2。诺大的大亚湾（650平方公里，相当于深圳的1/3）、惠阳（916平方公里），人口分别只有20万和65万。2005年前后，惠州年度常住人口增长10-20万，现在只有2万人左右，人口吸附能力并不足。 人口问题，背后是产业问题。 上世纪90年代初的地产泡沫，主要集中在海南、惠州和北海，让惠州错失了珠三角外资红利，初始第一桶金没有积累到，冲击到后面的发展。 后来，主打沿海石化产业，近年来深圳部分产业转移到惠州，汽车、电子信息产业有所发展，但主要还是靠房地产支撑，开发投资占固定资产投资的比重高达43%，土地出让收入达到地方一般预算收入的63%。所以，惠州不得不继续卖地，后果就是商品房海量供应。 2019年，惠州商品房施工面积9105.2万平米，同比增长16.9%，商品房销售面积仅1724.7万平米，不到施工面积的1/5。 这几年，惠州商品房供给量整体大于需求量，库存也是大湾区城市最多的，消化周期高达13-15个月。 尽管市场较热，但供应量太大，“少推快推、维持热度”，是大部分项目的营销取向。首付贷、首付分期等灰色地带的操作，正悄然盛行，有中介称，首付1.5成，惠州全部楼盘都可以操作。有的是对接第三方小贷公司，有的是开发商“垫首付”， 也间接说明，需求并不是那么旺盛 。
05 未来的市场趋势

惠州楼市确实是个神奇的市场，这么多年来，唱空的人很多，但成交量连续几年保持第一。

新力地产是TOP30开发商，老板2015年到惠州考察，一下子就被这个地方吸引住了。除了大本营南昌外，新力地产土储最多的就是惠州。不能不说，企业家对市场的敏锐度还是高。 2016年之前，TOP30开发商只有1/3拓展到惠州，现在基本上全都有布局。可见开发商对惠州市场之看好。 谈惠州楼市，一定要看深圳。深圳住房问题的解决，已有了答案，就是“跳出深圳”，往惠州、东莞等更广范围走。东莞已经高达49%，开发强度比深圳还大，也没有惠州那么大腹地，房价也涨到2.4万元，供应量也小。 所以，深圳的需求，只能向惠州转移。 近期，高层谋划深圳都市圈、合作示范区、轨道交通一体化等，目的就是为了解决深圳住房问题。 大家可能会说，即便通了地铁，惠深通勤也非常辛苦。不说到地铁站的“前面一公里”和下地铁到家的“最后一公里”，单就路上的60公里就够人喝一壶了。所以，深惠一体化，还有很长的路要走。但这不妨碍来自深圳强大的购房力量。 不出意外的话，今年惠州新房市场成交量，将继续是第一，并可能将会创出新高。因为，旁边“大金主”深圳的新房成交量，一年只有300-400万平米，差不多是三线城市的规模，但深圳居民的购买力之强、人口之年轻、购房欲望之强、住房自有率之低，全国无出右者。 深圳“上不了车”的刚需，即便不住也要买；有钱人买不了深圳，那就投资惠州。另外，惠州中原发布的2019购房客户数据显示，外省客户置业惠州的热度逐年提升，2017年仅占5%，2019年占到11%。很多北方人买不了海南，纷纷转道来惠州投资。 这就是现实，这些支撑惠州楼市的动力，不是虚的。 当然，惠州楼市如此火热，调控会不会如影随形呢？ 7月份以来，被叫去喝茶的10多个城市，有9个城市已经出了调控政策。这几个城市都有一个共性，就是房价上涨太快了。比如，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市，前7个月的房价涨幅，均超过了2019年国内GDP的6.1%的涨幅。 从2017年开始，“惠州今起限购”的传闻，时不时被拿来炒作一番，然而至今没有大动作。只是在2017年上半年，新房价格涨幅进入TOP10后，惠州出台了限售3年的政策。 8月份，惠州新房价格同比涨幅已经达到8.7%，超过了GDP的涨幅，位列全国第11位。目前，国家更强调“经济内循环”，释放消费潜力，防止资金违规进入楼市，所以调控也来得疾风暴雨。 因此，如果惠州新房价格继续上涨，进入涨幅TOP10，估计调控政策也会到来的。 但笔者认为，作为疏导深圳楼市需求的海绵垫，惠州限售但不限购，将深圳海量资金吸纳起来，这是稳定深圳楼市的灵活操作，是更大范围“稳楼市、稳投资”的智慧。惠州没有太多就业机会、人口又少，限购启动后交社保才能买房，楼市可能就完蛋了。同时，深圳的居民买不了、憋得慌，这对谁有好处呢？所以，“工作在深圳、居住在深圳、买房在惠州”，这是合理的。 即便近期惠州房价涨幅明显，但2017年以来，绝对房价一直在1.1万-1.2万元徘徊，7月份的房价也才1.26万，相比3年前只上涨了10%，这一涨幅比热点一二线城市低多了。大家想一想， 成交量大、价格低、稳步攀升这种走势，不就是管理层希望看到的吗？ 正如前面所言，海量供应是压制房价的杀手锏。地也好、房也好，惠州任何时候都不缺供应。当下，如果把供应的闸口彻底敞开，惠州房价应声而下，这也是惠州当地政府不出台限购的底气。 所以，即便未来有调控压力，估计更可能在供给端做文章，而不是在需求端打压，这才是智慧的。 供给端闸口松一下，房价一定会稳定，这是惠州调控的特色，像重庆一样，其他城市学不来。 最后，谈谈投资价值。由于竞争激烈，惠州各片区价格差不多，分布在11000-15000元之间，但未来，市场将开始分化。 首先，深圳轨道交通14号线率先连接的惠阳，其价值洼地开始显现， 白云站、草洋站、惠州南站、新桥站，都将是购房者就近买房的首选。 比如，前面讲的白云新城，目前的价格在1.8-2.4万元，未来还有潜力。 其次，大亚湾的西区尽管近期没有地铁，但也靠近深圳，而且轨道交通规划研究已开始招标，现在房价在1.3-1.5万元，比惠阳还要低，也是未来的价值洼地。 此外，再往东到惠东的巽寮湾，这是珠三角有名的海景房。 惠州属于亚热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，常年四季如春，最适合度假、养老，周末来这里度假的人非常多，节假日道路非常拥堵。这里开发的酒店式公寓，售后返租的生意很不错。在售酒店式公寓，带精装和酒店租约，租约和酒店二八分，租不出去则酒店给1000元/每月的保底收入。 这几个区域，都是不错的投资选择。

购房指导

广东省住房政策研究中心首席研究员

李宇嘉老师的问答开通啦，扫码即可提问

权威人士解答，消除买房难题

让你把握政策脉络，洞悉房产大势

还等什么，快来扫码提问吧↓↓