街区经济真的一去不复返了吗｜李铁谈城市

既然如此向往传统的城市景观，为什么不能在现代城市发展中重新塑造这种可以代表历史文明的特征？原因是多方面的

文 |李铁

街区经济曾经是一个城市的灵魂。在那时，逛街并非只是一部分人的爱好，去商场买东西，下饭馆，包括各种类型的消费，是所有人生活中必不可少的内容。

我们在谈到街区经济的时候，有很多个话题可以探讨。例如，为什么街区经济可以提高人口密度？为什么街区经济可以降低消费成本？为什么街区经济可以大幅提升地价？为什么街区经济的商品价格低廉？等等。

更重要的是，我们在探讨城市发展历史时，都知道沿着商路和交通要道的重要枢纽和节点，会形成街区经济，并由此演变成城市，同时形成了与街区经济联系的城市景观。

比如，原来的上海南京路、北京前门大栅栏等等。现在我们在一些传统形态保存完好的古镇里，仍然可以欣赏到那种街区经济和古建筑融为一体的城镇景观。在欧洲和一些其他国家的城市，也仍然可以看到街区经济和城市景观的深度融合，成为我们欣赏的城市文明的重要组成部分。

为什么会有街区经济

很多专家和学者在批判城市发展误区时，反复强调要避免“千城一面”，原因是几乎所有的城市都充斥着高楼大厦的景观，基本上全部替代了具有丰富文化特色的传统建筑景观。

很多人也都提出，要学习欧洲的城市发展理念，把城市塑造成为一个承载着文明色彩的空间。但是中国现在经历的高速城市化进程中，确实很难看到这种由色彩斑斓、个性鲜明的各种建筑组合成的城市景观。

因此，如果心里惦记着乡愁和儿时记忆中的城市，只能从文学、美术以及影视作品的留痕中去寻找城市的历史，或者只能到农村古镇和老旧的县城，去满足自己对于城市传统文明的留恋。也正是因为如此，我们看到中国的人文旅游在上世纪八十年代末后获得了较快发展，古镇游已成为非常重要的目标地，而随之而来的各类特色小镇的打造，也就成为了政府试图催生旅游经济的重要载体。

既然如此向往传统的城市景观，为什么不能在现代城市发展中重新塑造这种可以代表历史文明的特征？原因是多方面的。

街区经济和街区景观得以孕育，是出于一个重要前提，即每一幢建筑物、每一个经营场所的土地大多是屋主或业主自己的。无论在国内历史上，还是在国外，财力差距导致各自拥有的土地面积大小不一，因此在不同地块上建造的建筑规模也不同。在国外，规模不同就意味着楼层的高低不等，在中国则意味着院落的进数不同。之所以建筑的组合与街区有关，源于城市产生于商业，或者是说当人口在一个空间内形成相对密集的组合时，需要有路网方便人们的出行，而商铺建在道路两边，方便了居民的消费和商家的销售。

因为土地是自己的，所以不管经营什么行当，建造什么样式的建筑，都是没有人干预的。土地所有者可以依据自己的偏好造房子、建院子，就形成了个性鲜明的建筑院落。但是这种偏好在大的文化环境下，并没有超越当时的历史时代，无数个土地所有者的个人偏好组合在一起，在一个小镇或者城市内，就形成了以街区经济为基础的街区景观形态，同时也具有文化的类同性。在中国是如此，在欧洲也是如此。

街区经济和街区景观的形成还有一个十分重要的原因，就是价格便宜。土地为自己永久所有，而自己经营的店铺和销售的产品，除了缴纳少量税收以及支付雇人的工资外，几乎不用去承担其他各种费用，更不必支付高额的房租。而且，由于经营者自己拥有土地和门面房，有着长期稳定的经营预期，就更注重品牌的塑造，而且也有打造品牌的经济基础。中国有许多老字号，虽然产品不同，但是都有悠久的历史，在街区经济中都占有一席之地。试想一下，街区经济中任何一个短期的租赁者，如果没有长期的经营打算，如何能形成长期稳定的收益，就更不用说品牌塑造了。

最近网上沸沸扬扬的关于狗不理包子的质量下降和价格畸高的舆论，究其本质，原来在传统街区形成的物美价廉的包子品牌，因为城市地价高扬，再加上众多加盟店的租金成本，根本就无法通过原来相对低的价格来弥补支出，只能通过涨价或者少放包子馅等办法来减少成本，后果是显而易见的。

街区经济一去不复返了吗

既然街区经济有如此众多的好处，并受到广大城市居民欢迎，那为什么在建设各种新城新区的时候，不能延续这种传统模式？当然这里既有经济的原因，又有体制的原因。

首先是城市的土地必须先经过政府的征用才可以开发，原来适应于市场交易的各种不同规模的土地供给方式不复存在。

其次是政府热衷于大面积批租土地，这样会减少大量的征地和拆迁纠纷，以规模化的补偿谈判来抵消“一对一”谈判中出现的各种复杂的、鸡毛蒜皮的土地交易矛盾。既然是大面积、成规模的开发，那么产生的建筑形态也是按照统一的设计和规划，原先个性化建筑形成的景观集合不再有机会出现。

再次是在规模化的土地出让空间，形成了各种规模化的商业体，以往的平面街区模式逐渐让位给立体的商业模式，街区经济的形态让位于室内的立体交易形态。例如各种综合体，适应大面积的地产主导的社区形式应运而生。

还有就是街区经济的发展与城市消费模式的演变不相适应。例如，多种消费形式在立体空间上的组合，对单一的街区经济形成了永久替代。人们不再拘泥于逛街类的消费，而是集游乐、饮食、消费和各种文化体育活动于一体，特别是交通出行方式的改变，也从根本上实现了更为现代的空间消费模式。

当然，我们也要看到，我们在城市的规划和设计中，往往忽视了城市街区应建立人与社区、生活与消费、就业等多方面的联系，而过度强调交通的功能，通过交通道路加宽或者为了所谓的城市绿化景观放大了街区宽度，形成了对街区的分割，也是导致街区经济不复存在的一个十分重要的原因。

然而，最重要的是开发成本。新建街区大多是由房地产商开发的，房地产商要获得收益，得实现规模化的销售以便降低成本，既要解决面积问题，还要解决高度问题。显然一个大面积开发的地产项目是破坏街区经济的主要原因。而土地出让收益也抬高了地产成本，按照高标准建设的门面房，租金上扬，显然也会抬高店铺的成本。以往在自己的土地上经营的店铺和形成的品牌是基于所有权的长期预期。但是在租赁的门面房，还是要背负高额租金的压力，因此消费价格也会上涨，而物美价廉形成的经营品牌很难塑造。在此过程中，当然不乏高品质的店铺应运而生，但是符合广大消费者需求的低成本的口碑店铺，显然是越来越少。即使仅有的这类店铺，也是存在于传统城区，正面临着旧城改造和各种拆迁的威胁。

城市的发展是要遵循经济规律的。所谓规律，涉及的要素包括了人口的规模、交通现代化的发展方式、土地所有制带来的地产发展的形态、城市开发后形成的各种成本支出，还有城市居民消费内容的变化，更有互联网背景下适应城市新形态产生的新消费供给模式，这些都会对城市格局产生十分深远的影响。

当我们知道城市形态和经济格局发生的深刻变迁之后，可能不会更多地把城市未来的发展理念套用在传统街区经济上，并以此来幻想所谓的传统城市景观的再现。

但不能一概而论的是，中国还有不同规模的城市，既有小城市，还有小城镇。有从集体经济组织所有的土地空间上衍生出未来的小城市雏形，甚至在城乡接合部以及重要的自然景观所在地，还可以通过集体经济组织和农民的塑造，打造成另类不同的城市。

这些城市虽然规模很小，但是土地成本很低，农民有土地的使用权，可以转换成长期稳定的使用权预期。在这里的开发和建设，如果避免规模化带来的各种大城市类型的复制，可以回归于传统的小城和小镇，还可以重塑以街区经济和街区景观为主导的城市发展模式。

前提是需要政府的引导，如何规避以往的大规模征地和开发的模式，转而通过物美价廉的口碑，通过品牌的塑造，通过个性的张扬和发挥，形成传统复归的城市文化和景观，再现城市文明历史，在这些土地和空间上还是大有可为的。但是有一点切记，如果我们城市的管理者和规划师根据自己的主观想象，试图要在一两年就改变所有的形态，那只有通过房地产的开发，才有可能把形成历史文明特色的长期预期变成了短期行为，建造那种仿造式的古典式街区建筑组合形式。从景观上看仍然是不伦不类，还是对大城市路径的一次简单复制，结果仍然会是失败的。因为城市发展规律是不可违背的，城市的文明的发展是需要时间来积累的。

作者为独立经济学家，编辑：朱弢

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责编 | 阮璐阳 luyangruan @caijing.com.cn本文为《财经》杂志原创文章，未经授权不得转载或建立镜像。如需转载，请在文末留言申请并获取授权。