李嘉诚的“捂地”操作，你也可以做！

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◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 黄永明

李嘉诚又刷屏了。
据中国基金报，和记黄埔地产成都公司或因在成都“囤地”被当地金融主管部门限制融资活动。
据报道，此次惹恼成都监管部门，或与和记黄埔成都公司名下的南城都汇项目有关。此地段最初拿地时间是2004年，和记黄埔以21.35亿元总价拿下，总共有土地上千亩，如今16年过去，这个项目的7期、8期项目仍未开售。而在今年7月，此块项目作价约78.47亿元出售转让，成功“套现”。
该项目的开发遵循了长实在内地开发地产的一贯套路， 主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利。
事实上，这种一块地开发十几年的情况在李嘉诚集团过往的地产项目上并不少见，甚至可以说是普遍现象，这些项目的开发周期少则三五年，多则二十几年，等到开发完毕时，地价和房价早已经翻了几番。
甚至于有不少观点认为，这种“囤地”式的慢开发模式是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路—— 在土地价格处于低位时大面积买入，再缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，以时间换取高额收益。
李嘉诚“囤地“的新闻给我们投资者带来什么启示呢？今天想跟大家来聊一聊。 /以实战经验传授北美房地产投资策略 /
大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向您问好。 最近看到的这条消息详细讲了商人李嘉诚是怎么投资土地的。作者用了一个词，叫做 “捂地”， 就是说李嘉诚他买了土地以后会长期持有，最长可能开发周期长达25年，慢慢地来出售。从他购买的时候土地的价格到出售时土地的价格之间，最高可以差到20倍不止。 比如说在1993年，他在北京拿了一块地，当时的价格是2000元一平米，到后来已经达到了4万元一平米。类似的事情还在上海发生过，2004年买下一块地，单价是1.2万每平方，那么土地的成本在32亿元左右，李嘉诚卖掉的时候这个项目赚了168亿元。 为什么要谈这条新闻？因为它让我想到，这样的事情不单单是在中国发生， 实际上在美国也是可以做的，而且在美国的门槛更低，更多的普通人都是可以去操作的。 在中国你想买一块地，这好像是一个很大的梦想，因为你要有足够多的资本才能够去做这件事情。 但是在美国，你可能有一个几万美元，哪怕3万5万美元，你就可以开始买地了。而且很多时候这个地块还是不错的。所以美国的房地产市场给大家提供了一个非常独特的机会，这个机会是绝大多数人忽视的，因为绝大多数人看到的都是买房，很少有人想到买地。 实际上在美国囤地，或者说按刚才那位作者的说法——捂地，也是很好的一种策略。我们从数字上来看，美国的人口是一直在增长的。根据预测， 从2005年到2050年，这45年间，美国的人口将会从不到3亿人增长到4.38亿，增长达到多少？达到48%。 因为美国是一个移民国家，每年起码有100万人移居美国，而且这些人还会有子孙后代，美国的人口是越来越多，而土地相应地是越来越稀缺的。因为土地是不会变的，土地一直那么多，人越多越拥挤，土地就越稀少。 像李嘉诚这样子的事情美国也是有的。在1913年，有一位多伦多的律师在美国的德克萨斯州买了一大片的土地，当时他购买的价格是多少？每英亩只要1.5美元，在今天它的地价值70亿美元。这个家族遇到人家出offer，70亿美元要买他的地，他的家族是不卖的，会继续拿着。这个地肯定还会继续地涨价。
因为我们都知道，德州现在是美国人口迁入量数一数二的州，那么随着这么多人口在迁入，德州的地价肯定还有很大的潜力，肯定还是要上涨的。 那么对于我们普通投资者、小的投资者来讲，买地该怎么买？ 我想跟大家提几点想法、思路。首先你要去看准大城市。注意我说的大城市不是我们中国的朋友一般想到的纽约、洛杉矶、西雅图这些地方。在美国，50万人口以上的地方就属于大城市了。 首先，你找着大城市；第二，大城市是需要人口流入的，它的人口是在增长的； 然后，记住你不要去市中心买地，因为那个地方价格已经很高了，你的机会也很少。 你应该到什么地方去买地？ 离市区30分钟到60分钟车程的区域， 也就是这个城市的外围，现在看起来这些地方可能还荒无人烟，比较荒凉。但是你想一想，因为这个城市在发展，假设说城市每一年在以0.5英里的速度在往外扩张，那么10年以后，是不是边界就往外扩张了5英里，20年以后就扩张了10英里，对不对？ 如此随着时间的流逝，这个城市边缘是越来越靠外的，最终它会影响到你那块地的价值，所以你 是以今天的价格买到，那么未来它有很好的一个升值的潜力。 这样的城市在美国有很多，比如说我所在的德克萨斯，达拉斯就是很好的一个地方，休斯敦也是很好的一个地方， 这两个城市都是人口增长非常迅速的地方，而且根据预测在未来的十年，还会有非常大的发展。 比方说，达拉斯在过去8年的时间——2010年到2018年——它的人口增长了100万，是在650万的人口上增长了100万。所以你看这个比例是很高的，不但如此，在未来10年，根据预测，到2030年它的人口将会增长到910万，就是说未来10年它还会增长160万。20年时间就增长了260万的人口，这是多么大的一个比例！ 所以你现在如果在达拉斯的周边去买一些地，它的未来一定是非常光明的。 那么你买地应该怎么选？我建议大家比较关注住宅用地。土地它有不同的用途，比方说住宅、工业、农业，商业等等这些用地，但是最方便最好操作的是住宅用地。 你有两种选择。 一种是已经比较成熟的社区当中， 也就是说周边开发得比较好了，都有邻里了，一栋一栋的房子，那么在每栋房子中间可以盖房的，一小块一小块的地，可能1,000平方米或者1,500平方米、2,000平方米，它是适合建一栋房子的这种地块，你把它买下来。那么将来是谁接手？就是建筑商，它来在这儿建房子，或者是谁想买地在这建一个房子、住在这儿的人会来接手。 另外一种选择就是比较大的，我们叫 acreage，以英亩为单位的大土地。 这种地将来随着城市的扩张，也会有开发商愿意来买，或者你可以把它切分成小块去卖，就像批发一样。我们说以尺进来，以寸卖出，这就是批发。 实际上美国土地投资是有很好机会，你作为一个普通的、小的投资者，你也是有机会像李嘉诚那样在美国捂地。 希望今天的分享能够给你带来一些启发。关于土地投资的相关话题，也欢迎到我的知识星球掘金美国来与我交流。今天就聊到这里，谢谢各位。再见。
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在美国，你也是有机会像李嘉诚那样捂地。 而且在美国的门槛更低，更多的普通人都是可以去操作的。想在美国自由地投资土地吗？
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