旅游地产专题研究（一）

旅游地产定义

旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的，融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产可分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。

旅游地产现状

旅游地产现状总体来看，有以下特点值得关注：

1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多；

2.旅游地产呈现一窝蜂的情况；

3.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。

如果说过去10年是旅游地产的跑马圈地时代，那站在今天，需要迎接新旅游地产时代的到来。

旅游&地产的关系

功能上的不可或缺。

旅游基于一定的度假资源与土地基础，地产是旅游中不可或缺的基础配套建设形态之一

经营上的不可忽略。

旅游项目规模大、项目多、产品丰富、推广期长，房地产开发追求的是短、平、快，一味讲究开发的速度、规模效应和资金在有限时间里的价值最大化。资金回笼模式，决定了旅游与地产之间一定互为支撑。事实证明，地产是旅游项目最为重要、最为直接的盈利模式。

旅游&地产的发展趋势

旅游是一种生活方式&生产方式，旅居、长居是其发展的必然方向

房地产产品输出的是价值观和生活方式

旅游，更确切的说是度假与地产的结合，通过高品质日常、假期日常化，留住身体、留住情感、留住精神，地产作为生活方式的载体，将会成为度假生活最终的落地形态。旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势，是旅游地产是生活方式的升级。

想要实现房地产向旅游产业、旅游地产的成功转型开发商必须完成“由城市专家向旅游专家”、“由身份到思维”的双重转变。度假地产的内在特征决定了，用城市规划和发展的眼光注定看不懂度假地产，也做不好度假地产。

九五方法论

企业的非连续性

市场是双S曲线模型，永远跟随最快的发展曲线，随时变化。企业是单S曲线模型，所属的价值网络决定发展战略，不同价格网之间的断裂，就是难以逾越的非连续性。

价值网之困与路径依赖

价值网之困与路径依赖

房地产业：用户小区域、小差异、客层相对单一、功能消费为主、低频消费

特色小镇、田园综合体：用户跨区域、大差异、全客层、体验消费为主、高频消费

重新认识旅游&旅游地产

未完待续......