三四线房价上涨的逻辑

一、三四线房价上涨动力

1、投资需求外溢

1、一二线房价已经历大涨，政府供需两端严格控制。

2、货币持续放水与贬值。

3、股市、投资等无良好渠道，仍然转向房地产。

2、棚改货币化

棚改货币化是房价上涨的主要原因。

货币来源：抵押补充贷款（PSL）

二、为什么要棚改及货币化？

为什么要棚改？

1、民生工程，改善居民居住条件。

2、推动城镇化进程。

为什么要货币化？

1、三四线去库存。

2、货币化可减少棚改居民居住等待、增加居民选择。

3、后期逐步被滥用，用于拉动GDP发展，缓解地方债务。

棚改货币化的本质：央行定向放水。

三、用户群体分析

地方政府：

利用棚改提供的土地、财政、利率等优惠政策，趁机进行大拆大建。

1、完成去库存目标。

2、城市大规模拆迁，增加建设用地，增加土地出让收入。

3、大规模建设，改造城市面貌。

房地产开发商：

1、棚改增加大量刚需。

2、货币化大幅提高商品房价格。

棚改群众：

1、改善居住条件。

2、获得大量货币，改善整体生活状况。

拥有住房的群众：

房产价值增值。

无房群众:

1、吃瓜群众，坐看房产价格上涨。

2、刚需未上车群体受伤最深。

3、调整前刚上车群体会有一定伤害。

银行：

1、央行定向放水。

2、国开行符合国家政策进行放贷。

3、地方银行，房价上涨带动买房贷款需求。

四、预期未来走向

1、内外动能均去除，三四线房价停止上涨。

2、后续建成商品房大量入市，房价回调或者大幅回调（少数城市）。

3、城市经济发展如达不到预期，无人口流入或收入增长支撑，后续仍将形成大量库存，埋下新的更大炸弹。

4、后续可能措施。

吸引人口流入:

吸引外出大城市人口，回流就业。

配合城镇化、新农村、土地流转等政策，促进农村人口城镇就业。

促进收入增长:

大力培养经济新增长点，增加收入。例如旅游。

五、启示

1、所有的机会都来源于变化，政策、财政变化是短期机会的重要来源。

2、平衡好短期—长期利益是困难的，短期利益总是更有诱惑力。可以利用这一点，也要尽力克服这一点。

3、活在未来是最重要的。如果提前预见棚改货币化带来的机会，可以有多种获利方法。

4、要看清逻辑，量化分析。

5、每一个参与角色，利益都是不一样的。政府也有中央与地方的博弈。

6、政府的庄家思维。没有需求创造需求，没有购买力创造购买力。