人生第一套房子要怎么买

一、什么样的房产能升值

1.只有大城市才有房地产

只有城区1000万人口以上的核心城市，才具有长久的房地产价值。近些年稍稍留意就可以观察出来，农村人口大部分往镇上搬，镇上的人口往县城搬，县城的人口往大城市搬，大致就是这么一个层级（当然这个规律并非100%，只是大多数是这样）。前几年就可以看得出来，镇上的房子已经卖不出去了，农村里面能买的基本都买了；然后近几年很多人在往县城里搬，从投资的角度来看，如果现在还在县城买房子，那么大概率就是最后一波接盘侠，后面基本不会有什么人来接盘了。

所以，建仓一线或者强二线城市，至少是人口净流入的重点省会城市，只有在蓬勃发展的大城市，优质的公司不断生长出来，固定资产不断增加，房产才会增值。人口不断流入，不断的有需求，才会有蓬勃的二手房市场。

2.跟着政府规划买

①跟着政策买

政府在哪个地方持有土地最多，什么地方修地铁，就在什么地方买，真金白银砸出来的不会错。所以看房的时候，可以在淘宝上买一幅城市地铁规划图，跟着地铁站走，跟着政府规划走。

②跟着知名开发商买

如果在一个区域有两三家或者更多开发商竞相拿地，那说明跟政府已经达成了某些默契。注意不是跟一家开发商，而是跟2-3家知名开发商买，如果在附近都有开发楼盘竞相拿地的时候，你买这个小区的一期，相对来说风险比较小。因为开发商每一期开盘都要涨一点，他们互相竞价，就会把这个区域的价格抬高。那个时候，如果旁边的一手房都10万了，你这个二手房还是五六万，那早晚会到七八万的。

因此，跟着政府买，跟着知名开发商买，跟着优秀的业主走就没错。

3.看产业方向

看附近人群的购买力，看这个地方有没有长期居住需要的高端人群。以杭州为例，著名的互联网产业城市，它的几个码农聚集区，这附近有高端就业人群，他要入驻、要结婚、要改善刚需，未来小孩要上学等等，这样的话未来潜在客户就比较多。如果一个地方地铁刚刚开通，又在堵车，各方面配套不断的改善中，其实是利好。我们买房的话要避开那些各方面都已经非常成熟的区域。首先是因为那些地方单价已经非常高了，其次是买来的话，未来要卖给谁呢？已经非常成熟的区域，未来没有高端的净流入人口。

4.流动性最好的房产

房产是总体上流动性比较差的资产，如果非要在里面选一个流动性好的标的话，那么就是地铁次新，89方小三房。首先地铁口房产是非常稀缺的，一般来说地铁口附近1公里范围内都算地铁盘，其次房龄5年以内都算次新房。一个地区经过5-8年的发展，该配套的都配套了，买了之后马上就可以租出去，如果满五唯一的话更好，满五唯一就是说卖方的房产证满了5年，并且是家庭唯一住房，这样的话购房者不用缴纳个人所得税。最后，89方做成三个房间，三口之家也够住了，因为总价低，年轻人还是能付得起。

二、房产投资中最能带来回报的是什么？

1、低单价-笋盘

由于单价低，所以同样的价钱可以买更多的面积。笋盘就是那些比同地段其他的房子单价低的房子，笋盘是和CEO盘相对应的。同一个地段，基本条件差不多，那就选择单价低的。如何评判买入的房产是否算单价低的呢？一个评判标准就是买入价是否低于评估价，因为银行的贷款是按照评估价来做的，如果买入价低于评估价的话，还可以高评高贷甚至零首付。

2、杠杆

如果有100万可以按揭买两套，绝不全款买一套。能做按揭的房子，绝不全款在抵押，如果实在不能做按揭，那只能选择全款买入然后再抵押。

为什么同等杠杆比例下，尽量优先做按揭？

举个例子：比如4成首付的按揭，和全款在抵押出6成，后者看起来也花了房价6成的钱，但是两者对比我们发现，有三个区别。

①资金量占用

按揭房拿出的资金量是比较小的，只需要拿出总房价的4成作为首付，其他的由银行垫付；而全款在抵押是需要先拿出总房款，然后再去抵押出来6成。

②时间成本

做抵押是需要房本下来3-6个月时间，如果要加速的话，需要找到靠谱的中介操作。

③评估不足

做抵押有可能遇到评估不足的问题，比如300万的房子，评估价只有280万的话，那么只能抵押出280万的6成。之所以会出现这种情况，是因为银行的评估系统会有半年左右的滞后性。所以在上涨的行情下，评估价会低于买入价的情况。

另外，房子的户型，朝向，装修都不重要，因为这些东西都能够被时间抹平。最终能让你赚钱的是你买了多少面积，多低的单价买到的，上了多少倍的杠杆。

三、给房产小白的落地建议

1、先去办100万信用卡、信用贷

如果自己没有钱，就得积极的去使用银行的钱，花一年的时间，按照每个月申请1-2张的节奏，把所有20几家的信用卡全都申请了。信用卡和信用贷交叉申请，没申请完之前不要轻易的使用，所有的信贷产品筹划和耐心都非常的重要。

2、看房100套

一个年轻人，如果都非常穷了，那就不能懒。下班没事儿就去看看房。刚开始就是大概的看，基本上看完30套之后，你就会模糊知道自己想要的是什么样的房子了。把看房当作逛街，甚至把男女朋友的约会项目都可以改成看房。

3、买郊区地铁次新房，首房首贷用足

有了启动资金，看好了房子之后，就可以利用首房首贷资格去买房了。人生第一套房，要买一二线或者重点省会城市有价值的房子，因为以现在的政策，我们只有一次三成首付撬动更多资金的机会。如果居住地为一二线或者重点省会城市的，有主场优势，可以去你所在城市旁，选那种有产业配套，人口净流入的郊区，选一个交通非常方便的地铁次新房，把首房首贷用足，能买多大就买多大。首房首贷是三成首付，相当于是加了3.3倍杠杆，只要房价涨了30%，收益率就可以达到100%左右。等有了赚钱效应之后，再进一步学习房产投资的其他技巧。

产业配套+人口净流入+郊区+地铁+次新房

为什么要选择郊区？

因为太过于成熟的市中心，价格已经过高，而且那里的人口净流入太少，没有新的接盘力量。一个房子最赚钱的时候，是它从城乡结合部变成城市的那一刻。比如2017年年初，杭州萧山地铁线沿线，均价一万左右，年底均价2万左右。但是郊区也不能太远郊，一二线城市通行距离在25公里范围内。