——济南人才战略视角下大学毕业生住房租赁服务满意度调查，2020届500份毕业生问卷
内容提要：我国房地产市场经过多年高速发展之后，将由增量时代过渡到存量时代，将由买卖为主过渡到租购并举。大学毕业生买房压力大，工作不稳定，租房是现实选择。大学毕业生规模持续增长，从2012年625万人增加到2020年874万人。大学毕业生在租房居住时，他们的痛点是：网上虚假房源多、房屋中介佣金高、居住之后生活孤单。通过调查研究，我们发现住房租赁平台目前存在监管系统不完善、政策普及度低、房源分散等问题。对此我们提出了几点建议：一是运用互联网和大数据技术精准定位；二是建立多样性产品市场；三是对济南的补贴政策进行完善和改进；四是出台系列政策规范；五是专业化、规模化经营主体培育并加大房屋供应的力度；六是完善法律法规，加强对市场监管和公共服务的监督工作。希望通过此项调研为济南吸引人才、留住人才贡献力量。
关键词：济南市；人才战略；大学毕业生；住房租赁服务；满意度
全国城市竞争的核心是人才竞争，人才竞争的核心是住房需求的满足。近年来，济南市为了构筑人才高地，大力实施人才优先发展战略，相继出台了多个人才支持政策，全面加强各类人才的引进、培养和使用，健全完善人才服务保障机制，为建设“大强美富通”的现代化国际大都市提供的人才支撑。2018年5月26日，济南市委市政府召开新闻发布会，宣布济南将对企业新引进入户的全日制博士、硕士研究生按照每月1500元、1000元的标准连续发放三年租房补贴，本科生可以申请新就业无房职工租房补贴，具有全日制本科学历的，补贴标准为每月700元。然而即使济南颁布了这样的人才新政，为什么济南还是留不住大学毕业生？济南每年毕业的大学生有20万人，平均留存率仅有30%。2019年应届毕业生期望工作的前15个城市里，山东的城市竟无一上榜，青岛、济南的吸引力竟比不过郑州、合肥。
住房问题是人的基本生存需要，刚毕业的大学生往往面临着巨大的住房挑战，买房颇为困难，租房是较为经济且合理的选择。因此租房便成了绝大多数毕业生的绝佳的选择，本调研通过设计问卷，对即将毕业的大学四年级学生以及已经毕业4年以内的毕业生进行问卷调查，共收集500份问卷，分析影响他们住房租赁服务满意度的因素，找出不同阶段影响租房的主导因素，结合济南人才引进战略提出一些相应的建议。
一、大学毕业生租房行为的影响因素及其影响程度
当前，大学生的住房问题渐渐的成为一个社会问题，各式各类的因素成为影响当前大学生租房的原因，在这个毕业生急剧增加的时代，毕业后找一套合适的住房并不是一件容易的事情。大多数毕业生很难在一个价格可接受的范围内找到一套自己满意的住房。通过此次调研，对于大学生毕业租房行为的影响因素及其影响程度问题，可分为以下几个方面：
租房原因
根据调查数据显示，60.66%的人因“租房更划算”选择租房，49.18%的人因“购房的压力大”选择租房，40.16%的人因为“工作不稳定”选择租房。近十年来，我们国家的毕业生数量急剧增长，刚毕业的大学生没有足够的经济基础，对他们而言，租房无疑是一个较好的减轻压力的方式。通过租房可以让更多的年轻人渡过居住过渡时期。
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图1-1租房原因
图1-1租房原因
理想的房源类型
1、租房方式
根据调查数据显示，选择“房东直租”方式占比69.67%，位居榜首；选择“托管机构”方式占比5.74%；选择“集中式长租公寓（如万科泊寓）”方式占比21.31%；选择“集体宿舍”方式占比3.28%。选择房东直租可以直接和房东沟通进行议价，并省去找中介的费用。
2、房屋总面积及租房形式
根据调查数据可知，租房面积在“ 60㎡及以下”占比36.89% ；在“60㎡至90㎡”占比40.16%；在“ 90㎡至160㎡”占比18.03%；在“160㎡以上”占比4.92%。从该数据可以看出，毕业生租房在六十平米到九十平米的占大多数。其中，48.36%的调研对象希望“自己整租”，39.34%的调研对象希望“两人合租”，11.48%的调研对象希望“三人合租”，仅有0.82%的调研对象希望“四人及以上合租”。许多大学生表示，一个人仅需要就到15平米即可，说明大多数毕业生希望有自己独立的空间、独立的作息时间，他们对房屋面积要求不高，但是如果条件允许他们更加希望可以有独立的厨卫。
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图1-2租房房屋总面积
图1-2租房房屋总面积
租房的主要考虑因素
根据调查问卷，考虑“价格(包括租金、水电费、物业费)”因素人群占比79.51%；考虑“房屋的户型、楼层、面积”因素人群占比74.59%；考虑“社区环境、物业管理”因素人群占比71.31%；考虑“有无独立卫生间”因素人群占比63.11%；考虑“有无阳台”因素人群占比50%。其中价格问题占比最大，对于刚毕业的大学生而言，经济问题是生活中的首要问题，而房屋租金又作为日常生活开销的重要部分，是租房行为中最大的影响因素。价格因素不仅仅包括直接的房屋租金、水电费、物业费等附加费用，也作为一项重要的考虑因素而受到重视。联系毕业生特殊的经济来源，对于其能承受的价格，视不同情况有所区别。但对于大部分同学而言，在其经济范围内，能够承受的房屋租金及其附加费用并不算太高。房屋的户型、楼层、面积等硬件因素的重要程度仅略低于价格因素。随着生活质量水平的提高，新一代大学生从小处于相对舒适安逸的生存环境中，许多大学的宿舍条件日益得到改善。脱离稳定的宿舍环境后，毕业生对于租房的硬件设施要求也相对更高。追求生活设施配套齐全，生活空间更加舒适的现状，不仅反映出了现今生活水平的普遍提高，也表明了大学毕业生追求美好生活的态度。此外，社区条件、物业管理等生活环境因素也占有极大的比重。在物质文化生活得到普遍提升的现在，生存环境问题对于绝大多数人来说，都是重要的考虑因素。同时生活环境也不仅仅局限于室内范围，社区卫生、绿化环境及其周围公共设施的完善程度都包括在内，都是生活环境的重要组成部分。对于有无独立卫生间和阳台因素而言，则达到接近百分之五十的占比，其中大学毕业生对于独立卫生间的需求相对高于阳台。独立的卫生间和阳台的存在，给日常生活带来了极大的便利，也省去了许多不必要的麻烦。但相对于上述价格、环境、安全等因素，是可控变量，对其包容性更大，则处于次要选择地位。
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图1-3租房主要考虑因素
图1-3租房主要考虑因素
支付方面的选择
至于租金支付，大学毕业生根据自身情况在租房时对于租金合同期限选择、租金清偿选择以及是否使用贷款等方面上有许多的选择。
1、租金合同期限选择情况
调研结果显示，选择租房期限在“半年内”的人数占总调研人数的27.87%，选择租房期限在“半年到一年”的人数占总调研人数的51.64%，选择租房期限在“一年到三年”的人数占总调研人数的10.66%，租房期限在“三年以上”的人数占总调研人数的9.84%。由此得知，大学毕业生可能由于资金不足、工作不稳定等原因选择长期租房的人数较少，选择中短期租房人数较多。
2、租金清偿方式选择情况
根据调研结果可知，选择一次性缴清的人数占总调研人数的16.39%，选择按年付的人数占总调研人数的14.75%，选择按半年付的人数占总调研人数的16.03%，选择按季度支付的人数占总调研人数的17.21%，选择按月付的人数占总调研人数的33.61%。大学毕业生选择房租按月付的人数较多，选择其余清偿方式的人数较少并且这些清偿方式之间的差异较小。
3、大学毕业生使用“租金贷”产品情况
根据本次调研得知，会使用“政府推出的‘租金贷’产品”的人数占总调研人数的44.26%，会使用“银行推出‘租金贷’产品”的人数占总调研人数的25.41%，会使用“网上P2P推出的‘租金贷’产品”的人数占总调研人数的5.74%，只要“‘租金贷’产品价格合理就使用”的人数占总调研人数的21.31%，“任何‘租金贷’产品都不用”的人数占总调研人数的40.16%。总体来看，接近一半的人数选择不使用“租金贷”产品，在使用“租金贷”产品的调研者中，基本都会选择政府推出的“租金贷”产品，也有一部分人选择银行推出的“租金贷”产品，只有少数人选择网上推出的“租金贷”产品。由此证明人们对于“租金贷”产品的信任不足，同时也说明“租金贷”产品还有很大发展空间。
如下图所示，根据“租金贷”产品与清偿方式选择关系可知，大多数一次性缴清房租的人会选择网上P2P推出的“租金贷”产品。
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图1-4“租金贷”产品与清偿方式选择关系
图1-4“租金贷”产品与清偿方式选择关系
如下图所示，根据“租金贷”产品与合同期限的关系可知，选择合同期限一年到三年以及合同期限在三年以上的人多数会选择使用网上P2P推出的“租金贷”产品。选择合同期限短的人选择网上P2P推出“租金贷”的产品人数较少。“租金贷”市场的繁荣将推动长期房屋租赁市场的发展。
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图1-5“租金贷”产品与合同期限的关系
图1-5“租金贷”产品与合同期限的关系
自身需求方面
1、从个人因素考虑
我们对驻济大学的部分大学生做了问卷调查，在被调查者中，“男生”占40.98％，“女生”占59.02％，被调查者的性别比例稍微有些失衡，但也能反映出一些租房中的情况。调查对象的年龄大部分处于“20-30岁”之间，占72.95％，另外“20岁以下”调查对象占24.59%，“30-40岁”占0.82%，“40岁以上”占1.64%，由此可见，被调查者基本处于青壮年，对未来的生活有着自己的看法和想象，因此可能房子的租金变化对于租房行为的影响并不是很大，而对房屋的内部情况有更高的要求。调查对象中，属于“本科”学历的是绝大多数，占77.84%，此外，“专科”毕业占14.75%，“硕士”毕业占2.46%，“博士”毕业占4.92%，问卷的这个问题恰好也说明了我们此次调研的对象——大学毕业生，正是问卷的主要调查者。在调查对象中，“毕业一年及以下”的人数占82.79%，“1-3年”占9.02%，“3-5年”占2.46%，“5年以上”占5.74%，“毕业一年及以下”的人数较多说明在调查对象中，大部分人工作还不太稳定，收入水平还处在一般水平，因此他们对于租房价格较为敏感，对于租房签订的租期倾向于时间较短的租期。调查对象中，目前属于“备考”状态，占51.64%，目前是“工作”状态的调查对象占21.31%，“待业”的调查对象占13.11%，“其他状态”的占13.93%，这说明大部分被调查者支付能力较弱，他们处于备考或待业状态，收入较低或没有收入，因此可能当租金变化时，对他们的租房行为影响较大。
2、从被调查者的个人经济方面
在填写问卷的人中，有44.26%的人月收入水平在“2000-4000元”，占了总人数的近半数，有22.95%的被调查者月收入处于较低水平，在“2000元以下”，有16.39%的被调查者月收入在“4000-6000元”，此外还有16.39%的被调查者收入水平较高，在“6000元以上”，被调查对象收入大部分处在“4000元以下”，因此，较高的租金可能会影响其租房行为。在对这些被调查者每个月的个人租金进行调查时，我们发现，每月在租房上的支出位于“1000-2000元”的人数最多，占了总调查人数的49.18%，另外，每月在租房上的支出在“1000元以下”的被调查者人数也占了总调查人数的三分之一还要多，占了36.89%，每月在租房上的支出在“2000-3000元”“3000元以下”的人数较少，分别占了10.66%和3.28%，由此可见，大部分被调查者的每月租金支出都处在“2000元以下”，因此租金可能是影响大学生租房行为的一个主要因素。与自己的月收入相比，有43.44%的被调查者认为“租金价格较为合理”，有32.79%的被调查者认为“租金价格较高”，有17.21%的人认为“租金价格很高”，另外，也有4.92%的被调查者认为“租金较价格便宜”，有1.64%的人认为“租金价格很便宜”，根据这项分析，认为租金相比收入偏高或偏低的基本各占一半，这种结果的出现是收入决定了被调查者目前的消费水平，因此收入水平的不同也导致了对租房的要求不同。
3、租房渠道的选择
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图1-6租房渠道的选择
图1-6租房渠道的选择
在对被调查者租房渠道的调查中，有56.56%的被调查者选择了“租房网站及APP小程序”，54.92%的被调查者选择了“房屋中介”，28.69%的被调查者选择“路边货报刊等印刷的房源广告”，48.36%的被调查者选择了“通过亲戚朋友介绍”，22.13%的被调查者选择了“其他”，这说明大部分被调查者倾向于比较官方、租房有保障、更令人信服的平台进行租房。在选择租房网站及APP小程序时，有82.61%的被调查者选择了“58同城”，65.22%的被调查者选择了“贝壳找房”，31.88%的被调查者选择了“找好房”，21.74%的被调查者选择了“房天下”，31.88%的被调查者选择了“其他”，由此可见，更大更有影响力的平台在大学生的租房选择中更容易被考虑在内。如果现在有一个APP可以帮助被调查者快速找房，有58.2%的被调查者表示会被其“零佣金”吸引，有63.93%的被调查者表示会被其“真房源保障”吸引，有43.44%的被调查者表示会被“可分期付款”吸引，有63.11%的被调查者表示会被其“有保障体系”，能保障租客权利吸引，有50%的被调查者表示会被“可与房主在线互动”吸引，有51.64%的被调查者表示会被其根据需求“自动匹配最佳房源”吸引，有56.56%的人被调查者表示会被该“平台的反馈及时性，服务周到”吸引，由此可见，租房的保障制度对于租房者有很大的吸引力，另外，零佣金、可分期付款、根据需求自动匹配房屋也对现阶段的租房者有很大吸引力。
二、住房租赁服务目前存在的问题
监管系统不完善
在网络信息飞速发展的今天，住房租赁平台监管机制依然存在很大漏洞，如：房地产宣传材料中虚假宣传问题突出，消费者维权难；房屋销售人员对房屋情况、购房流程、房屋附带权利等情况介绍不实，误导消费者；房屋实际情况与合同不符；物业服务存在没有尽到房屋维修责任、对小区环境不作为等问题；部分消费者遭遇延期交房、延期交房产证问题；家居建材不符合国家标准、商品与展示品不一致等质量问题。
1、虚假广告
在报纸、街头传单或某些网站上刊登虚假房源广告是黑中介最常见的欺诈行为。表现形式为广告上介绍一些地段好、条件也好的房屋，租金却十分低廉，吸引租房人。租房人一旦表示愿意租住，黑中介便会立即表明刊登的房屋已经被租出去了，接着就推荐条件差租金高的房屋，骗取看房费、信息费或逼租户就范。
2、“房屋中介”乱收费
收取高额的服务保障费，但在收取之后并没有真正保障消费者的权益。服务保障费中有关于物业保障的内容，旨在保障买卖双方顺利完成物业交割，但在实际操作中，消费者反映中介收取了服务保障费，但并没有保障物业的顺利交割。
3、房屋中介合同中存在不合理条款
如合同规定“一方出现违约行为，违约方赔偿等同于定金额的违约金，交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除”。这就意味着如果卖方违约，买方仍然要从违约金中拿出一部分作为中介费。
4、违规操作
在资金监管过程中，部分中介机构违规操作，代替银行为买方做资金监管，将买方的购房款收入自己公司的资金池中，并利用这部分资金违规高息贷出，作为其他购房者的“首付贷”，这种行为严重威胁到了消费者的资金安全。
5、隐瞒房屋信息
部分房产中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才予以告知，这种做法损害了消费者的知情权。
6、二房东问题
常见的假房东陷阱一般是骗子租来一套房子，随后冒充房东将房子转租，最后携租金潜逃，给租房人带来很大的经济损失。
租赁补贴政策普及度低
对大学毕业生租房行为另一重要的影响因素便是国家有关政策，其中财政补贴政策占有举足轻重的地位。大多数大学毕业生初入社会，自有资金不足，住房补贴在一定程度上能够缓解大学毕业生的租房压力，对大学生租房行为产生很大的影响。
对济南市针对人才的住房补贴政策了解程度调查显示，“完全不了解”该政策的人数占总调研人数的62.3%，“了解一点”的人数占总调研人数的26.23%，“了解但没有享受到补贴”的人数占总调研人数的9.02%，“了解并享受到补贴”的人数占总调研人数的2.46%。结果显示，济南市针对人才的住房补贴政策普及度不高，真正享受到补贴的仅占少数，政府应该加强住房补贴政策的普及，积极落实政策，进一步提高住房租赁市场发展财政资金使用效益，建立健全绩效评价机制，更好实现住房租赁市场发展目标，增强城市吸引力，真正起到吸引人才的作用。
大学生住房补贴政策是济南市委市政府实行的新就业无房职工租房补贴，具有全日制本科学历的，补贴标准为每月700元。对于选择租房并且满足补贴申请条件的大学生,“愿意去申请补贴”的人数占总调研人数的84.43%，“不愿意申请”的人数占总调研人数的15.57%。可见，如果条件准许，大多数人还是愿意享受补贴政策的。
在不愿意申请补贴的人中，由于“申请手续复杂、浪费时间不愿意申请”的人数占72.13%，由于“补贴标准低不愿意申请”的人数占46.72%，由于“自己足够负担租金不去申请”的人数占34.43%，由于“自尊心强不好意思申请”的人数占12.3%。由此得知，申请补贴手续麻烦浪费时间以及补贴标准低是有人不愿意申请的主要原因，政府当局应当除去冗杂程序，适当调整补贴标准，增强补贴政策吸引力。
（三）房源分散
1、绝大多数租赁房源分散掌握在普通市民手中
根据调查问卷显示，有近五成的租房信息从普通市民手中发布，并未借助房屋中介或租房APP。房源信息的分散不仅加大毕业生寻找“优质房源”的难度，房屋持有者也很难找到合适的租客。互联网及大数据平台失去了他们应有的优势，利用率较低。
2、各租赁平台间房源信息分散
毕业季往往是租房热季，为了寻找一个相对合适的房源，毕业生们常常需要下载“数十个”租房APP。不仅因为各大平台的房源信息分散，更为横向比较相同房源的租赁价格及租赁保障。
现实情况是“僧多粥少”，在各大平台抢占房源、资本介入这个过程中，拿房成本被不断抬高，中小机构生存艰难，而拥有房源的大机构则试图通过垄断市场来提高租金，获取收益。这种做法直接殃及在一线城市租房的年轻一族。为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，完全破坏了正常房屋租赁市场。
（四）租金支付的金融支持少
绝大多数大学毕业生刚刚迈出校园，没有稳定的收入来源。对他们来说，租金的支付问题就成了一个大难题。为保障自己的住房条件，近4成的大学毕业生会选择使用“租金贷”等产品。当租客与长租公寓签订租房协议，同时公寓另与金融机构签订贷款合约，由金融机构一次性替租客支付全年租金，租客再向金融机构定期交付租金以作还贷——这就是房租贷。
常常被中介挂在嘴边的诱人条件就是：押零付一、租金月付。尽管房租贷产生的初衷是为了替租客减负，毕竟，“押一付三”对好些刚出校门、还没什么积蓄的同学来说，还是有一些经济压力。然而，资金的流动过程中多了一个叫“长租公寓”的中转站，金融机构将12个月房租打给长租公寓后，长租公寓并不会将房租付满给房东，在这漫长的一年中，如果长租公寓资金链断绝，其结果就是租客和房东两头空。
“租金贷”是中国租房市场一种所谓的金融创新。但是，这种“租金贷”的金融创新，是一个完全单边的风险承担机制。所有的“租金贷”的营运风险都让业主及住房租客来承担，其收益则由贷款机构及长租公寓的企业来获得。甚至于中介机构不仅可用这种租金贷的资金来收购可租赁的住房，以便垄断住房租赁市场，推高租房市场租金的价格，而且也可把这些资金用作其他途径投资，没有监管下存在巨大的风险。所以，这种“租金贷”其中任何一个环节出现问题者给整个社会带来巨大的金融风险及社会风险。
三、结合济南人才引进战略提出一些相应的建议
为配合济南人才引进战略,发展住房租赁市场，我们始于济南，却不止步于此。目前来看,对于济南，乃至全国的住房租赁市场,我们建议从以下几个方面进行改革:
（一）运用互联网和大数据技术精准定位
运用互联网和大数据技术，建立智能居住租赁平台，促进信息对称，大力发展找好房、58同城、贝壳找房、房天下等网站，整合更多优质的房源，将公屋、长期租房、公租、企业自有房屋、个人房屋和个人租房纳入平台管理，率先进入信息对称。超半数的租房群体普遍是通过网站APP渠道租房，所以树立良好的口碑和形象至关重要。但租客使用房屋出租平台，一定程度上存在"形式主义"的问题：平台上房源较少，实际交易较少，存在虚假房源，甚至一些房源的时效性无法满足。所以首先要完善和规范这些app和网站，通过零佣金吸引意向客户、刺激隐性需求，提供低价、高质、真实的房源，不做影响信誉的虚假宣传。在充分了解客户需求的基础上，竭力为顾客匹配优质的房源和靠谱的合租人，推动租户和房东直接对接，更有利于双方深入了解、各取所需。在人们对待广告持有怀疑态度的现代社会，过度宣传反而会让人质疑和反感，致使成交量下跌。要打破这种噱头，首先，应该建立起系统的保障体系，从看房到售后，全程保障租户的安全权和知情权。其次，严格把控交易的流程，承租人在享受公共服务和合法权益的同时，必须在主管单位登记备案，履行缴税义务。最后，有效解决售后，将房屋租赁主管机构纳入信息平台，建立集成供应信息、交易备案、一站式公共资源服务、信用评估、政府监管等为一体的信息平台。
（二）建立多样性产品市场
建立多样性产品市场，制定住房租赁地方标准，培育专业性、规模性经营的主体，加大供应力度，加快房屋租赁市场形成，形成多样化的住房租赁市场，包括豪华公寓，普通商品公寓，政策公寓，保障公寓。房屋供应，以房地产为主，主要依赖于提供高质量，价格低廉，基础设施较完备，住房环境理想，以此来提高租户的满意度，保证住房租赁市场活力、多样化，促进住房租赁梯度消费的发展。现在社会上的主要租房群体为90后，需求偏向于个性化和多样化，对房屋条件 要求相对较高。有些人需要安静的学习环境进行备考；有的是需要感受家庭浓厚氛围的北漂者；有的是待就业的大学生群体和生活压力大的职场新人。如果能根据他们的实际处境和需求来匹配适合的房源，以合适的租金获取较为理想的环境，这样高性价比高的租房一定会得到租户的认可。
根据影响因素分析，大多数租房群体由于工作变动频繁或其他原因，往往会选择一年内的短期租房方式。在我国，短租公寓正处于发展初期，是夹缝中的细分产业，也是一个新兴产业。目前在北京上海等特大城市，短租市场发展较好，并逐渐过渡到省会城市。但短租公寓存在以下几个问题：一是整体规模较小，集中度较低，房源分散，没有主导品牌；二是主要依赖于网络生存发展，客源倾向于易接受新鲜事物的年轻群体。针对济南人才引进战略，就要一定程度上发展短租市场，尤其是中短期小型房源。根据调查，中小户型产品消化较快，依然是主流，并随着土地资源的日渐减少而身价倍增。大多数租客认为90平米以下的房屋面积完全可以满足个人生活需要，大学生甚至认为一个15平米的私人空间就可以满足生活需要。通过发展这一市场，可以一定程度上减轻租户的租金负担，预留私人生活空间，提升个人幸福感。如果房源类型和工资水平无法匹配，没有合适的工作机会，工资水平不足以支付日常开销，生存压力便会超过自身的负载，导致人才流失更严重，加上商业环境的不足，城市发展潜力将得不到有效释放。
从调查问卷中可以看出，84.43%的人有申请租房补贴的意愿，但碍于手续复杂、补贴少而选择放弃，还有62.3%的人表示完全不了解济南市针对人才的住房补贴政策，以下我们做简单介绍：2019年11月1日正式实施的济南租房补贴新政，新就业职工的补贴标准，根据学历不同划分为四个档次：全日制博士每月可领1500元，全日制硕士每月可领1000元，全日制本科每月可领700元，不限学历的普通新就业职工每月可领500元。对国内外顶尖人才，国家、省、市级领军人才和高级人才等加大租房补贴力度。根据济南市 “放管服”改革要求，将户籍家庭受理初审工作下放至街道办事处(镇政府)，新就业职工、外来务工人员统一由用人单位组织受理申报，方便群众办事，切实做到“把民生服务放到离百姓最近的地方”。此外，政策简化了住房租赁备案程序，为申请租赁住房补贴的家庭开通了办理租赁备案的绿色通道。在核准环节，采取与公安、民政、人社、税务、不动产登记等信息联网比对的方式，最大限度减少了群众申请需要提交的要件。
对济南的补贴政策进行完善和改进
1、建立联动机制，适当提高租赁补贴标准
对于家庭条件贫苦的人才，应该给予更高的补贴标准。同时，需要综合考虑短期中小户型房源市场平均租金水平，再结合经济社会发展变化情况，逐步调整租赁住房补贴标准和机制。
2、减少利益差异，合理提高最低保障面积
很多人认为无论房屋面积大小，厨房、卫生间等设施都是必不可少的。为了体现补贴政策的最低保障性，也考虑到住房补贴在短期内难以大幅增加的实际情况，合理提高租赁补贴最低保障面积。
3、制定相关的行业标准及相关的帮助政策
根据区域的具体情况及市场需求，制定相关的行业标准及相关的帮助政策，在外来人员住房租赁补贴问题上，成立行业协会，加强行业自律和同业的监督，规范住房租赁市场的发展。为了保障公平性和公正性，应当实施补贴流程公开透明制度，尽可能地减少以权谋私的可能，最大限度为人才争取更优惠的补贴。针对于半数人担心的押金过高问题，政府应出台相关政策，实行“最低押金”标准，乃至“零押金”入住；对于大多人所担心的房租上涨过快问题，政府应出台相应政策加以控制和限制，制定合理的涨租标准，呼吁房屋所有人提供一次性全额支付租金给予打折的优惠，用心吸引顾客。
（四）出台系列政策规范
据调查，有40%的租房群体并不会使用租金贷产品，而在使用租金贷产品的群体中，大部分只使用政府或银行推出的产品，只有很少的一部分人会使用网上的相关产品。这体现了租房群体对网络租金贷产品极大的不信任，但这也说明租金贷产品市场发展空间广阔。为了减少资金压力，应出台一系列政策规范其发展，让其为济南人才引进战略贡献力量。参考各地相应规定，我们建议：
代理企业应审慎开展个人“租金贷”业务，需严格履行对租客借款的告知和风险提示义务，严厉打击未向租客明示的“租金贷”等违法违规、欺骗经营、套路贷等行为。此外，不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用，个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署。
发挥济南市住房租赁公共服务平台的行业监管作用，加强风险管理，严格监控租金贷产品的杠杆率，密切关注各类企业的流动性，并做好相应的风险处置预案，加大对违规开展个人“租金贷”业务的查处力度，对于非法的代理企业和租金贷产品，应及时向社会公示，确保租客、房东利益不受损失。明确代理经租企业在经营中的禁止性行为，包括不得套取金融机构信用，利用个人“租金贷”业务垄断资金、恶性竞争，不得哄抬租金、抢占房源等。
（五）专业化、规模化经营主体培育并加大房屋供应的力度
济南各县区要结合各自的特点,房屋租赁主体的土地供应，税收，工商业和国家等。对土地规划等权利和义务做出更准确的规定；要加强建设新租赁住宅用地的力度，对以"招拍挂"方式出让的商品住宅用地，应按规定比例，规划自有住宅用地，建设租赁房屋一定年限。推行住房租赁企业的信贷支持政策，鼓励商业银行和资本市场为住房租赁企业提供信贷支持，股权投资，稳步启动房地产信托基金试点工程。
涌入城市的人口，充分发挥国家租赁公司的引导作用，依托现有的或新的国企，通过新的、改建的、收购的、租赁的、资产转移的方式，收储住房租赁，要在稳定的租赁过程中发挥积极的作用。继续鼓励房地产经营开发、中介服务企业、物业管理经营企业等主要经营主体积极有效利用租金市场机制，借助政府减免土地税收、财政补贴、资金市场支持等多种手段，积极开展个人住房土地租赁中介业务。积极引导各类科技工业园区、科技产业园区、新城、科技高新创业示范基地，满足当地融资租赁配套住房的开发需要，开展新型规模化土地租赁配套住房的开发供应。
（六）完善法律法规，加强对市场监管和公共服务的监督工作
完全完善规范法律和法规制度，理顺市场管理机制，加强对市场监管和公共服务的监督工作。首先，要切实补足目前济南现行住房房屋租赁管理制度、住房社会保障制度的不足，提高济南住房房屋租赁管理制度的指导等级，明确了"租购并举"制度指导思想、目标、原则、等级，为加快建立"租购并举"济南住房租赁制度及制定实施前的相关法律政策措施提供坚实法律依据和相关立法决策保障。第二，在农村住房房产租赁和经营监督管理服务项目管理实施过程中，应严格理顺具体管理机制，明确具体管理机构。建议各地尽快成立专项开发工作领导小组，由全市分管副省级市长及以上市县等级党政领导干部组成，统筹有关部门指导培育和协调开发全市住房房产租赁服务市场。最后，要以“租售同权”为依据，促进“租购并举”，建立长期有效的房屋租赁市场发展机制。根据国外的经验，建立与发展“租购并举”是一个重要的环节，也是建立与发展“租购并举”。为此，一方面，要尽快加快“租购同权”的立法落地，通过与国家有关法律法规相关的立法，明确规定租赁权当事人的基本权利义务，赋予租赁权与租赁权同样的权利，享受基本公共服务，享受基本教育、医疗等基本公共服务，并以有关法律规定的形式，对租赁权当事人实行有关法律规定。适当的保障；另一方面，要建立相应的房屋社会福利保障制度，尽可能地将租房户籍与社会福利制度相互剥离，积极推动“租售同权”立法实施。
济南的住房租赁政策还是比较科学合理的，如果能在这些方面加以完善和改进，例如，盘活闲置资源改造成大学毕业生公寓和临时周转的低价房源，提供免息住房租赁贷款，以及完善基础设施交通建设等，济南人才引进战略才会更好地被推动，才会更好地助力济南市发展。