2019-08-06 今日办公行业感想记录

目前的办公领域有必要构建自己招商能力吗

目前众多业主自己是没有太多招商能力的，最多是自己聘用招商团队进行上门客户的转化以及渠道对接，单纯的渠道对接类似于外包给五大行或中介代理类的业务，这块业务相比中介渠道的经纪人业务是不算太挣钱的业务，对于业主来说，到底养不养自己的招商取决于自己整体体量和对自己楼宇的规划定位是否算得过账。但是对于未来办公领域，是否该构件自己的招商能力呢？

我的观点是，对于构件招商能力，最主要的是直接获客的能力以及对自己客户的维护能力，对于长远的资产经营是否有自己的把握能力。还是拿零售而言，目前购物中心已经进化到不再需要经纪人对接，大部分是需要根据自己的定位进行直接的资源获取和招商谈判的，对于招商而言，获得这些资源并维护好这些资源是他们的行业成长筹码，同时也是对于场地本身的一种能力体现，具备连锁的百货或者购物中心都需要自己构建这个能力，所以看是否以后有更远大的运营梦想。而对于招商能力来说，引进来和维护好这是非常重要的能力，这点目前在五大行中针对重点客户的全球或者区域选址是做的非常好的，而对于民间渠道则是非常初级的状态，这也是因为经纪人行业目前没有出现依靠组织能力建设做得很大的经纪人团队。更别提组织化的发展长远的客户维护机制了。很多还是分散在不同的小中介，依靠个人常年的跟进某个客户的全程服务养活自己，但是五大行依靠久远的职业化制度和一批专业的职业经理人，网络化是非常牢靠的。当然，经济环境不好的时候，对于五大行的流动性依然受到非常严重的挑战。
但是对于这块来说，业主或者运营商本身是否需要招商能力，目前还没法完全说死，我只能认为对于有长远野心的办公服务运营商来说，建立自己的客户维护机制，远比依托于外部资源条件进行随机招商导流要好，如果未来的办公地产或者产业地产是围绕着主题或者定位去实现时，深入了解客户和行业的诉求进行经营就变得非常重要。

未来办公趋势上有哪些感知上的变化

首先是客户上的变化，经济波动的环境上，不少单独剥离出来的独立创业者，感觉从二季度开始，不少小型客户开始增多，这也给我们自己和wework的大量小户型房源带来了很好的机会，基本实现了90%以上的入住率，当然对于大型团队来说，市场的波动给他们的生存带来了严峻挑战，对于现金流的管控也非常严谨，我们也加强了对于账单通知周期和节点的把控，做到客户及时通知，违约及时发现，及时做好客户提前离店准备的一系列措施。

对于客户的企业生命周期越来越短的感知，在众多交流中，大部分朋友引用最多的统计数据都说明企业目前徘徊在2.5年的生命周期中，已经很短了不是吗。但是我们实际感知中，中小微企业的生命周期远比这个短，因为我们的工商注销机制的原因，注销往往都会花费一年到一年半，实际企业的生命周期都是一年多左右，更有甚者不少刚三个月或者半年的不成熟创业者就选择了放弃，或者是资源枯竭，或者是团队解散，或者是外部分支前来试探成都市场的团队解散等等不一而足。对于越来越快的企业办公用房需求，成品办公室的供应量是基本能和市场需求吻合的。毕竟，这个市场上大量充斥着二房东房源你，他们是对市场需求最敏感的参与者。

如果进行轻资产输出，会有哪些市场机会？
目前可能的轻资产输出机会和市场整合机会不多，了解到酒店业有在通过轻改造和品牌输出对中小型酒店进行整合贴牌的，目前办公行业的轻资产输出项目，无非对于招商代理、运营、系统、品牌等能力进行输出，因为办公产品很难被精准界定，一般认为带装修的产品都算是产品化，因此当前还处于非常初级的市场认知及产品包装上面，客户也不太因为品质进行上中下等的选择，更多是便利性和灵活性，外加环境的感知，因此在输出上面，最近不得不说也只能是非常轻的各自无投入的招商运营能力输出为主的居多，系统和智能化硬件组合毕竟涉及到对业主的投入和改造较多，更多只能自营场地完成。
今年除了wework土豪以外，其他几乎都停止了自营产品的扩张，都在消化自己的库存，并囤积现金流，进行外部资源的输出，同时兼职这市场的教育角色，希望各自都能做得很好，目前华为作为智能设备的提供方，以及云技术的渗透都在不断的渗透到这行里面进行智能化的提升，但是能不能给运营或者业主带来根本性的改变还需要继续看行业观念上的变化，最重要的是，市场上企业级客户群的需求变化，还有他们所聘用的越来越年轻化的员工的实际话语权上是否能让企业决策者做出更多的考量和让步，我相信，未来办公环境的品质化是随着业务的市场化加深和员工的年轻化个性化所共同转变的，更好的办公环境意味着跟高效的团队协作能力，以及更和谐的公司氛围，当然，这个是否能带来更高产的公司业绩，这要看未来市场化的公司占比多少，哪一些行业会更加爆发。比如最近的哪吒之魔童转世，这是纯年轻团队思想碰撞和努力的结果，他们需要的办公需求，又是成本至上还是氛围第一呢？
作为扎根成都的一枚钉子来说，我们只能拭目以待，未来的成都会越来越有活力，越来越市场化，产品化。员工们的需求会让决策者为了一份品质而买单。