你以为贷款只要有体面的工作和稳定的收入,搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别就OK了?如果你这样想,就大错特错了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同,单说你随意选择的还款方式,在未来的20到30年中,就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。
当前,无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同,贷款期限越长,利息差别越大。
先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元,期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款,按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算,每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为:120万×3.25%÷12=3250元,因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为:(120万-3333)×3.25%÷12=3241元,第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少。
再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂,最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万,期限30年,年利率3.25%计算,每月的还款额固定为5222.48元。
在等额本金情况下,如果贷款利率始终不变,贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下,贷款人30年需要支付的总利息为680091.3元,足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道,一算吓一跳。这还是公积金贷款,如果是利率更高的商业贷款,30年的利息可以差出几十万。
既然如此,银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢?这是因为等额本息还款法虽然总利息多,但是优点在于每个月还款额度较为固定,额度不多不少,便于记忆,也便于缓解贷款者的贷款压力。
等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少,但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款,年利率变为当前的4.9%,仍以贷款120万,期限30年计算。若是等额本金还款,首月要还8233.33元,并且在未来一年半的时间内,每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说,还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法,虽然总利息多,但每月固定还款6368.72元,还款压力相对较小。
由此可见,如果贷款人工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。但是,至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式,都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。
说了这么多就一内容,只有更深入的了解才能做出自己正确的选择。中亿行担保今天给大家脑补一下房屋贷款方面的专业知识。
个人住房贷款的流程:
(1)提出申请。客户向银行提出书面借款申请,并提交有关资料。
(2)签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后,要到贷款行签订借款合同及担保合同,并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。
(3)开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
(4)支用贷款。经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
(5)按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
(6)贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款; 正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。