关于楼市，再说几句掏心窝子的话

时下，楼市已然成了惊弓之鸟！只要是跟房子有关的消息，总会引发人们高度关注。有关本轮楼市调控的话题，我在很多文章中已经做了深度剖析，该说的，不该说的，几乎都说了。再说也没有多少新意。但是，重要的事讲三遍，所以，还是要聒噪几声。

首先，纵观最近20年的中国楼市风云变幻，一言以蔽之：楼市的兴衰成败都是缘于两个文件。一个是1998年的国务院23号文，即《国务院关于进一步深化城镇伍房改革加快住房建设的通知》，即建立以经济适用房为主的供房体系，城市85％以上家庭应该由政府提供经济适用房，而不是以开发商供应商品房为主。那个时期，大部分市民都享受到了政策红利。以厦为例，当时，厦门很多好的地段都盖了大体量的经济适用房，如金鸡亭小区、金尚小区、瑞景小区、前埔小区,房价每平米一千元左右，并且是大面积供应，有单位的基本上都覆盖到了，所以商品房房价根本翻不起大浪来；另一个是2003年18号文，即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即房地产完全市场化，住房主要由开发商提供，政府不再建设经济适用房(保障房杯水车薪)。从此，房价直线飚升，升斗小民基本上与商品房无缘！

其次，房地产已经不是一个好的投资产品。如同万物，楼市也有一个兴衰荣枯的过程。如日中天时，整不死；日落西山时，救不活。时下，楼市抛物线的顶点已过，掉头向下是大概率事件。马云近日放话：八年后房子将像大葱一样。换言之，最不值钱的就是房子。总而言之，房子在2018年会越来越不像是一个好的投资产品。管理层接连推出的限购、限贷、限售政策，其实本质就是锁定流动性，防止资金在高位套现走人。具体而言：1、一二线城市的房子，前者有刚需，后者有潜力，但即便还有涨价的可能，也不得不面对密集调控之下流动性开始枯竭的现实。2、如果是出于纯投资考虑，三四线城市的房子应该被首先排除。这些地方的房不仅涨价幅度有限，需求量也小，换言之不仅卖不了高价，还卖不出去。3、更何况，房产税出台已经只是时间问题，届时买卖交易将面临高额赋税，房子的投资价值更加堪忧。

再次，未来的楼市一半是海水，一半是火焰。我一向强调，楼市是讲方言不是讲普通话的。这句话用于调控组合拳重击下的楼市更加意味深长。对于中国房地产价格走向的判断，基于以下几个方面：其一，央妈是否放水？其二，土地供应同比增减。其三，存量销售比。其四，人口流入数量。其五，土地拍卖价格。最后是其他政策因素。这话不无道理。积我对楼市20多年观察之经验，对于一个城市房价趋势的判断可以看三个指标：一是看外来人口净增长率，外来人口流入得越多，说明接盘侠越多;二是看服务业占GDP的比重及企业用于科技研发的投入在GDP中的占比，就是科技创新强度，这意味着高新技术企业对人才的吸引力；三是看小学生入学率。小学生入学率反映了一座城市的人口结构。人口集聚和人才集聚带来财富的集聚这三大集群效应，使得房价上涨比别的城市更快。

第四，厦门楼市抑或面临拐点。厦门本轮楼市调控力度之大实属罕见。事实上，连续多年高烧不退的厦门楼市迅速降温。本轮调控政策出台后，买卖双方的心态出现了很大的转变：从恐慌买房转变为围观看房，在最让人关心的房价方面：开始出现一些炒房客的房源报价松动，随着购房者的情绪稳定，厦门市行政服务中心房屋产权相关的办事大厅不见往日的“长龙”景象，人数明显减少。诚然，仅凭一次房地产调控就预言厦门楼市出现拐点甚至房价会下降，未免太草率太轻浮。但有一组数据令人对厦门楼市的未来的确乐观不起来。厦门统计局数据显示，2015年厦门非户籍常住人口从2010年首次出现负增长，减少了2.71万人，比减1.53％。QQ大数据发布的《2016年全国城市年轻指数报告》显示，厦门16－35岁年轻人口流出率为37.26％，成为二线城市中年轻人流出率较高的城市。结合我一直强调的支撑楼市乃至高房价的三大指标(外来人口净增长率、小学新生入学净增长率、新房存量率)，厦门楼市的未来不容乐观。

最后，我给大家一个忠告吧，现在讨论房价是涨是跌，已经全无意义了。大家应该担心的是，如果哪天你所在的工厂，你供职的公司突然宣布裁掉你或者是倒闭，你该怎么办？怎么还房贷？怎么去维持一家人的开销？过去，我曾多次劝导购房者，用家庭收入的三分之一去还房贷是比较安全的。但据我所知，有不少人是拿家庭收入的一半乃至三分之二去还房贷的。这是很危险的，也是对家庭不负责任的。要知道，金融是刚性的，一旦按揭断供，银行是会毫不留情地收回你的房产的！