谢主隆恩，翻了我的牌子。
你点开的时候心里是不是在想：“哼，这肯定是个标题党！”什么百万收入啊，动不动就是百万千万的，可别信。
的确，很多事和我们想的不一样。️️️二房东也是。
咱们先来看一看这个表。
以深圳的平均水平来看，只要很二的房东拥有10套长租，10年就有180万。看起来不多，但是被动收益。
再来看这个表，只要有10套就有2亿。
这是二房东10年管理的资产。
每个人身边都不缺乏号称自己管理或者支配了2亿资产的人。其实真的没这么难，只要找对了圈子，一切都很简单。
大家对“二房东”这个词，一定不陌生。
说起来，可能还会有点不屑。二房东不就是租别人的房子，再租给别人赚个差价吗？有本事自己买房子好啦，做什么二房东，这么辛苦，也赚不了啥钱。
其实啊，二房东和你想的真的不一样。
没有现金流走不快，没有资本利得走不远，只有两者相结合，才能走得又快又稳。
001 做二房东是为了做房东
“4个绿房子，一个红酒店”
什么叫做绿房子，什么叫做红酒店呢？
绿房子就是长租公寓。红酒店就是你买的房子。我们只要用四套绿房子，就可以补充一套红酒店的月供。
我们依然以深圳的房子来计算，一套绿房子一个月可以给我们带来1500/元的现金流，四套就是6000元。
我们买套便宜的红酒店吧：
总价：40000*60=240万
首付：240*30%=72万
贷款：168万
月供30年: 9168元
是不是月供基本上就出来了。何况，四套的基数还可以更多。
所以我们做二房东是为了做房东，是为了拥有更多的被动收益的现金流。
002 要支配，不要拥有
假设我们一直努力的工作，拥有一份稳定还持续上涨的工资，但没有收益。
我们可以计算一下。
如果在深圳，以平均工资2万来算。
年收入：20000*12=24万
除去基本开支，一年能存下12万的已经被人佩服得五体投地。10年时间可以存120万，够买240万房子的三成首付加税费和家具了，还没有考虑通货膨胀。
如果单考虑出租收益：
年收益：5000*12=60000
年回报率：60000/240=2.5%
银行理财产品的年化都有4%以上。
如果我们运用别人的资产为我们自己挣钱，看起来拥有得很少，但我们支配的却很多。
如果做长租房来讲的话，我们可以拥有10套房子的支配权，也可以拥有100套房子的支配权。我们甚至可以拥有1000套房子的支配权。
再来看一套长租房的投入：
装修成本：约200/平米
200*60（单价*面积）=12000
1500*12*10=18万
用12000的投入可以撬动10年18万的被动收益。当然这个期间还有装修折旧、中介费、空置期等费用和风险的存在。只要选择的城市、小区、房源有标准，风险是很小的，而收益很大。
要支配，不要拥有。
理论上成立了，️可是做二房东那么麻烦啊。
003 怎么做？
房源怎么选？租约怎么签？房子怎么装？租客怎么管？
房源怎么选？
对于初次做长租房的人来说，最重要的三点：地段，首选与自己居住的地段。
小区，选择交通方便、且易出租的小区。离地铁口、公交站近，配套齐全。
户型，首选一房到两房，因为这是大部分租房人群的选择。
租约怎么签？
八个字，年限要长、六年以上
违约金要高，被动为主动。
房子怎么装？
房子为什么还要装呢？
我们为什么要打扮呢，让对方第一眼就有好感，嘻嘻。房子也是。
我们要把房子进行二次装修，才可能提升这个长租房的溢价。
记着，不要动硬装！不要动硬装！（重要的事要用感叹号❕）
把钱花在最大面积视觉的软装上。
租客怎么管？
“房东房东，你这个空调坏了修一下”
“房东房东，马桶坏了要修一下”
“房东，灯泡坏了你可以帮我换一下嘛，我一个女生不会也。”
房东太帅没办法。
和管理下属、团队一样，租客也需要教育。租房前，有公约，哪些我负责，哪些你负责，表现好，爱护物品，一年不烦我，有奖励。
凡事建立规则，还有小小激励，90%都会成为好租客。
没有现金流走不快。这就是百万收入的秘密。
没有资本利得走不远，房产之千万之路篇，敬请下回分解。
我是侠女，房产创富人，15年房产开发管理经验，有过10+房产买卖经验，系统学习房产+金融知识，欢迎链接。手机微信同号：13570655811
