房地产领域非法集资的主要特点与风险隐患——京师律所杨振忠律师

非法集资是指违反国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金的行为。它有四个基本特征:一是未经有关部门依法批准或以合法形式掩盖非法集资的本质。二是通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公众宣传。三是承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报。四是向社会公众即社会不特定对象吸收资金。非法集资刑事案件包括非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、欺诈发行股票、债券罪和擅自发行股票、公司、企业债券罪四种罪名。

房地产领域非法集资表现

近些年来，伴随着房地产事业的蓬勃发展，房产类的非法集资案件呈多发趋势。2015年10月19日，国务院以国发〔2015〕59号印发《关于进一步做好防范和处置非法集资工作的意见》，强调当前形势下做好防范和处置非法集资工作的重要性和紧迫性。房地产领域非法集资犯罪活动主要有以下具体表现形式：

[if !supportLists]第一，[endif]以预售房屋的形式非法集资。该模式多发生在房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还“一房多卖”，将同一套房屋分别出售给多人。

[if !supportLists]第二，[endif]以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。该模式多出现在房地产企业在未经有关部门审批的情况下，违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能。房地产企业通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。

[if !supportLists]第三，[endif]利用房地产项目开发进行非法集资。该方式主要表现为房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上，通常是先付给集资人利息，到期后再还本金。实际上，通常是房地产企业“拆东墙补西墙”，用后集资人的钱支付先集资人的利息。

第四，利用返本销售的方式进行非法集资。该方式主要体现在房地产开发企业以提供固定年回报、原价回购、承诺无风险投资等方式，定期向买受人返还购房款的方式来销售商品房。

以上房地产行业所采用的这些集资行为都存在风险隐患，一是房地产企业在证照不齐的情况下，以房地产项目的名义进行预售房屋甚至“一房多卖”，导致在资金断裂甚至是开发企业携款逃匿情况下索回购房款无望，引发产权纠纷；二是此类项目往往涉及社会集资、定期返租，在经营不善、收益不确定等情况下，买受人不仅租金等不到保障而且开发企业也无法兑现回购承诺；三是一些开发企业采取滚动借款方式，短期来看是弥补了资金漏洞，但长远来看若是发生资金期限与项目周期不匹配，资金链断裂，买受人将是血本无归，权利难以保障。

对于房地产领域的非法集资行为，需要加大非法集资违法宣传力度，健全非法集资风险排查机制，明确非法集资防范处置流程，加大对非法集资犯罪的处罚力度。一是对涉及非法集资的企业进行统一的摸底和清查，对能帮扶的企业实行政府帮扶或者企业并购、资产重组合作等多种形式解决问题;对于帮扶无望、难以解决的企业应当依法处置资产，予以清偿。二是本着宽严相济的刑事政策，要求涉案人员投案自首，并退回全部非法所得。三是在造成广大投资者重大损失的情况下，应当一边及时抓捕，一边及时追偿和清偿，坚决和快速查封、冻结涉案企业相关财产。四是在行政措施上实行快审快批原则，提高行政效率，企业应该采取快建设快销售的模式，让资金尽快回笼。五是弥补政府在监管方面的缺失，减少中小城市对土地财政的过度依赖，避免该类案件的发生。