2016年三亚、海口房地产价格走势分析

2016年，“去库存”成为海南房地产调控的主基调。在全国房地产政策宽松趋稳的大背景下，年初海南省出台“双暂停”表明对去库存的决心。经过将近一年房地产市场“去库存”调控，三亚和海口商品住宅去库存成效明显，但压力依然较大。

一、2016年海口和三亚市房地产市场呈“量价齐升”的特点

（一）新建商品住宅价格平稳上涨。

同比来看，海口市新建商品住宅销售价格从2月份开始同比转降为升，涨幅逐月扩大。1月份同比下降0.4%，2-12月分别上涨0.4%、0.6%、1.4%、2.3%、2.6%、3.4%、3.5%、4.1%、5%、5.8%和6.2%；三亚市4月份止跌转升，1-3月份分别下降0.3%、0.1%和0.1%，4月持平，5-12月份分别上涨0.7%、0.5%、0.1%、0.5%、1.8%、2.7% 、3.8%和4.5%。

环比来看，海口新建商品住宅环比价格持续上涨；三亚新建住宅价格环比波动，从8月份开始持续上涨。（见表一）

2016年分月海口、三亚新建商品住宅价格环比指数（表一）

（二）房屋销售面积大幅增长，网签数量大幅增加。

2016年，海口市房屋累计销售面积432.65万平方米，同比增长15.9%；三亚市房屋累计销售面积151.53万平方米，同比增长35.7%。

从网签量来看，2016年海口和三亚的网签数量增加幅度较大，全年海口市住宅（含保障性住房）原始网签共44234条，同比增长38.3%；三亚市住宅（含保障性住房）原始网签共24424条，增长67.1%。

2015-2016各月海口市原始网签数量

2015-2016各月三亚市原始网签数量

（三）二手住宅价格逐步回升。

同比来看，海口市二手住宅销售价格从5月份开始同比转降为升，涨幅逐月扩大。1-4月同比分别下降3.4%、2.5%、1.3%和0.6%，5-12月分别上涨0.4%、1.1%、1.5%、1.9%、2.3%、2.8% 、3.2%和3.5%；三亚市同比持续上涨，1-12月分别上涨0.7%、0.9%、1.5%、1.5%、1.4%、1.5%、1.3%、0.9%、1.1%、0.9%、1.3%和2%。

环比来看，2016年海口二手住宅价格环比持续上涨；1-7月份三亚二手住宅价格环比波动，从8月份开始持续上涨。（见表二）

2016年分月海口、三亚二手住宅价格环比指数（表二）

二、当前房地产市场现状及原因分析

（一）商品住宅去库存成效明显，但压力依然较大。

2016年2月份海南省出台“两个暂停”缓解去库存压力，促进我省房地产市场平稳健康发展。经过近一年的调控，可售商品住宅面积和套数减少，2016年，全省房屋待售面积1271.84万平方米，比上年同期减少44.63万平方米，下降3.4%。其中，住宅待售面积1029.58万平方米，比上年同期减少77.76万平方米，下降7.0%。但由于库存多集中在交通较为不便利、配套设施缺乏的区域，进一步去库存的压力依然巨大。

（二）房地产市场受季节和环境因素影响较大，但总体涨势平稳。

受季节因素的影响，冬季是海南房地产市场销售旺季，同时随着内地雾霾污染的加重，越来越多的人选择到海南来居住，12月份海口和三亚的网签数量大幅增长（5351条和3632条），达到全年的最高值，同时推动房价继续上涨,涨幅较为平稳。但由于内地房价上涨过快的城市下半年纷纷出台更加严格的调控政策控制房价过快增长，导致海口和三亚的住宅销售价格环比涨幅排名逐渐提升，从9月至12月，海口新建商品住宅价格环比指数排名从第41位上升到第13位，三亚新建商品住宅价格环比指数排名从第34位上升到第1位（1-12月海口新建商品住宅价格环比指数在全国70个大中城市的排名分别为第32、32、41、42、22、41、25、35、41、31、26和13位；三亚分别为第39、38、66、66、41、63、62、31、34、31、21和1位）。但从总体来看，海口和三亚今年价格涨势较为平稳，12月海口市和三亚市新建商品住宅价格同比分别上涨6.2%和4.5%，均为两市全年最高涨幅，在全国70个大中城市排名分别为第35和43位。海南房价经历了2010年的大涨和近几年的调控，在没有大的政策利好的刺激下，短时间内不会大幅波动。

（三）随着海口、三亚“棚改盛宴”的开启，一批以国企为主力军的开发企业将逐步进驻海南，房地产市场将面临新的格局。

近年来，多家知名房企进驻海南，一方面是对海南房地产业未来发展空间的看好，另一方面也带来了更为激烈的竞争环境。从楼市规模化发展来看，大型房企对楼市的垄断性在加强，像万达、恒大、绿地、保利等大型知名房企进驻海南房地产市场，靠其雄厚的金融资源和丰富成熟的市场运作理念，根据需求走势能够及时合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘，保证其市场份额不断提升，业绩不断增长，也促进房地产市场竞争日渐激烈。然而随着2016年海口、三亚“棚改盛宴”的启动，一批以国企为主力军的开发企业陆续进驻海南，房地产市场将面临新的格局。

三、对当前房地产市场发展的几点建议

保持房地产市场长期平稳健康发展是海南省房地产市场调控的主要目标，去库存和保持房价平稳运行仍将成为2017年市场调控的主基调，针对目前房地产市场现状，提出以下几点建议：

（一）积极推进城镇化建设，完善住房公积金制度。

随着越来越多的农业转移人口在城镇稳定就业和生活，应当尽快扩大住房公积金制度的覆盖范围，让更多农民和外来务工人员等能够在城市里购房安居。

（二）完善房地产配套设施建设，优化住房供应和户型结构。

配套设施的完善度，决定房地产的发展程度、开发项目的吸引力和价格。据调研，当前海口和三亚的城市规划与市场需求匹配度有待提高，基础配套设施仍需完善。房地产项目的开发应当充分考虑居住环境的需求和住房品质的要求。应当加强合理规划，完善配套，对不适应市场需求的住房户型、商住比例、车位比例等做出调整，优化户型结构和区域结构，避免出现结构性库存。

（三）促进城市用地结构和布局形态合理化，提高房地产开发成熟度。

从城市规划角度分析，房地产开发可以促进城市经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程，政府充当着引导和布局的角色，利用房地产开发调节促进城市用地结构和布局形态，使功能分区趋于合理；同时找准项目定位，加强生态保护，突出资源文化优势，打造居宜居宜业环境。