房地产市场的分类

房地产市场按照不同的标准进行分类。但是不同维度之间它是相互交织的关系。

“”房地产市场的作用是将市场作为土地资源的配置方式，引导资源向最有潜力的土地流入，进行土地开发投资，使稀缺的土地资源发挥出最优经济产出。“”

——《房地产与中国经济》

建作业负责建筑实体的生产。而房地产业为土地和房屋的开发提供服务。

居民的居住服务是房地产业的核心部分。

“1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发，明确提出“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。该文件在中国房地产改革中具有里程碑式的意义，计划经济体制遗留下的福利分房制度从此终结，中国房地产业市场化的大门正式完全打开。1999年4月，国务院发布《住房公积金管理条例》，公积金管理走向正规化、法制化。后该条例又经过多次修改，成为我国房地产制度的重要基础性文件。

2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，该通知明确了房地产业为国民经济支柱产业的地位，还指出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。该通知还要求“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，中国房地产业市场化后第一次价格快速上涨也在该文件发布后不久出现，此后中国房地产市场的收紧与放松交互出现的情况开始常态化，中国房地产制度的建设基本告一段落。”

——《房地产与中国经济》

“”无论是从居住、投资还是财富积累的角度，住房在我国人民生活中都占有重要地位。因此，房地产业是关系国计民生的重要行业，其稳定健康发展有重大意义。“”

我国人口的增长、工业化与城镇化的不断发展也为房地产业的发展提供了有力支撑。为什么这么说呢？

从人口总量来看，我国人口从1949年的5.42亿上升到2018年的13.95亿。

从人口的城乡构成看，我国的城镇人口占比不断提高。中华人民共和国成立初期，我国城镇人口仅占总人口的11%，而到2018年这一比例已经上升到60%。李嘉楠等(2017)就发现外来人口占比每高出10个百分点，城市住房价格就会高出7.5%，城镇化对外来人口的吸引必然会不断推高房价。

从人口年龄结构看，我国0~14岁的少年儿童人口在中华人民共和国成立后到20世纪80年代逐步上升，从1953年的2.1亿人上升到1982年3.4亿人。我国的房地产业发展与人口年龄结构表现出明显的相关性。

从我国人口的发展情况来看，在中华人民共和国成立后的很长一段时间内，我国人口总数、城镇人口以及劳动年龄人口都在增加。这意味着房地产业的需求潜力总体处于上升态势。

“”1978—1998年是房地产业市场化试点阶段，房地产业表现出极大的发展潜力。1998—2008年是住房全面市场化以来房地产业高速发展的时期，长期被抑制的居住需求的释放带动了房地产业高速发展，同时也推动了城镇化的进程。2008年以来，随着居住需求释放的完成以及经济发展带来的对居住质量的要求，房地产业进入由住房数量向居住质量转变的阶段，房地产业呈现波动式发展。“”

2012年，我国第三产业增加值占GDP的比重超过第二产业，2013年，我国三产占比分别为8.9%、44.2%和46.9%。对比发达国家经验，三大产业的比重接近10%、40%和50%时标志着经济开始进入工业化中后期。这一阶段起，房地产业发展的主要方向开始由住房数量向居住质量转变。2013年以后，我国住宅投资相对规模开始下降，其占GDP的比重到2017年下降到10.6%；可以看到，我国住宅投资的“倒U形”曲线开始显现，这与发达国家房地产业发展经验一致。

随着经济的发展，房地产业先满足居民住房数量的需求，之后满足居民居住质量的需求。我国当前的经济发展阶段和房地产业发展状况显示了我国处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是房地产业未来的发展趋势。

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