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译者注：通证经济在房地产行业的应用，最大的体现在于它将一个巨额资产分成了等值的若干份，从而降低了房地产行业的准入门槛，也分摊了风险，给了更多投资者入局的机会，房地产的金融属性更加凸显。但另一方面，通证化的抽象性增加了市场行为的预测难度，所以它是否会成为主流仍然存疑。
本文来源：https://medium.com/coinmonks/tokenization-hype-or-genuine-disruptor-2d8ba5d341aa
作者：Aw Kai Shin
区块链技术的出现，很大程度上给房地产行业的发展注入了新的生机。无论是智能合约还是点对点交易，都在解决当前房地产行业的低效率问题上发挥了重要作用。但将房地产行业置于区块链上仍然需要进一步的研究。不过无论如何，通证化都从根本上颠覆了房地产行业，它强化了房地产行业的投资属性。
关于通证化（即资产在区块链上的数字化）如何通过显著降低参与房地产市场的资本门槛来实现房地产投资的民主化，已经有了许多炒作。严格意义上来说，即便资产仅仅被一种通证锚定，从技术角度而言，它也应该被视为“通证化”。但出于本文的写作目的，“通证化”一词将更加符合房地产行业的论述方式——创建多个通证，每个通证代表资产的某一部分。虽然，通证化毫无疑问是一个出色的机会均衡器，但新投资者的涌入预期对整个市场可能造成的影响还是需要仔细权衡的，资产波动性的增加便是其一。
通证化给投资者提供了更多的流动性和灵活性，它使得投资者可以在那些传统意义上的“非流动资产”中分配资本。然而，也正因房地产行业的这一改变，使得多元化资产组合成为可能，并以此形成了对经济不确定性的对冲，也大大降低了非理性市场的投资组合的波动性。房地产作为资产存在的潜在吸引力在于房地产行业的相对缺陷较少，因为它不仅有实体，还有明显的价值导向，更重要的是供给量有限。
而房地产的稳定性很大程度上得益于行业的贸易摩擦相对较小。一些已经过时的商业模型中总是有中间人的存在，由于合同程序的低效和冗余以及非标准化数据模型的不透明，他们总能从房地产行业中进行抽成以维持他们在行业的地位。当区块链技术用于解决上述问题时，它势必会产生大量的剩余价值。然而，就我们今天的写作目的而言，因为交易费用不再是贸易壁垒，这减少的摩擦很可能会增加市场的波动。
这也未必就是坏事，因为贸易摩擦的减少增加了市场的活跃度，这对整个房地产行业来说，是十分受欢迎的。因为通证化使得房地产与日益发展的数字世界取得了联系，我甚至会说，这是迄今为止行业迭代中不可缺少的一步。尽管如此，我们依然要谨慎地看待房地产的通证化，因为它所带来的波动性影响可能更大，而不是过程效率的提高。
人的因素：人们为什么投资房地产？
虽然房地产资产在投资组合中所占的比重在全球不尽相同，但基本上保持在10%上下。随着通证化的出现，这一比例的上升还是下降依然取决于人们如何看待房地产作为价值手段发挥的作用。但就其本身而言，这在很大程度上是主观的，并且一个人的文化品位对其影响很深。尽管如此，通证化也有可能破坏房地产市场，它将房地产进一步推向复杂而变幻莫测的自由市场。
投资者更有可能在经济下行时瞄准市场，因为即便损失的百分比相同，但由于体量小而能减少痛苦的程度。举个例子，当一千万美元的资产跌去了10%，一百万美元是个令人难以接受的数目。但如果一千万美元的资产被分成1,000个等值的通证，而你可能只投资持有一个通证，也就是一万美元中失去了一千美元，这就没有那么心痛了。另一方面，为了获得一千万美元资产投资中锁定的一百万美元的利润的紧张感是远高于出售价值一万美元的通证资产获得的一千美元的。这可能会在一个几乎没有价格上限的市场中引入下行风险。但这里存在的问题是，通证资产很有可能是第一个受到攻击的，尚不清楚开发商是否会首先承担这一风险。
通证化的另一个可能影响是，由于技术原因使通证资产越来越抽象，导致不可预测的市场行为变成可能。这类似于，信用卡/借记卡这样的支付手段的出现，从根本上改变了人们的消费习惯。抛开促销和忠诚度激励计划不谈，一个原有的预期是，对于任何理性的消费者来说，使用现金还是卡片应该对总花费影响不大，但事实证明，并非如此。很难去预测通证化所带来的消费行为的变化，但由于标的资产越来越抽象，投资者的不断涌入，资产估值可能会出现更大的差异。
毋庸置疑的是，这所有的一切对房地产行业来说也未必就是坏事，因为市场定价将和自由市场更紧密地联系在一起，而不再使用今天的自我参照估值模型。更进一步说，解决方案的升级将提升了投资者资产定价和风险管理能力。尽管如此，投资者还是需要在数据的增加和即将面临的复杂性的增加间找到平衡。毕竟，除了对小部分知识渊博的投资者以外，复杂的金融工具总是意味着产生的实际价值越来越难以量化。
值得注意的是，通证化并不是一个全盘肯定或者全盘否定的命题。房东和开发商能够依据最适合他们的模型来轻易地选择是否需要将他们的资产通证化。而这又取决于社会如何根据通证化所带来的可供选择的投资模型来重新审视作为资产的房地产。
如果对房地产的需求是作为价值储藏或者投资多元化的选择，那么通证化很可能降级成为一个边缘市场，而仅仅吸引那些利基市场的投资者，就像房地产投资信托基金和特殊目的载体一样。或者，在通证化不太可能达到临界质量（指知识技术积累到一定的临界点，新技术就会跟裂变反应一样爆发，并剧烈扩展）或者成为一个行业标准的情况下，仍然需要非通证化的资产，以期不用应对多股东资产的复杂性。像大多数技术一样，最有可能的结果便是在两者之间找到共存的平衡点。
通证化通过显著降低参与房地产市场的准入门槛来实现房地产投资的民主化，但同时也增加了资产的波动性。通证化在赋能“众筹”商业模式的同时，也增加了治理的复杂性。通证化有助于更好的市场定价，但也受到了自由市场不利面的影响。通证化有望成为投资者更好的风险管理工具，但代价是行业的过度复杂化。
最终，区块链技术很可能是房地产未来不可避免的一部分，因为它解决了当前房地产交易流程中固有的的大部分的低效率问题，但是“通证化”就未必了。它们的不同正是问题的关键，因为资产的数字证明、智能合约以及P2P市场在没有通证化的情况下仍然能够存在，反之亦然。通证化是市场针对个别房产是否需要改变治理模式和资本分配模型所作出的积极应对。相应地，这也取决于通证化所带来的新的替代模型将如何重塑人们对房地产未来的看法。复杂流程的优化是个容易的命题，但企图预测人类行为则是愚蠢的游戏。
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