1.是高地价推高了房价，还是高房价决定了高地价？
有很多人认为现在房价之所以高，是因为地价高，高地价推高了房价。
其实完全说反了。
因为与其未来房子会卖高价，所以开发商愿意去花高价去拍地。
因为房子的价格高，倒推回去，房子的原材料（土地）相应地价格就会高。
不是高地价推高了房价，而是高房价决定了高地价。
2.土地拍卖时的政府指导价，能降房价吗？
还有人说了，拍地价格那么高，政府就不能出一个『政府指导价』吗？
其实这种说法也错了，让市场展开自由竞争，是最节省资源的方式。
（1）偏离了实际价格的『政府指导价』，会促使人们展开价格以外的竞争。
所谓『政府指导价』，也就是偏离了实际成交价。
如果这块地成交价原本应该为100元，政府指导价140元，开发商也不傻，没人去拍啊。
如果原本应该为100元，政府指导价60元，那么谁来占这40块的便宜呢？
谁来占便宜，是政府定的吧。
既然不能在价格上展开自由竞争，人们就要展开价格以外的竞争，这40块，就是政府的『租』，就会导致『寻租』行为。
（2）价格以外的竞争导致了很多无谓的浪费
既然有40块的差价，人们就会对得到这40块的差价进行竞争，用各种方式，换算成金钱，大约张三花了10块，李四花了20块，王五花了30块，朱六花了40块，最后这个『便宜』的成交价大约差不多为40块。
最后拿到这块地的开放商，明面上付出了60块，暗地里付出了40块，加一起也差不多为100块。
看似两种方式差不多，但是『政府指导价』其实隐含地导致了成本的浪费。
比如刚才说的，大家都去竞争这多余的40块，花的成本不是只有40块，而是张三李四王五朱六他们所有的竞争成本总和：10+20+30+40=100块。
（3）原本可以用于公共建设的钱，变成了相关人员的『租』
而且这些浪费掉的『竞争成本』，仅仅变成了相关人员的『租』，并没有产生对社会有利的部分。
在市场竞争下，开发商付了100块，政府拿到了100块，可以用于公共建设；而在『政府指导价』下，总成本100+60块，但是政府只拿到了60块，还有100块被无谓的竞争浪费掉了。
而且，由于开放商最终拿到这块地的成本是100块，所以他也不可能做亏本买卖，未来做出来的房子，肯定是会跟随市场价，而不会刻意降价的。
综上，最初人们认为的『政府指导价可以降房价』，并不成立，反而浪费了很多无谓的竞争成本。
（完）
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你好，我是玉米，大学教师、三九投资学院市场总监、《大学老师玉米带你借钱生钱》课程主理人。
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