房产精讲课记录

首先大宇问大家看房都看什么，大家踊跃发言，如下：

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看房时哪些信息会被记录下来，大家的回答如下：

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大宇贴出了看不同的楼盘、区域和具体的房子、标的的两个案例，做法是用execl去统计每个楼盘或房子的各个属性：

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这样做的目的是模式化思维，然后达到标准性认知（不带个人主观意识）。

不管是自住还是投资，都要以自住者的角度需求去看，因为房子最终会归为自己或别人自住。

下面进入核心内容。

首先，什么是精算？

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影响结果的因素----精

量化------------算

1、量化

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1.1 不确定性

不确定性是不可能全部消除的，只能减少不确定性，减到一定程度就是可执行。

举例：

有两个机会

a.50%的概率得到1亿

b.100%的概率得到500w

比较好的思维是把a机会用500w卖给资金量大的人，把机会尽量往对自己有利的方向拉拢，如果他中了，可以沟通索要一些金额，通过这种方式把收益点变成了一个收益区间，并且保底500w。

1.2 量化什么

根据自己目标确定。

1.3 量化指标

把可能遇到的风险拆解。

1.4 富人思维

前三个都属于富人思维。

1.5 量化思维建模

没划掉的都是可以量化的。

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2、影响结果的因素

四大投资要素（可以根据四个要素写投资报告）

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以杭州44平的投资为例:

2.1 收益

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杭州总体房价在10年、12年都有一个大的下行拐点，10年下行是因为政府出台限购，12年下行是因为政府大量卖地。

房价在城市之间都有城市轮动效应（比较发达的城市先涨，然后带动其他城市后涨），对比南京房价在上涨，所以以后杭州房价有一波轮动的概率很大，且有可能超过22000向上突破，期望值在22000-27000。

房子总价104w，3成首付，租金3.8k，1.8年后以223w卖出，其中13w税，到手210w。

2.2 风险

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风险可拆解为

a.继续下跌    租金3.8k比月供高，不怕

b.限购限贷政策出台  影响不大

c.杭州无轮动    概率低，g20、政策、亚运会等都对杭州关注较多

d.需求少    查看人口增量统计

2.3 流动性

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2.4 门槛

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3、总结

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