盘道儿2020·洞见丨杨现领：城市圈成为三四线楼市加速分化的核心逻辑

文｜王亚静

编辑｜高雅

2020年，在房地产金融监管持续收紧下，房地产市场分化态势更加明显，行业内竞争也愈加强烈。

高杠杆下的房地产高周转开发时代已经过去，2021年调整地产投资策略势在必行，一众房企频繁提及重返一二线布局的策略。

本已被“看衰”的三四线城市在经受疫情之后，是否会迎来新的发展契机？或是遭受更大冲击？不同区域的三四线城市又有何不同？

基于此，新地产财经独家对话空白研究院院长杨现领，探讨三四线城市发展的分化、背后的根源以及未来发展新趋势。

三四线城市在加速分化

在国家的“十四五规划”中，明确指出继续坚持住房不炒，促进地产市场健康平稳的发展。然而政策之下，各城市之间也在悄然分化。

其中，一二线城市开始加入抢人大战，放宽落户政策，吸引年轻人落户；三四线城市则放松公积金政策，不断刺激楼市。

究其原因，杨现领认为是2019年棚改结束之后，整体上三四线城市的需求的确受到一些影响。他指出，一个城市的楼市发展好不好就看需求的支持力度。从购房需求人群结构来看，三四线城市的购房人群主要分四类：本地的换房改善人群、低能级城市人群、返乡置业人群以及棚改需求人群。

杨现领认为，需求的变化让三四线城市楼市正在加速分化，已经不能一概而论，而是要分开来看。其中，很多内陆的三四线城市是注定要衰落的；而环沪三四线城市和环粤港澳大湾区等核心都市圈辐射的三四线城市则很有活力，市场空间比较大。

他分析称，在早期城市化阶段，所有的城市都在增长，是因为大规模的城市化人口增速很快，每个城市都能够增加一些人口。但如今城市却处于分化期，有的城市人口在增加，有的城市人口在减少。而中心城市的外溢，外溢不到太远的地方。“所以在这种情况下，注定很多处于内陆的三四线城市是没有未来的，这是必然。”

“这并不是说房地产市场没有了，是还会有一定的规模，只是想要实现大规模的增长很难了，这是无法去逆转的。”杨现领解释称，因为这些城市只存在内生性改善需求和来自于低能级城市的学区需求支撑，所以上涨的动力在减弱，不过下降的动力也没有那么强，就是维持平稳发展。

而长三角和粤港澳大湾区则不同。杨现领举例称，在长三角城市中，湖州之前关注度并不高，但是今年湖州市场出现量价大幅度上涨。预计2020年湖州新房交易量是8.5万套，交易额是1000亿元。

而这并不是个例。杭州湾新房交易额接近2000亿元、嘉兴是1200亿元、无锡也达到千亿、南通是700亿元，昆山是600亿元。杨现领称，据统计，嘉兴、南通、湖州、杭州湾、昆山、太仓这些离上海比较近的几个环沪三四线城市加在一起的交易额是5000亿元。“这个市场是很大的。”

杨现领表示，即便受疫情冲击的情况下，这些三四线城市的新房市场还那么火爆，有如此大的交易量，实际上是跟上海的购买力有关系，这些城市与上海的联动性很强。

例如，嘉兴、嘉善离上海比较近，这些城市的需求大概有40%-50%是来自于上海；

桐乡、海宁离杭州和宁波比较近，这些城市的需求约有30%-40%是来自于杭州与宁波。

杨现领强调，这些被杭州、宁波、上海、苏州几个长三角的核心城市所围绕，联动性非常强的三四线市场新房就持续会有较大的交易额，并不会受到的返乡置业人群、棚改需求人群减少的影响。“正是由于需求支持力度的不同，导致三四线城市之间的分化正在加速。”

城市圈是分化背后的核心逻辑

“三四线城市加速分化背后的逻辑就是城市圈概念。”杨现领表示，一个房地产市场的发展，最后归根结底其实是取决于人的流动性，人口总量和人口结构没有想象中重要。

杨现领指出，安徽、山东、河南、湖北、湖南这些处于内陆的三四线城市，人口总量并不少，但总体上楼市空间就是不大。因为这种类型的城市可以称为“孤立”城市，长期缺少来自于核心城市购买力的支持，因而只剩下内循环。

不仅如此，这些城市既没有外来需求，同时内生需求也在减弱。“所以，即便这些城市采取一些公积金政策刺激楼市无非就是一个短期的刺激效应，效果不会太大，也不会持续。”

但都市圈则不同。都市圈内部城市之间的互相联动，能够加速人的流动性，对核心城市周边外向的需求支持很强。杨现领以上海为例指出，上海房价很高，所以越来越多的人会选择在周边买房，而且不仅是年轻人，老人同样也有购房需求。

比如，上海的一个老人退休之后，卖掉自己的“老破小”，然后可能会在周边城市买山景房、海景房养老，这种人群和购买力的重构，是很普遍的需求。“这就是为什么疫情之下，环沪三四线市场还在增加的原因之一，未来我认为还会继续保持一个较大的规模。”

此外，都市圈内的城市联动能力足够强劲。杨现领认为，一个城市的购买力在很大程度上取决于它与周边大城市的联动性，同时还取决于它之于低等级城市的吸引力，这样的城市具有双向吸引力。

以嘉兴为例，嘉兴市区是嘉兴的一个主城区，市区的人是内循环，这就是一个内生市场。与此同时，嘉兴市区与下面几个县城合并在一起就是上海的一个联动市场。“嘉兴既具有内生市场也具有联动市场，所以会形成比较大的交易规模，而这样的城市未来都有较大的发展空间。因而，即使开发商宣布回归一二线城市布局，但也不会放弃这类三四线城市。”

在杨现领看来，随着都市圈概念的快速发展，大部分开发商的布局逻辑都会是以城市圈作为一个切入点，首先选择城市圈，其次选择中心城市，最后选择中心城市周边的三四线城市。“开发商未来选择布局的策略已经不是单独进入某一个城市，而是城市圈策略。”

三四线城市销售愈发依赖渠道

随着都市圈概念的崛起，整个三四线城市房地产市场发展逻辑也在发生变化，新趋势已然出现。

杨现领指出，过去几年，三四线城市发生了一个较大的趋势变化，就是全国性大型开发商在三四线城市的占比几乎都达到了60%-70%，导致并加速了本地开发商、中小型开发商的退出甚至是消亡。“呼和浩特、包头这些地方已经几乎没有本地开发商了，都是大型的全国性开发商。”

这是因为过去几年房地产市场发生的最大变化就是棚户区改造所带来的土地出让结构的变化。“原本土地出让是一块一块的小项目，本地开发商还能‘吃得下’。一旦进行棚户区改造，土地出让都是大面积的土地开发，导致全国性开发商进入三四线城市的速度非常快。”

在三四线城市逐步成为大型开发商占主导的情况下，又产生了第二个趋势。杨现领谈到，因为大型开发商对高周转去化速度、资金的使用效率要求更高，而本地开发商追求的不是高周转，而是高利润。基于此，大型开发商与本地开发商对周转速度的要求是非常不同的，导致全国性开发商对渠道严重依赖，或者说是对整个房屋去化速度的依赖更强。

第三个趋势是开发商愈加依赖当地中介渠道。杨现领表示，如果没有渠道，三四线城市的房子是销售不出去的。比如，某TOP5大型开发商在环沪周边市场的新房80%以上都是渠道销售的，如果渠道不配合，再好的房子也销售不出去。“因为客户来自于上海，需要远距离带看，广告没有办法触达，所以渠道的作用就极大地被放大了。”

“这些趋势无论是在环沪的三四线城市还是其他大部分三四线城市基本上都是一致的。”杨现领表示，在全国性开发商占比越来越高的情况下，开发商对渠道的依赖度是有增无减，渠道费率明显上涨，一定程度上对开发商的利润挤压也较大。

他举例称，开发商卖一套普通的商品房要给中介平台、经纪人付5%左右的交易佣金，商铺的佣金可能大于10%，海景房、山景房这种旅居项目的佣金甚至可能大于15%，是非常高的。大型开发商今年利润率也就是8%-10%，也就是说现在渠道费占比很高，基本上可以蚕食开发商大部分利润。

“但这就是三四线城市存在的问题，交易客户主要来自于高能级城市，或者是来自于低等级城市的改善换房需求，这种情况下开发商凭借自己销售是很难的，只有通过大型的渠道才能够解决。”

杨现领强调，特别是在“三道红线”的要求下，未来很多开发商，特别是已经在三四线城市有土地储备、有项目的全国性开发商，未来就会需要花费更多的渠道费、营销费用来加快周转，否则压力会很大。

“所以这也是为什么这两年特别是今年很多开发商都要去自建渠道，是因为他们突然发现自己的传统能力都失效了、代理公司也失效了、开发商原来的销售能力也无效了，所以他们需要重新建一个销售渠道。”

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