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以下内容来自子安的分享。
本节思维框架
- 前言
- 套路一、这房能买吗？
- 套路二、真的有那么多人抢吗？
- 套路三、这便宜能占吗？
- 市场错配
- 总结
前言
今天我们主要给大家讲是关于买房过程中非常重要的要接触的一个环节--中介。我们称为中介攻房全攻略，从此买房横着走。教你怎么跟中介打交道，怎么跟中介应对。
这里也是很多人会一直踩坑的地方。在开始说之前，我们都知道所有人的一个痛点，就是中介的套路很深。每个地方都可能被坑。但是我怎么也没有办法。跳过中介这个环节。因为市面上卖房都得通过中介。
中介是一把双刃剑。用的好的是是利器，用的好的话，它可以让你买到更便宜的房子。用的不好，它就变成我们自己给自己设的坑。
我们会看到在朋友圈里，看房软件上低于市场价的房源，99%都是假的。天哪，这套房子的装修，户型，小区环境都那么好。看上去比同样面积的房子大那么多。而且价格比小区还低一大截。难道这是专门为我准备的吗？没错，是专门为你准备的陷阱。事实上，看上去面积大，是因为中介挂的图片本身就有可能是假的。或者拍摄角度的问题。如果你联系中介，接下来的剧情应该是这样的。
不好意思，这套房子刚刚、刚刚、刚刚成交了。我们还没有来得及把你看到的那条消息撤下来。你对房子有什么要求吗？我们还有类似这样的房源，你不看看吗？要不然，你留下个联系方式。有类似的房源，我第一时间表通知你。和你说一下付全款才能享受到这个价格的优惠。看到了吗？就像现在的美发店一样，进了门，害怕忽悠不了你掏钱。是不是中抢了呢。
天上不会掉馅饼。低于市场价的房源99%是假房源。剩下那1%可能还没有等你在买房软件上看到就已经被秒掉了。
三套路：
1.这房能买吗？
2.真的有那么多人抢吗？
3.这个便宜能不能占？
这是中介的套路和应对的方法。我们再一一给大家做详解。
套路一、这房能买吗？
场景一：再差的房子都是好房子。夸大优点，回避缺点。
这房能买吗？有三种情况。在一个合格的中介眼中，再差的房子都是好房子。再带你看房的时候夸大优点回避缺点。楼层高的就带你看采光，楼层低的就带你看天井。一楼就带你看门口的控制可以围成花园。房间朝北就说夏天凉快，朝东就说没有西晒。紧挨着高架价，就说交通便利。
场景二：好不容易看上的房子，价格贵至少10%。
其实这也是中介惯用的手法。而且理事还不爽。对于好房子地，卖家挂牌的时候，中介会建议把价格挂高一点。让卖家感觉自己诚心在帮他卖，又让买家有了砍价的空间。
这么几种情况，应对方案是这样的：
第一个黄金法则：亲100只青蛙，找一个青蛙王子
我们要以价格为导向，要以实际成交的价格为导向，始终要以同样的房子为对比。亲100只青蛙，找一个青蛙王子。看足够多的房子，进行分析和对比。才会对市场的价格了如指掌。哪个房子值多少钱。预算在这个片区可以匹配什么样的房子，就不容易为一些额外的信息所误导。因为中介有时候，他说了很多虚假的东西。可是他的价格有可能是便宜的。所以你要有自己独立的分辨能力。培养这个独立的分辨能力就是要看足够多的房子。就会在心里面建立一个模型。就是这个小区里面什么户型大概是什么价格。什么朝向大概是什么价格。装修好不好，差价是多少。楼层高不高相差应该多少是合理的。你心理会有一个价格的体系。
第二个黄金法则：筛选合格的中介
中介有很多个，如果不投缘的，或者一开始你就不喜欢这个中介。那就勇敢淘汰掉。不需要再见面。也不需要为了图省事而一直跟不喜欢的中介在交流。你可能直接找一个自己喜欢的，看着顺眼的有缘的，或特别重视你的中介来交流。来让她带你看房。这样至少从你的角度来看，看房也顺心，你挨这个中介骗的可能性也比较低。所以，找到你喜欢的中介，并且那个中介也喜欢你。这个过程就会变成非常的愉快。而且也会避免一些坑。
套路二、真的有那么多人抢吗？
场景一：初级逼单，明天就要下定金；
99%的假话和1%的真话。中介就说这性价比特别高，这两天有好几组客户已经来这边看过了，并且有客户在准备谈约了。最迟明天就可以付定金。我跟房东特别熟，可以让房东以这个价格卖给你。要不你先交个诚意金。这是最初级的逼单。
场景二：高级逼单，【三假一真】假中介，假买家，假价格，真房东。
而中介最引以为豪的就是，凭借其奥斯卡级别的演技。让买家感觉这个房子特别抢手。
我有个朋友刚开始到一个新的片区看房走到一套房楼下，站着几个看起来像买房的人和中介人在那里等着。他们两口子一进门，买家就说他们等了很久了。楼下好几个等着呢。他们看着也觉得还行。中介立马在现场谈价格。一直说价格低市场价。如果不买今天就会有别人下定金了。期间那个买家接了好几个电话。全部都是问房子的事情。然而房东又接了好几个电话，全部都是有人来聊价格的问题。感觉好像马上经买了。然后中介又一直接电话，就是一直有新的客户想要上来看房。这个房间暂时有人在谈。又只能延后。这个时候如此紧张的气氛，如果你在中间，你可能糊里糊涂的当时就把这个房给买了。实际上，有可能这屋里面的买家就只有你一个。
实际上，这房子是97年的楼梯房。完全不符合他们一开始设定的目标。但是因为在那种氛围底下。普通人是没有办法辨别真假。这是一场精心策划的表演。楼下的是演员，电话那头是中介。所有打电话的人和说的话都是提前设计的。就是为了营造一个恐慌和抢盘的一个氛围。
那么我们如何来应对呢？
我们在第一堂课就给大家讲，买房首先要制定符合自己的买房计划。清晰明确到哪个小区，哪个户型。
不忘初心，坚持一开始的买房计划，清晰到小区、户型。通过大量淘沙的方式掏出来的房子，才是符合自己标准的房子。只有坚信自己的买房计划。才不会被中介牵头鼻子走。这个首付在哪个小区买哪个户型的房子。
我这个户型所有的买房卖房的，所有的租房的我全部看一遍。我了解所有一卖的房源。这个时候，一出价格，不出标的，就不容易被忽悠。你被忽悠只有在你不熟悉的片区容易被忽悠。所以这房子真的有那么多人抢吗？也许真的只有你一个人在抢。
套路三、这便宜能占吗？
场景一、心仪房子，远低于市场价；
巨大的优惠有可能是巨大的坑。我相信在二手房下定金之前，你有可能是不做任何调查的。尤其是看到一套心仪的房子。还低于市场价。中介只有拍着胸脯说，绝对没问题。立马就会转账签约。还以为自己挣了几十万。其实搞不好房子得不到还赔了定金。比如说，房子实际上有没有被查封，是不是凶宅。中介有没有房间隐瞒一些你所不知道的信息呢。
场景二、零首付，零佣金购房、5年返租。
大家在朋友圈里面，可能就会经常看到中介发了一手房的信息：零首付，零佣金购房。还租五年，租金5%。看似巨大优惠。房价确实在暗地里抬高了不少。要知道羊毛总是出在羊身上。这种类型的房子通常是智商税的代表房源。真正抢手的房子，又何必通过这种方式售卖呢。
应对方案：
第一、放弃宣传带这类信息的一手房；
但凡在朋友圈里看到的优惠特别大、首付特别低，又反租的房子，往往是有重大缺陷的房源。事物都是两面的。它能够做到如此好的条件，就证明它有极其大的缺陷。才能够做到这种优惠的条件。他才能卖掉。但凡他不这么好的条件，它就根本卖不掉。
第二、二手房：让中介做产权调研，不同时间去小区跟保安、保洁、邻居们聊聊。
看到好房子，首先要让中介做出产权调研，确保产权是清晰的没有被法院查封。不同时间去小区跟保安、保洁、邻居们聊聊这个房子的情况：以前的房东是干什么的？现在的房东是干什么的？住的什么样的租客？最近这个房子有没有发生什么样的事情？有没有纠纷？有没有命案？是不是凶宅？这些只有小区的人才门卫、保洁阿姨、楼下的、邻居......是最清楚不过的。
我们必须看到巨大优惠的时候，尽量去做一下调研。但中介带着你去，你就没法调研。所以，跟中介看完房后，你再自己一个人去溜一圈，看看是不是有一些不知道的消息。是你所不知道的。
市场错配
我们讲了中介的各种套路和我们的应对方案，那是不是每一个中介都是不好的中介呢？实际情况是，中介的职责是交易，他们的佣金来源完全和交易挂钩。中介的本质，他们不在乎客户买到什么样的房子，买到很好的房子，或者很便宜的房子，或很贵的房子，或很坑的房子，不是他们最考虑的。他们最考虑的是你真的会成交。真的会买。这个利益导向就让他们会隐瞒一些真实的信息。
但是，有很多的中介也是很好的。他会真的为客户找到符合客户的房源。但是，前提是你心中的目标房源是什么？目前，整个市面上是错配的。中介无法知道你真实的房源是什么？甚至你也无法知道你真实的想法是什么？
归根到底，你只有知道你的目标房源是什么？中介才有办法知道你的目标，去找适合你的房子。
总结
总结：
1.亲100只青蛙，找一个青蛙王子，筛选合适的房子和中介；
2.不忘初心，坚持计划；
3.不贪便宜，勇于放弃带有诱惑信息的一手房；
4.做好产权和房屋情况调查。