区县刚需盘的那些事儿#R009

回顾总结，尽量在公正的角度去讲述。可能会持续很久才能写完………

1.客群购买时是朴实的，入住后管理是困难的。农村自给自足的生活过惯了，没有体验和习惯“服务收费”的生活，心里面不能接受缴纳物管费、购买车位、租赁车位等。给他们普及知识、政府文件，他们会抵触，仍然活在自己的心里面。更加不可思议的是，大量业主会找各种理由不缴纳物管费，天天叫嚣着成立业主委员会，换掉物管公司，装修时乱搭乱建整防盗网，有点事儿就拉帮结伙在小区内外拉白底黑字横幅公开闹事儿，众筹请记者来报道，甚至去政府上访，唯恐天下不乱唯恐天下不知，没过几年小区搞的像安置房，“口碑”下降，小区品质下降，房屋贬值卖不出高价。

2.项目启动时就创办微信公众平台（订阅号），精心维护，销售接待的每个客户都要推荐关注，置业顾问名片，广宣物料，案场包装等都要展示二维码。所有签约客户都要加公司申请的，由权证客服具体运作的个人微信号，作为售后的专门号码。

3.区县的“老带新”比例能达到30%以上，维护好老客户能事半功倍。项目一开始就需要建立完善的网上荐客平台（全民营销系统），可以是单独的APP，也可以嫁接进入项目微信订阅号（推荐）。

4.新城商铺招商：首先要明确开发商是否要持有，如不持有，就在住宅火爆时赶紧卖，更好炒作，卖得起价格。如果前期销售不好，就需要招商了，成立专业的招商部是有必要的。不管哪种方式都要做好业态规划。新城新盘很容易吸引新车销售，二手车销售，洗车，装饰公司等，这些公司对租金承受力高，但破坏性强，不利于商业氛围形成。比较好的业态：酒店，办公，酒楼（能承接宴席），茶楼，餐饮（最好火锅店，串串，面馆，中餐），银行，菜鸟驿站，京东店（最好有无人店搞点噱头），药店，超市，培训机构等。合理规划，确定了的业态原则上就不能改了。免租期可以和销售的节点结合，比如半年后开始销售，就免租半年。优秀的商家可以申请补贴装修基金。商业街要取个持有又统一的街名（如×街），做好动线和标识标牌，一二楼楼梯道要特别注意。室外停车位和外摆区要用小品相隔，避免沦为停车场。商铺管理要与业主产生互动，毕竟是做社区商业，为商户提供成本不高的附加值。商铺租赁合同需严格把关，调理清晰，做好后期纠纷诉讼之准备。押金既要收取房租押金，也要收取物管费押金。联系人和联系电话填两个，附上身份证复印件，合同上要约定清楚“通讯地址”“身份证号码”“电话号码”等基础信息。

5.新城新盘商铺销售（先招商后销售）：带事实租约销售，招商部根据业态统一运行，在商铺信贷严格时，力推可签分期合同和一次性合同。如果按揭的，签约至放款期间租金可代收，放款后返还。小区业主是非常重要的商铺客源。制造全城IP，提高热度，避免不温不火和死气沉沉。住宅和商业销售员必须不一样，卖法都不一样，必须是两个团队。区县有点闲钱的人没有商铺投资经验，但很向往商铺投资，乐于投资小面积商铺。营销要点：找出区域内经营最好的商铺房东；每条街一个置业顾问专门负责，和这条街经营者成为朋友。老客户会帮助项目商业树立市场上的价值认知（价格区间）。售楼处商业配套对外经营。