关于逾期办理按揭贷款的诉讼

      今天来讲讲关于买受人逾期办理按揭贷款的诉讼风险。

       房地产开发公司与购房人签订了《商品房买卖合同》后，购房人逾期或拒绝办理按揭贷款，导致尾款未在约定时间到位的，房开公司有权要求购房人自筹资金支付剩余房款，并承担逾期付款的违约金，或者要求解除合同，然后在已付款中直接扣除解除合同的违约金。通常，在证据完整的情况下，且房开公司确实无违约的责任时，购房人基本需承担逾期付款的违约责任。

        在此类案件中，房开公司作为原告需要提供的证据主要有当事人的身份证明、商品房预售许可证、商品房买卖合同、首付款支付凭证、买卖合同备案证明、建设工程施工许可证、结顶证明、催告函及妥投凭证等等证据。商品房预售许可证是为了证明房开公司合法销售；商品房买卖合同是证明双方存在真实合法的买卖关系，且合同约定了办理按揭贷款的时间、逾期付款的起算时间、逾期付款违约金的计算标准等等，以此确定购房人的违约金额；买卖合同备案证明、建设工程施工许可证、结顶证明，是为了证明案涉房屋已具备银行放贷条件（注：根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，银行仅对主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，因此，房开公司提供结顶证明，是为了说明案涉房屋已在合同约定的按揭款到位日之前具备了银行放贷的条件，逾期放贷是由购房人的违约行为导致的，非属房开公司的原因）；催告函及妥投凭证，是证明房开公司已经履行了告知办理按揭贷款的义务，且通知函已送达至被告。

         该类案件的争议焦点基本会集中在如何确定违约金的起算点以及违约金标准是否过高？那么，在购房人的角度，应当如何争取降低违约责任呢？有两个着力点，第一证明房屋结顶仅仅是满足放贷的条件之一，案涉房屋尚存在不满足放贷的其他条件；第二证明房开公司不存在损失，合同约定的违约金标准过高，且该条款为格式条款。例如，合同是约定组合贷款的方式支付尾款的，即商业贷款和公积金贷款。实践中，即使房屋已经结顶，符合银行放款的条件，但未必符合公积金管理中心的放款的条件。那么，逾期的原因并非购房人造成，如合同没有特别约定，逾期违约金的起算点可调整为公积金贷款资格审核起始日。另外，买卖合同逾期付款的违约金基本为日万分之三至日万分之五，年利率为10%-18%。购房人可以主张以银行同期贷款利率计算违约金。

        诉讼是最后的环节，但并非是不可逆转的环节。房开公司提起诉讼的最终目的是回款，只要同意继续履行合同，房开公司基本会同意和解的。但需注意的是，一旦进入诉讼环节，即便房开公司同意和解，也会在覆盖维权成本（律师费和诉讼费）的基础上和解。房开公司让步的空间变小，购房人需承担的责任自然更高。所以为了避免自己的损失扩大，在收到房开公司的催款函，尤其是律师函后，建议尽早与房开公司协商解决。