前言
最近在律簇与朋友们分享《新形势下的产业地产发展趋势研判及解决方案》，过程中曾有朋友问到产业地产怎么招商运营？深有感触，特咨询了相关业内人士和核查了一些资料总结了如下。
01 基本概述
随着各地高新区、经济开发区日益泛滥，以往传统的政府招商、广撒网及单纯的依赖政府招商模式效率日益日益低下，且过度竞争，成功率差。
传统的方式是通过吸引龙头企业或优质企业，通过产业集聚效应，营造良好产业氛围，从而带动上下游配套产业企业。
传统地产具备地产开发思维、政府拥有政策支持及土地资源、实体产业企业具有产业行业优势基础，金融具备资金运作能力，其他高科技企业具备先进技术并带来巨大的人力物力及资本聚集能力。
因此有必要引进产业地产突破不利的局面。
产业地产，即以土地为基本要素、以企业投资、开发、运营为载体所开展的一系列市场化经济活动。
与政府招商引资平台相比，开发商主导下的产业地产基于市场化运作更加灵活、资金活、招商团队积极性更高、服务效率更高、人力物力投入更便利。
政府、开发商及产业方之间的合作，建立在三方合作互利互惠的基础上，政府提供土地资源、开发商提供开发建设、产业方提供产业。
前期对接政府关于产业发展的诉求，从各种资源产业库涵盖国内外各种产业中为政府诉求寻找合适的产业资源。
三方的合作打造城市形象、产业集聚、扩大就业和税收，借助平台、金融、产业、城市系统化构建新生态系统。
形成生态智慧的规划体系、实现产城融合的建设目标、确保科研创新的成果转化。
同时，构建产业价值链一体化平台、通过总部商务、科研创新、生产制造及配套服务，形成业态、功能和资源的聚合成为地区经济增长的新引擎。
02 低端玩法
开发商招商运营的主要收入来源，前期是物业服务费用、租金，后期是广告运营收益。
招商不限种类行业、规模、只求招来进驻即可，忽视了产业聚集效应和未来长远打算，缺乏后期获益的来源。
典型例子就是很多工业园、普通擅改商的办公写字楼，甚至不少存在违建状态，消防设施未必符合。
招商的普遍是所谓轻资产的电商、微小企业，产业门槛几乎无，只要不是违法经营，不会影响其他入驻企业的利益或影响园区的安全即可。
当然一分钱办一分事，缺乏配套公共设施和服务娱乐设施，固化为单纯工作上班场所，生活工作配套严重不足，运营基本无，商业业态基本无。
与其他工业园、办公商业写字楼同质化严重，竞争力缺乏，租金取胜仅仅依赖租金优势吸引客户入住。
最后，若企业自身效应不好，损失也不过是装修费用，成本低廉，很多业者基本都是属于二房东性质，实在不行再次流转走人。
地理位置基本都是原本工业区或偏僻的区域。获益的方式主要是较为稳定的租金。
03 中级玩法
招商同样荤素不忌，产业类型不忌、产业规模等限制门槛几乎没有，建筑为单纯的普通写字楼，办公业态也较为高端，较低端玩法更为高大上，也提供一些基础的公共配套服务。
这些办公写字楼从一开始，就已经不同于低端玩法的简单厂房装修而成或低端写字楼从建筑形态上已经从规划设计、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼；同时，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置，或城郊中心位置。
这些写字楼同质化也十分严重，业主对招商运营没有明确的认识，以商业业态为主，对产业没有任何门槛（除了某些特定的电子城之类），幼儿娱乐、青少年培训、餐饮等纷纷进驻其中，一般也有自己的停车场，规模较低端玩法更大一些。
获益的方式主要还是租金，物业管理费及一些停车场收费之类。
04 高级玩法
这类玩法已经开始有一些产业的门槛要求了，招商引资这块不再饥不择食。
幼儿娱乐青少年培训这类已经被剔除，但是普遍门槛也较低，大多数是一些咨询服务公司为主，研发机构很少。
但也产生了一定产业集聚效应，提供较为齐全的生活工作配套。
所在的地理区位一般为市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼。
开发商为利用产业规模优势，采取组团模式，向政府争取一些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策。
与地方政府合作行政服务大厅，共同集中为众多小微企业共同同质化需求，集中为小微企业一揽子解决招聘、税务、行政等一系列纷繁杂乱的工作，节省小微企业成本。
为企业提供环保审批、项目备案、注册登记、建设手续、消防手续等，为企业办理营业执照年检、法律咨询、合同审查、知识产权、发展基金、税务申报、水电、车辆驾照年检、员工子女入学、户口迁移、房屋租赁等相关配套服务。
产业方可享受便捷优质转移的服务、避免不必要的成本、免于不必要的政府沟通关系、享受政府和开发商一些优惠政策。
开发商则获得稳定租金现金流、一些简单初级配套增值服务，位于重点城市的可以发行REITS。
这个阶段的开发商招商是一般的企业，对企业的种类、规模有一定的要求，但是对产业的趋势脉络发展及产业聚集特性不了解。
一般而言，越是相关联的产业聚集在一起，越能发挥产业集聚效应，越能相互带动发展。
05 超高级玩法
这类玩法，对产业已经有较高的门槛，比如我们深圳南山的高新区。
开发商聚集金融机构、产业链相关配套为企业解决投融资及担保服务、共同实验室、代为招聘、代办申请优惠政策、良好的公共配套、企业交流合作平台、同一个企业管理软件等，提供财务资助、市场推广、协助各地合作伙伴、上市孵化、风险投资、入股入驻企业等，与产业企业获得共同成长的收入。
解决满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足企业员工居住、生活、工作、娱乐需求，政府也获得提升本地产值税收、市民就业、完善公共服务、城市形象、领导政绩等需求。
项目本身的规划设计、建筑设计已经是从产业角度出发，有一定的要求。
硬件方面提供：公用研发实验室、孵化中心、检测认证中心、展示交易中心、招聘中心、教育培训中心、商务会议中心、公共服务中心、学术交流中心、博士后工作站和实习中心、生活服务中心
软件提供服务：咨询、保险、会计、税务、电子商务、信贷、人力资源、广告；产品经销、产品展示、产品维修、行政管理、承建外包、物流仓储、出版发行、公司代理、知识产权保护等等。
这个阶段的开发商可以申请容积率突破、一般情况下规划功能改变、优惠地价了。
获益则更多来源于深度的增值服务，一般城市的项目也可以发行REITS及上市融资。
这个阶段的开发商招商已经有意识到产业集聚的效应，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，足够令当地政府针对性的制定一些产业优惠政策。
但是对产业发展趋势，产业动态掌握不够明晰，很难与产业企业共同成长，从产业企业成长中获益。
不同的产业，有不同的产业发展趋势和产业脉络，不同的产业特点。
有些属于高技术高资本高技术密集型高风险高产出型，属于值得长期培养培育的企业。
比如京东方连续亏损十几年，但是一旦盈利就能轻松占据广大市场。有些属于短平快型，比如一般的工业设计公司。
不同的研发机构也有不同的特点，比如，国家实验室、重点实验室，他们属于基础研究，一般的科研机构则市场需要什么就研发什么，追求成果转化效率和市场占有率。