基层反映四问题影响当前住宅小区物业管理

       随着疫情防控政策的松动，经济社会的发展势必成为当务之急，房地产业作为发展经济的龙头支柱产业，必将迎来新一轮发展热潮，其中，物业管理作为房地产开发建设的延续和完善，其社会作用不可忽视。但一直以来，各地各小区物业管理服务质量参差不齐，管理过程中不同程度存在一些问题，导致物业公司与业主之间矛盾纠纷频发，甚至引发信访、舆情等，存在隐忧，应予重视。

       一、物管企业过度追求私利，自身管理不到位。一些物管企业工作重心偏离了管理和服务，过度追求经济效益，在管理过程中服务意识不强、服务质量不高、人员素质不佳，存在卫生、安保服务不到位及纠纷、问题处理不及时等问题。如，某市某高入住率小区，物业公司对小区安全排查、卫生清洁、设施维护不到位，导致一住户家里发生火灾，因消防栓缺水、消防通道堵塞，耽误灭火救援时机，造成人员伤亡。甚至，少数物管企业甚至将手伸向小区道路、绿化等公共区域，在未经业主同意及有关部门审批情况下，将这些区域改建成停车场收费或搭建商铺出租以获取利益，业主正当权益得不到保护。

       二、物业管理费收支不透明，管理使用不规范。物管行业的利润一般是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的，业主作为费用支付人，有财务监督的权利。但在实际运作中，多数物业公司对物业管理费的收支管理不透明或半透明，未在小区公共区域建立公示栏目，没有对管理费、停车费、广告费等收入情况，员工工资、维护费用、水电气费用等支出情况进行公示，业主不清楚缴纳的费用支配情况，认为自己买“糊涂账”，从而增加物业公司与业主之间的矛盾。

       三、开发建设遗留问题堆积，责任转嫁激矛盾。部分房开前期开发不规范，配套硬件设施建设不完善，遗留有建设项目外墙渗水、屋顶漏水、墙体开裂、电梯停运等质量问题，小区绿化面积不足、业委会无办公场所、小区公厕不够等公共设施问题，不动产证久拖不办、地下车库改变用途、车库权属争议等疑难杂症。此外，多数业主认为物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来方便，将责任转嫁给物业公司，激化矛盾。如，某市某小区，因不动产权证办理问题，部分业主拒缴物业服务费，与物业公司产生矛盾，一度导致物业公司暂停提供物业服务。

       四、业委会组建运行不顺畅，辅助作用难发挥。一方面，根据业委会筹备组建耗时相关规定，成立业委会从提出书面申请到召开业主大会需5个月时间，前后经历提出申请—成立筹备小组—开展筹备工作—向物业行政主管部门申请核准登记—批复核准登记等过程，耗时长、步骤多，影响业主积极性。据不完全统计，全国有近60%的小区没有组建业委会。另一方面，部分已成立的业委会，不熟悉职责和义务、未有效代表业主履行职责，有的甚至借业委会之名向物业公司索要高工资兼职，或收取物业公司好处后与物业管理人员沆瀣一气，策反成为业主中的“卧底”，扰乱物业管理服务。