数说热点 | 2022商业地产的“破局”与“新生”——逆境之下探索新兴可能

2022年，受国内新冠肺炎疫情因素影响，我国经济下行压力明显加大，尤其是部分产业链、供应链受到冲击；部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。从市场表现看，2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，由于开发投资额的不足也导致新开工面积同比下降38.8%。虽然销售面积同比增长3.2%，但增幅已经连续6个月收窄。

 分城市等级来看，2021年以来，一线城市3万方以上新开业购物中心数量为82个（约640万平方米），其中上海、深圳3万方以上新开业购物中心数量在30个左右，广州为14个，北京9个。二线城市3万方以上新开业购物中心数量为247个（近2300万平方米），其中重庆3万方以上新开业购物中心数量超20个，成都、长沙、杭州、武汉等城市在10个以上。三四线城市3万方以上新开业购物中心数量近300个（约2500万平方米），其中仅佛山3万方以上新开业购物中心数量超10个。

 从客群流量上看，全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大，且不同城市的商业客流主要随着不同城市的管控政策变动； 

企业内外承压，商业地产企业亟需求变

当前我国宏观经济环境和商业地产行业发展之下，商业地产企业面临着资金压力、政策压力及竞争压力等多重压力积压。资金方面，由于商业地产在发展初期主要是重资产发展，一直处于资本投入大、经营性现金流周转周期长的困扰之下，加上国家政策的逐渐收紧，土地红利期已过，融资成本逐渐升高；政策方面，受到税收、土拍政策收紧的影响，商业地产公司盈利逐渐削弱，增加运营压力；行业竞争方面，由于传统住宅市场竞争的白热化，各房企开发商由住宅地产开发商向商业地产布局与投资转变。 

受到行业竞争、资金的封堵，以及政策环境的收紧，地产“寒冬”已经到来。但通过积极推进轻资产业务模式，商业地产企业走出了一条逆周期曲线。华润万象生活提出“承接好母公司优质项目资源，积极外拓抢占市场份额”，宝龙商业提出“加强商业轻资产项目拓展力度，扩展更多灵活的合作模式”，中粮大悦城提出“轻资产扩张成为重要的发展模式”。

 而长三角地区正在成为商业地产企业开展轻资产项目的“主战场”。从数量上来看，长三角城市群凭借124个项目，一骑绝尘，比第二名多了近一倍。而从细分城市上看，近7成项目分布于高线级城市，而下沉市场的轻资产化程度普遍高于高线城市。

 

新兴业态：打破时间和空间的局限，迸发出新的消费活力

尽管疫情影响仍存，但中国消费市场具备良好的基本面，亿万人民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但随着疫情的逐渐放开，以及Z世代、银发人群、养宠人群、户外运动爱好者等多元消费群体的增加，主力消费群体的消费行为、消费模式发生了深刻转变，购物中心从零售消费场所逐渐向体验空间、社交空间转变，“露营经济”、“宠物经济”、“夜经济”方兴未艾，购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。

露营+商场，赋予商业空间更多可能性

由于疫情反复、经济影响导致国内旅游业向碎片化、城郊化、低预算转变。因此，露营、野采、短途休闲游等“微旅行”模式兴起，预计2022年将突破千亿大关。

 

露营经济的火爆在促进户外品牌进驻商场的同时，也推动了购物中心在中庭、天台等开放空间打造沉浸式的露营体验，帮助城市人群无边界的在自然中穿梭。

 

宠物友好商场，讨好消费者先讨好TA

中国宠物行业经过二十多年的发展方兴未艾，处于快速扩张时期。作为宠物市场中的主力，犬/猫经济在2021年均大幅攀升。

 

而随着宠物经济的火热，越来越多的宠物业态正进入到商场里，许多购物中心也正朝着“宠物友好型”的模式升级，纷纷多维发力打造双向人宠友好空间，建立情感强链接，满足更多爱宠人士的需求。

 

商场夜经济，玩出新花活

为拉动内需，近年中央及地方纷纷出台夜间经济政策，点亮“夜间模式”，内容主要为打造夜间生活聚集区和夜间商圈，推动夜购、夜食、夜娱等多种业态的发展，挖掘国民消费潜能。

夜间客流量城市排名中一线城市上海独占鳌头，新一线城市成都跻身前五。夜间客流量商圈排名中珠江新城商圈夺得榜首，其次为长沙、成都、南京商圈。

 

而业态偏好中又以餐饮、零售、休闲娱乐为夜间消费的前三名，生活配套和亲子在新一线城市商圈中势均力敌。

 

未来趋势：商企忙“造节”，消费业态更多元

疫情的反复让国民经济和线下商业均受到重创，而提振经济的核心就是促消费。因此随着疫情放开，作为承担促消费的主力军，商场“造节”将成为现阶段及未来较长时间的发力重点。

 

未来，Z世代和银发人群将成为消费主力军，业态将随消费者的多元化而更加巧妙的与商业空间分布进行结合。