贝壳与物业,谁是未来二手房市场的主角?

今年7月24日,贝壳找房向美国SEC递交招股书,拟在纽交所上市

而此时贝壳成立只有3年,就已经是房产中介里的翘楚,更是一批黑马。

贝壳的各项财务数据在招股书中都能看到,从2017年到2019年,贝壳总计亏损31.46亿元,

招股书显示贝壳账面资金仍然有300多亿。

作为一个行业巨头这么着急上市,答案只有一个:

缺钱

缺钱的原因也很简单,那就是为了应对后期的发展和与竞争对手抗衡,贝壳已经是行业翘楚了,他的竞争对手能有多强?

问题是

谁才是贝壳真正的对手?

中原?58?安居客?都不是,面对挑战正真让人恐惧的不是对手有多强大,而是你不知道对手究竟是谁。但在我看来,以上都不是,跨界打击和降维打击的案例已经数不胜数了,真正打败你的,一定不是同行。粗略分析,贝壳的对手至少有一个是可以确定的,那就是

物业公司

今年10月31日,在深圳万科浪骑游艇会举办的万科集团华东区域媒体交流会上,万科集团合伙人朱保全对外宣布万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称万物云)。

万物云不是云计算或者云服务,但从城市到园区,从写字楼到家,皆为空间,空间科技服务的范畴比物业服务更大,在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。”朱保全说

在后期发布的组织结构图中,我们在空间(Space)板块看到了一个重要模块:朴邻发展,朴邻是万科物业资产类业务成功孵化的一块业务,最初叫做万科物业二手房,归属BU4中,内部通常称为BU4.1,主要业务范围就是万科物业接管项目的房产租售类业务。2018年品牌独立为朴邻,目前的营收规模大概6个亿。注意,是营收,实际的GMV将达到300多亿元,朴邻员工将近5000多人。

从规模上来讲,相对于贝壳万亿级的GMV,朴邻还不值一提,

但是背后的结构后资源却耐人深思

朴邻是物业旗下经纪机构,有物业的地方就可以开展业务,只要有在工商部门备案即可,物业属性的中介服务有诸多优势:

低成本运作:相对于普通中介要高价找一个核心位置的门面经营外,物业属性的中介可以以成本价找到合适的铺面,甚至不需要门面,在物业服务中心即可开展业务,做到轻资产运营,低成本甚至零成本。

独有的资源:直达业主的就是物业服务中心、物业服务人员、小区内部公共资源,物业有详细的房产数据、客户数据、甚至了解详细的居住过程,除了业主本人,没有人比物业更了解房屋。掌握了这些数据就掌握了房源,占有绝对优势,且不说业主信息是个人隐私,但从水电费和日常物业服务队房源的状态也是一清二楚。物业还可以直达每一户业主精准投放广告和服务、在小区不不是广告、上门服务等都是中介服务的核心动作。

全民皆兵:物业管家、保洁、保安等都可以为房产经纪提供商业线索,一个小区可能只有1名专职的经纪人,但是物业的数十人都是他的“助理”,获得信息变得简单高效

物业服务构成的防火墙:这一点不用多说,越是高端优质的小区,人员进出都是识别登记,只要有其他中介机构代客户看房,信息第一时间就会被物业获得,甚至“半路截杀”。

物业公司掌握了一手最详细的客户资源,面对中介携渠道要求提佣的压力,房企调动旗下物业公司发力营销也是大概率事件。从客户的精准度到渠道的成本,通过物业链接客户都是高质量低成本的一种营销方式。对物业公司来说,客户都是有房子的,这意味着他们可以新房和二手房经纪业务通吃,这可是物业公司寻找新增长点非常好的方式。

这些都是传统中介和贝壳无法触及的。

疫情以来,万科、融创、碧桂园、恒大纷纷发力直销渠道。除了房企自建的线上直销渠道,实际上,房企在线下也有独特优势,那就是房企的物业品牌。

朴邻之后,头部物业服务企业都有自己的租售中心,保利、彩生活、绿城……

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