关于物业公共收益如何处理的思考

关于物业公司管理区域内业主共有产权部份所产生的收益如何处理，先来看看同学提出的问题如下：

针对上述问题，个人建议如下以供大家参考，同时欢迎大家对处理思路不足的地方进行指正，将各自的处理经验或者好的建议思路续在后面续文以雍更多的同行吧，谢谢：

需要关注的有民事方面的风险、涉税方面的风险、经营方面的风险，至于是否要审计需公司与业委会之间进行协商处理。

从政策上去了解全国与当地政府下发的《物业管理条例》及当地地方政府有关业委会成立的相关文件，并综合参考度娘上有关小区成立业委会的条件和注意事项有哪些，结合项目的具体实情作出判断。

结合《物权法》《物业管理条例》及当地的相关法律法规了解利用公共区域、共用部位与共用设施设备进行经营所产生的收益的归属问题及当地有关这方面的处理规定。查看公司与业主之间所签订的物业管理服务合同里是否有相关之约定。

与公司领导、开发商一起确认公司所管理的项目里哪些是属于业主共有产权的公共区域、共用部位与共用设施设备，以下简称公共区域。

分析公司收入中现在已有的及以后将要发生的利用公共区域所产生的收益有哪些。

分别从物业公司与业委会的角度，从涉税方面将业务分细到每一个步骤，从增值税的销项、进项，企业所得税税前扣除的发票等分别去分析公共收益部分的处理方式对增值税、企业所得税的影响。（财务重点分析）

一、从业委会的角度：

是否能在当地办理民间团体的登记证（民政部门），是否能去税局登记办理税务登记证，是否能在税局购买发票并开具给交款人。是否能去银行开设帐户专门收取收益所产生的现金。如果能做到，建议公共收益部分业务与物业公司之经营收支业务分离由业委会自行收取并管理（业务的主体是业委会，以业委会的名义与供应商签订供销合同及其他经营合同并履行）以规避物业公司由本部分收益业务所产生的涉税风险。

二、从物业公司的角度（如果公共收益业务不能与物业公司的经营收支业务分离）：

 A、收到的收益如果作为物业的收入处理，则可直接开发票给交款人，可以物业公司的名义与供应商签订供销合同并履行，支出作为成本费用处理，业务的主体是物业公司。

但这种处理方式需要考虑到时向业委会分成时对方能否提供增值税的专用发票给公司，这会影响到公司增值税的进项与企业所得税税前扣除，增加公司税负。

B、收到的收益如果作为代收转付处理，建议参照36号文的代收转付及北京市地税局2011年8号公告文的精神处理。建议处理前与主管税务机关沟通一下。

附： 《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告 》文号： 北京市地方税务 局公告2011年第8号 实施日期： 2011-06-13 时效性： 有效 （要关注营改增后的政策变化），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业 务有关营业税适用政策公告如下： 

1、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。

2、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委 员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。

综合上述情况的收集与分析，分别对现在已有的或将要发生的公共区域收益整理出处理方案。

及早准备及早受益。